Разбираемся, за счет чего мало- и среднеэтажная жилая застройка составляет реальную конкуренцию небоскребам
Высотность застройки в крупных российских городах неуклонно растет, и Москва по этому показателю стабильно входит в число лидеров. Только в 2025 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 96 высотных объектов— рекорд за всю историю рынка. Ожидается, что до 2027 года в Москве прибавится уже 222 новостройки высотой более 100м. По оценке международной консалтинговой компании Nikoliers, к 2030 году средняя высота жилых доминант в столице достигнет 41 этажа.
У всех свои плюсы
В результате в Москве и других крупных городах России появляются новые архитектурные доминанты— в том числе достойные звания городской достопримечательности. Но у футуристической трансформации мегаполиса есть свои минусы или, по крайней мере, побочные явления, говорят эксперты— дизайнеры, урбанисты и психологи.
Высотная застройка повышает плотность населения, усиливает нагрузку на городскую инфраструктуру (от дорог до школ и больниц), не всегда позитивно влияет на видовые характеристики домов более ранней застройки и меняет атмосферу района.
В конце XX века планировке спальных районов Москвы уделялось особое внимание. Так, при проектировании Строгино в 1976 году было организовано первое в столице общественное обсуждение крупного градостроительного замысла с участием авторов проекта и всех желающих. В фокусе внимания были вопросы сохранения естественного ландшафта и поиска возможностей гармонично вписать новые многоэтажки в природу правобережья Москвы-реки. При максимальной высотности новых домов в 22 этажа учитывались освещенность, транспортная доступность, проводились работы по сохранению природного ландшафта, озеленению дворов.
Современные высотные жилые здания отличаются большей этажностью и строятся не только в новых микрорайонах, но и в окружении старой застройки— сталинок, маленковок, хрущевок и брежневок, визуально подавляя многие из них. В отчете «Оценка качества жизни в высотных зданиях» Агентства стратегического развития «Центр» в качестве одной из проблем указывается, что слабая интеграция высоток в окружающую среду может приводить к формированию gated communities (огороженных, изолированных сообществ). Это делает район и город «рваным», дезинтегрированным пространством с разрушением уже существующих сценариев использования территории, с ростом напряжения и разрывом слоев населения.
«Как показывают исследования, оптимальная высота— до 12–14 этажей (50 м),— отмечает Юлия Веденина, ведущий аналитик Агентства стратегического развития «Центр».— С одной стороны, при этом обеспечивается такой угол обзора застройки с уровня человеческого роста, который дает чувство защищенности от внешней среды, когда здания не давят на человека. С другой, это связано с наиболее комфортной шириной двора (до 100 м), что объясняется соображениями безопасности и удобством для социальных контактов». Эксперт утверждает, что с ростом этажности снижается возможность детального восприятия придомовой территории. Это ослабляет социальные связи между жителями и снижает уровень контроля и безопасности.
Душевный комфорт золотой середины
Психологический эффект высоты застройки— один из ключевых факторов социально-психологического комфорта человека в городской среде, отмечает Юлия Веденина: «Средне- и малоэтажная застройка дает ощущение большей свободы перемещений, смягчает зрительную раздражительность за счет более высокой доли естественных объектов в зрительном поле и понижения монотонности среды». Кроме того, добавляет эксперт, средне- и малоэтажная застройка приближена к естественному ландшафту, что вызывает положительные эмоции.
«Лучшая форма жизни для городского жителя— это малоэтажный пригород,— комментирует клинический кризисный психолог Юлия Ларионова.— Биологически мы— приматы: изначально человечество как вид жило либо в саванне, либо в лесостепи— в пространстве, где достаточно далеко видно и своих сородичей, и потенциальных врагов». Стоит вспомнить и о том, что большая часть жизни человечества прошла именно в небольших поселениях. По данным ООН, в 1950 году в городах проживала всего треть мирового населения, к 2018 году этот показатель вырос до 55%, а в 2050 году, как ожидается, в городах будет жить 68% мировой популяции.
В условиях стремительно развивающейся урбанизации малоэтажное пригородное строительство ценится особенно сильно. «Небольшие здания психологически намного комфортнее, чем высокие, они позволяют создавать микросоциумы— сообщества, где соседи знают друг друга, как в большой деревне. Человеку важно быть включенным в определенное количество доверительных контактов: от жизненно необходимых 5–10 до благоприятных 20–30. В малоэтажном пространстве легче наладить такие контакты»,— подчеркивает Юлия Ларионова.
А что думают сами потенциальные покупатели? «С 2017 года наш Центр городской антропологии КБ Стрелка проводил исследования, посвященные разным сферам городской жизни. Результаты исследований показывают, что потенциальным покупателям жилья больше всего интересна либо среднеэтажная застройка (5–7 этажей— 24% опрошенных), либо умеренно многоэтажная (8–12 этажей— 26%). Например, в построенных сейчас жилых кварталах комплекса «СберСити» именно такая картина: средняя этажность— 8 этажей, максимум— 13–14 этажей»,— рассказывает Михаил Алексеевский, руководитель Центра городской антропологии КБ Стрелка.
«Для меня высотное жилье, скорее, проблемный продукт: в небоскребах окна не открываются, а приточно-вытяжная вентиляция не всегда компенсирует недостаток свежего воздуха. Если рассматривать менее радикальные варианты— скажем, типовые многоэтажки,— то и во дворах там часто царит ощущение «человейника»: плотная застройка давит громадой квартир, солнца мало, а ветра, напротив, много— дома преграждают естественные воздушные потоки, создавая завихрения и порывы,— рассказывает Виталий Алферов, покупатель квартиры в «СберСити».— Все это, скорее, вгоняет в депрессию, чем дает чувство спокойствия и умиротворения. К томуже подсознательно хотелось жить в проекте с меньшим количеством соседей». От идеи приобретения частного дома в пригороде Алферов отказался из-за сложностей с транспортной доступностью детских садов, школ и магазинов.
От архитектуры до инфраструктуры
Архитектурный облик высотных зданий по умолчанию не останется незаметным— небоскреб виден далеко за пределами своего района, и неудивительно, что чаще всего такие объекты продвигаются как новые архитектурные доминанты и достопримечательности города. Не все высотные новостройки отличаются архитектурнымсвоеобразием, но в ценовом сегменте от бизнес-класса и выше девелопер, как правило, стремится привнести в проект максимум индивидуальности за счет фактур, броских форм и запоминающихся элементов. Вместе с тем, на взгляд архитектора, работа с более соразмерной человеку застройкой может быть и более интересной.
У мало- и среднеэтажной застройки с точки зрения архитектуры— сплошные плюсы, утверждает архитектор и руководитель бюро «Сивил» Данил Куров. Причем речь не только о дорогом жилье. «Большое высокое жилое здание в каком-то простом материале вроде крашеной штукатурки выглядит неэстетично, подавляет. А двух-трехэтажные дома даже с очень простой отделкой смотрятся привлекательно»,— отмечает Куров. Что касается проработанных и продуманных проектов, здесь возможны не менее завораживающие игры с объемами, цветом, фактурой и деталями декора, как при высотном строительстве. Напротив, нюансам здесь уделяется куда больше внимания— разве что видны они не с другого конца города, а при более близком контакте.
Архитектор напоминает, что обладание недвижимостью в высококлассном малоэтажном проекте можно считать подтверждением престижа— общеизвестно, что такие проекты дороже в производстве для девелопера и что в самом верхнем ценовом сегменте рынка жилья преобладают именно мало- и среднеэтажные корпуса.
А чтоже с инфраструктурой? «Среднеэтажная застройка чаще всего выигрывает по совокупному комфорту у малоэтажной: из-за более высокой плотности населения здесь больше возможностей для создания многофункциональных кварталов со всеми необходимыми сервисами и социальной инфраструктурой в шаговой доступности,— утверждает Юлия Веденина.— Малоэтажная застройка ассоциируется с хорошей экологией, более предсказуемыми затратами на ЖКХ и содержание территории, комфортным парковочным пространством и большим количеством семей с детьми».
Побег из мегаполиса
В выборе жилья и— шире— формы и качества жизни не бывает мелочей, когда города конкурируют за жителей, говорит Михаил Алексеевский. «Комфортный город и гуманизация городской среды как тренды связаны с конкуренцией городов за население,— объясняет эксперт.— Многие современные горожане сейчас мобильны, не привязаны жестко к рабочему месту: например, программист может работать в любом удобном для него месте с электричеством и интернетом. Городам приходится становиться более человекоориентированными и комфортными для жизни, это необходимо, чтобы привлекать больше активных людей из других мест и удерживать своих жителей».
Если в центре больших городов жители могут рассчитывать на отлаженную инфраструктуру и— в идеальном случае— хорошую транспортную доступность, важную для тех, кто ежедневно ездит на работу, то жизнь в современном малоэтажном жилье в пригородах гарантирует ценную составляющую высокого качества жизни— близость к природе, особенно актуальную для детей, добавляет Алексеевский. Объясняя свой выбор, Виталий Алферов добавляет, что в «СберСити» есть обе опции— и транспортная доступность, и природное окружение.
«Говорят, что отдых— это смена деятельности. В более простом смысле его можно рассматривать как возможность переключиться между разными темпами жизни. Например, городская суета в центре, которая днем полезна и даже вдохновляет, к вечеру или в выходные может вызывать дискомфорт— особенно когда хочется отдохнуть и расслабиться. В перспективе район «СберСити» сможет сочетать оба этих качества: до делового центра можно будет легко добраться на метро, а вечером и в выходные— отдыхать в зеленом и тихом районе у себя дома»,— рассказывает Виталий Алферов.
Важность зеленых насаждений для поддержания психического здоровья отмечают и врачи. «Природные ландшафты могут способствовать восстановлению психического здоровья, уменьшая риск развития психологических расстройств, депрессивных симптомов и проявлений тревожного расстройства»,— утверждается в статье «Укрепление психического здоровья горожан: проблема стресса и роль салютогенного дизайна» коллектива авторов во главе с к. м. н. Полиной Твилле (Институт лидерства и управления здравоохранением ФГАОУ ВО Первый МГМУ им. И. М. Сеченова Минздрава России).
Таким образом, мало- и среднеэтажная застройка высокого архитектурного уровня, реализованная с применением современных технологий,— объект высокого запроса со стороны потенциальных покупателей жилья. Если речь идет о новостройках в уже сложившихся районах Москвы, то предпочтительными представляются точечные решения рядом с парками и зелеными массивами. В жилых комплексах в природном окружении, таких как «СберСити», важный аргумент при выборе объекта— инфраструктурная и транспортная доступность, хорошие экологические характеристики.
