Запрещены, но строятся: метаморфозы рынка мини-жилья Москвы и области

Несмотря на действующий в Москве и Подмосковье запрет на строительство жилья до 28 кв. м, оно есть и в тех новостройках, которые начали возводить в 2025 году. Однако выбор мини-квартир серьезно сократился, а цены растут

Спрос на мини-квартиры как самые дешевые предложения в новостройках держится на стабильном уровне, но выбирать их все сложнее. Жилья до 28 кв. м становится все меньше, хотя оно по-прежнему есть, в том числе и в проектах, вышедших на рынок в 2025 году.

Вместе с экспертами рассказываем, почему, несмотря на действующий запрет на строительство, рынок новостроек Московского региона продолжает пополняться мини-квартирами, многоли теперь строится жилья до 28 кв. м и как изменились цены на такие предложения.

Фото: evgeniykleymenov / Shutterstock / FOTODOM

Количество строящегося жилья до 28 кв. м падает

Далеко не все новостройки, которые начали строить в 2025 году, успели получить согласования до вступления в силу запретов. Поэтому в новых проектах уменьшается и количество мини-квартир, и их доля в общем объеме запроектированного к строительству жилья. Особенно заметно снижение в Москве.

По данным системы мониторинга новостроек bnMAP.pro, в новостройках, которые вышли на рынок в 2025 году:

• в Москве (с учетом старых и новых территорий) запроектировано 2,6 тыс. квартир до 28 кв. м— в 4,5 раза меньше, чем годом ранее (в 2024 году их вышло 11,8 тыс.). А доля таких квартир в общем объеме запроектированного жилья, вышедшего в стройку, сократилась более чем вдвое. Она упала с 12% в 2024 году до 5,3% в 2025 году;
• в Подмосковье количество будущего мини-жилья снизилось в 1,8 раза: в 2025 году начали строить около 4,5 тыс. квартир до 28 кв. м против 8,2 тыс. в 2024 году. А их доля в объеме новых новостроек сократилась с 15,9% в 2024 году до 13,9%. Причина более сдержанной отрицательной динамики в том, что в Подмосковье запрет введен позже, чем в Москве, поясняют аналитики.

Таким образом, по всему столичному региону в 2025 году начали строить около 7,1 тыс. квартир до 28 кв. м. При этом в новостройках, пополнивших рынок в 2024 году, их было почти втрое больше— 20 тыс. лотов.

В продаже мини-квартир стало резко меньше

Не все квартиры, которые начинают строить застройщики, тутже выставляются на продажу. Предложение пополняется постепенно— как за счет самых новых проектов, как и за счет новостроек, которые вышли на рынок ранее, но все еще продолжают строиться.

По данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек», на декабрь 2025 года на рынке новостроек находится:

• в Старой Москве— 2,3 тыс. квартир и апартаментов площадью до 28 кв. м. За год их количество снизилось почти в три раза (в декабре 2024 года было 6,6 тыс.);
• в Подмосковье— 4,1 тыс. таких лотов, что почти на 30% меньше, чем годом ранее (было 5,8 тыс.).

Из-за того что и весь объем предложения в новостройках за год стал меньше, доля миниатюрных лотов в общем количестве жилья, выставленного на продажу, снизилась не так сильно. Однако процесс снижения этой доли в 2025 году идет непрерывно, месяц за месяцем, поясняют в федеральном агентстве «Этажи». Так, еще в январе 2025 года на долю мини-жилья приходилось 13,9% от предложения в новостройках Москвы, а декабре эта доля уменьшилась до 9,3%. В Подмосковье в этом году отмечено снижение доли мини-жилья с 19,6 до 16,1%.

Фото: Alhim / Shutterstock / FOTODOM

Мини-жилье дорожает быстрее

Цена квадратного метра в маленьких квартирах традиционно выше, чем по рынку в среднем. По мере сокращения предложения миниатюрных габаритов ценовой разрыв лишь нарастает. Особенно заметен этот процесс в Москве.

Как менялись цены в новостройках Москвы и области

Источник: «Этажи»

Москва

В Москве, по данным «Этажей», ценовой разрыв между миниатюными квартирами и всем предложением в новостройках в 2025 году вырос с 41% в январе до 46,6% в декабре. «Выросший ценовой разрыв связан с более высокой динамикой роста в сегменте малогабаритного жилья»,— поясняют в «Этажах».

По их данным, по всему столичному рынку новостроек в целом (как Старой Москвы, так и Новой Москвы) с начала года:

• средние цены выросли на 6,5%, до 324,6 тыс. руб. за 1 кв. м;
• в сегменте квартир до 28 кв. м— на 10,8%, до 475,9 тыс. руб. за 1 кв. м.

Подмосковье

В Подмосковье ценовой разрыв менее выражен. К концу 2025 года он находится на уровне 13,7%, при этом в начале года был ненамного ниже нынешнего и составлял 12,9%, уточнили в «Этажах».

Причина не только в том, что запрет на жилье до 28 кв. м в Подмосковье введен позднее, чем в Москве, но и в более однородном предложении этого региона: в отличие от самой столицы, в Московской области не наблюдается преобладания новостроек высоких классов.

Поэтому примерно одинаковой в этом регионе оказалась и динамика роста цен. С начала года:

• средние цены в новостройках Подмосковья увеличились на 7,8%, до 223,6 тыс. руб. за 1 кв. м;
• цены на мини-квартиры— на 9,7%, до 257,2 тыс. руб. за 1 кв. м.

Авторы ТегиНаталия Павлова-Каткова Редактор, о недвижимости пишу более 20 лет. В разные годы работала в ИД «Коммерсант», возглавляла несколько проектов о недвижимости