По оценкам института жилищного развития, почти 42 млн кв. м строящегося жилья в стране сейчас не проданы, еще 27 млн кв. м находятся в запасе у застройщиков — продажи по ним девелоперы придерживают
Сейчас в стадии строительства в России находится 98 млн кв. м жилья. Из этого объема почти 42 млн кв. м не продано, еще 27,6 млн кв. м в продажу не поступало(объем, который застройщики придерживают), продано29 млн кв. м. Это следует из данных «Дом.РФ», которые были представлены на Финансовом форуме лидеров рынка недвижимости. Таким образом, общий объем нераспроданного жилья у российских девелоперов достигает 69,6 млн кв. м.
«С середины 2022 года объем непроданного жилья в стадии строительства демонстрировал рост— так, в абсолютном выражении показатель на 25% превышает средний уровень 2019–2021 годов(33,8 млн кв. м)»,— отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
По его словам, средняя распроданность по всему портфелю строящихся проектов составляет 28%, а степень готовности— около 34%. При этом около половины (42,4 млн кв. м) составляют проекты, по которым накоплена достаточная подушка безопасности (распродано около 45% квартир). По проектам, запущенным в 2022 и 2023 годах, распроданность составляет 13% при строительной готовности 17%.
«В целом такое соотношение соответствует нормальной модели проектного финансирования. Вместе с тем в случае дальнейшего снижения спроса для проектов с низкой строительной готовностью и распроданностью возникают риски снижения темпов наполняемости счетов эскроу, роста ставок по проектному финансированию и ухудшения финансового состояния застройщиков»,— отметил Михаил Гольдберг.
В связи с этим «Дом.РФ» для поддержки проектов, запущенных в 2022 и 2023 годах, предлагает программу субсидирования ставок проектного финансирования. Ее суть заключается в том, что в любой момент времени ставка по проектному финансированию не поднимется выше текущего уровня ключевой ставки вне зависимости от динамики продаж. «Программа снижает ставку по проектному финансированию на начальном этапе реализации проекта; на более поздних этапах— включаетсяпри существенном отклонении графика продаж от планового», — пояснил руководитель аналитического центра «Дом.РФ».
Программа поддержит, в первую очередь, запуски 2022-го и начала 2023 года, а также позволит застройщикам не бояться запускать новые проекты в течение всего 2023 года. Пока запуск новых проектов новостроек растет. По оценкам «Дом.РФ», в первом квартале 2023 года российские застройщики запустили новые проекты общей площадью 10 млн кв. м. Это на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
В марте аналитики ЕРЗ.РФ сообщили о том, что российские застройщики замедлили темпы вывода квартир на продажу. По их оценкам, с начала 2023 года на рынок новостроек России ежедневно в среднем выводилось около 2097 квартир. Это на 8% меньше, чем в 2022 году: тогда на рынок каждый день выходило около 2258 лотов. Прошлой осенью аналитики отметили, что российские девелоперы начали сдерживать продажи строящегося жилья. По их оценкам, только 43% квартир из опубликованных в 2022 году деклараций поступило в продажу.
Также в марте риелторы зафиксировали спад предложения новостроек в Москве после рекордного объема 2022 года. В декабре объем предложения новостроек всех классов в Москве (включая ТиНАО) достиг исторического максимума— на продажу было выставлено 70,4 тыс. квартир и апартаментов. Однако в 2023 году показатель начал постепенно снижаться— примерно на 3%. Наметившаяся тенденция в первую очередь связана с действиями самих девелоперов, пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. «Они корректируют свои планы по запуску новых проектов во избежание затоваривания, корректируют планы по выводу на рынок квартир и апартаментов в существующих проектах»,— пояснила эксперт.
