Уходящий год показал отсутствие традиционной сезонности на рынке арендного жилья, а цены продемонстрировали небывалый рост. В 2025-м сезонность должна вернуться, а рост цен — замедлиться, в отдельные месяцы возможно снижение ставок
В 2024 году на рынке арендного жилья столицы наблюдался настоящий бум— спрос не стихал даже в традиционно спокойных июне-июле, а рост средних ставок к осени достиг 40–50%. Среди причин ажиотажа эксперты называли инфляцию и высокие ставки по ипотеке, из-за которых часть потенциальных покупателей остались в аренде.
Самое сильное подорожание было в классах эконом и комфорт. «Выросли в цене те самые, любимые и студентами, и москвичами, небольшие, малогабаритные, 30-метровые однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро»,— рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Сегодня вход по некоторым локациям вырос где-то на 50%, а где-то даже в два раза. Это можно считать уникальной ситуацией для московского рынка аренды»,— отметила эксперт.
Что ждет рынок арендного жилья Москвы в 2025 году— разбираемся вместе с экспертами.
Зимнее затишье
В ноябре-декабре на арендном рынке наблюдается затишье. По оценкам компании «Инком-Недвижимость», относительно высокого сезона экспозиция выросла на 35%, а в годовом выражении— на 53%. «Это объясняется выходом в сегмент аренды инвестиционных квартир, приобретенных ранее, перетоком части лотов из вторичной экспозиции, а также сокращением спроса: число заявок от нанимателей уменьшилось на 24% от октябрьского значения»,— пояснила замдиректора управления аренды квартир «Инком-Недвижимости» Оксана Полякова.
По ее словам, обычно спрос с середины декабря до середины января минимальный. «В начале 2025 года он будет такимже»,— полагает эксперт. Сейчас спрос на рынке аренды успокоился, начало 2025 года тоже должно быть такимже, добавила Юлия Дымова. «Все, что должно было произойти, уже произошло, и беспрецедентно высокая ставка по ипотеке уже есть как данность, а ежемесячный платеж по стандартной квартире очень высок»,— пояснила эксперт.
Возвращение сезонности
Фото: Владимир Песня / РИА Новости
Но главное, по мнению экспертов, в 2025 году на столичный рынок аренды должна вернуться привычная сезонность. «В отсутствие каких-то новых экономических или социальных потрясений и вызовов рынок аренды будет работать, руководствуясь сезонностью»,— надеется представитель «Инком-Недвижимости». Это значит, что с февраля по апрель спрос снова начнет расти, в мае-июне пойдет на спад в связи с праздниками и началом отпусков. Новая волна спроса ожидается в конце июля— августе и продлится до октября, пояснила риелтор.
В тоже время спрос на съемные квартиры в Москве в 2025 году будет оставаться высоким, особенно в бюджетном сегменте. Даже в период текущего затишья спрос на самые популярные и доступные квартиры в аренду растет, указала представитель Est-a-Tet. «В 2025 году спрос на долгосрочную аренду останется на достаточно высоком уровне. Конечно, мы не ожидаем тех пиковых показателей, что видели во второй половине 2024 года, особенно в августе и сентябре»,— добавил руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.
По его словам, аренда в 2025-м будет оставаться главной альтернативой решения жилищного вопроса из-за высоких ставок. «В 2025 году мы ожидаем продолжения частичного перетока несостоявшихся покупателей в сегмент съемного жилья. При этом темпы этого перехода могут замедлиться»,— уточнил эксперт. «В целом этот тренд сохранится, пока не изменятся условия по кредитам на покупку собственной недвижимости»,— добавил он.
Умеренный рост по году
В 2025 году рост ставок в Москве продолжится, а рынок долгосрочной аренды сохранит за собой статус рынка арендодателя. Но сами темпы роста будут ниже, чем в 2024-м, считают эксперты. По оценкам «Яндекс Аренды», годовой рост ставок (данные за 11 месяцев) в Москве составил почти 22%. «В 2025 году годовое изменение стоимости будет ниже, причем может быть в два раза ниже текущего показателя»,— пояснил Роман Жуков.
В «Авито Недвижимости» прогнозируют рост ставок аренды в 2025 году до 15%. «Ставки, как и стоимость любых товаров и услуг, неизбежно растут, но более существенное повышение цен мы считаем маловероятным»,— пояснил руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.
За последние два года собственники привыкли к завышенным ставкам, многие постараются удержать их в 2025-м, добавила Оксана Полякова. «В 2025 году новых ценовых рекордов мы не ожидаем. Но многое будет зависеть от социально-экономической ситуации. Если покупка жилья не станет более доступной, большинство нанимателей продолжат снимать. В этом случае дефицит и высокие цены на аренду сохранятся»,— отметила риелтор. Если обстановка будет не такой напряженной, как в 2024-м, то рост цен на аренду жилья в следующем году прекратится, добавила она.
Давление на съемные квартиры будут оказывать флипперы (люди, которые приобретают недвижимость с целью быстрой перепродажи и получения прибыли). Квартиры, которые изначально планировалось продавать, будут сдаваться для минимизации убытков по высокой стоимости. «Хорошим примером могут послужить те самые однушки комфорт-класса, которые сдаются по 100 тыс. руб. даже в спальных районах. Флипперы делают в них очень стильный ремонт и обстановку, а люди, как известно, любят картинку»,— пояснила Юлия Дымова.
Сезонное снижение возможно
Фото: Валерий Мельников / РИА Новости
В тоже время эксперты допускают снижение арендных ставок в несезон. «Возможны небольшие месячные снижения в периоды меньшей активности арендаторов, например в мае и ноябре-декабре в преддверии новогодних праздников»,— привел пример Роман Жуков.
Сезонное снижение цен на рынке аренды Москвы уже наблюдается в декабре. По данным «Авито Недвижимости», средняя ставка долгосрочной аренды в столице в первой половине декабря 2024 года снизилась на 6%, до 75 тыс. руб. «В конце декабря и в январе мы будем наблюдать дальнейшее снижение стоимости, вызванное низкой активностью арендаторов»,— прогнозирует Константин Каменев.
Прямое сокращение ставок в 2025 году возможно в случае сильного снижения спроса из-за уже завышенных ставок или снижения ставок по ипотеке, а также дальнейшего роста экспозиции. «Но удешевление будет плавным и не более чем на 5–10% от пиковых значений этой осени»,— считает Оксана Полякова.
«Булгаковское уплотнение» и тест-драйв жилья
Помимо возвращения сезонности и замедления роста цен, трендом на рынке в 2025 году, по мнению экспертов, будет совместная аренда. «Разница в стоимости аренды двух- и трехкомнатных квартир меньше, чем платеж за однокомнатную квартиру, поэтому такой вариант будет выгоднее»,— пояснил представитель «Авито Недвижимости».
«Тут можно упомянуть «булгаковское уплотнение», которое сейчас вновь становится распространено в экономклассе. Это ситуации, когда люди заселяются в многокомнатные квартиры несколькими семьями. Или когда в одной квартире проживают несколько арендаторов-одиночек»,— добавила Юлия Дымова.
Еще один вариант— тест-драйв недвижимости. Люди, которые сегодня не могут позволить себе покупку квартиры, будут выбирать те районы для аренды или ЖК, где в будущем они хотелибы ее приобрести, уточнила эксперт. Кроме того, будет происходить перетекание спроса в удаленные районы города и ближайшего Подмосковья, где можно снять жилье дешевле, подытожил Константин Каменев.
Авторы Теги
