Рассказываем о ключевых законодательных изменениях, которые вступили в силу в 2024 году
В 2024 году в силу вступило множество законов и подзаконных актов, которые изменили жизнь собственников и арендаторов жилья. Они касаются тарифов на коммунальные услуги, ответственности застройщиков, ипотеки, налогообложения, порядка оформления и изъятия недвижимого имущества.
Рассказываем о главных изменениях в законодательстве в сфере недвижимости и ЖКХ в 2024 году.
Земельный налог
Одно из главных законодательных изменений этого года коснулось владельцев участков. В январе заработал закон, который устанавливает особенности применения повышающих коэффициентов: с 1 января 2024 года изменена дата начала уплаты земельного налога по повышенной ставке при нецелевом использовании участков. Применение повышенной ставки начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем совершения правонарушения, а не со дня совершения правонарушения.
Новый закон также устанавливает порядок применения повышающего коэффициента к земельным участкам, разрешенное использование которых (индивидуальное жилищное строительство) установлено после государственной регистрации прав на такие участки. Исчисление суммы налога в отношении таких земельных участков производится с учетом коэффициента 2 начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем внесения в ЕГРН сведений об указанном разрешенном использовании.
Строительство ИЖС по эскроу
Другой важный закон этого года затронул сферу индивидуального жилищного строительства. Документ вступил в силу в марте 2024-го, однако новым механизмом покупатели смогут воспользоваться только в марте следующего года. Согласно нововведению, деньги на возведение частного дома можно не переводить напрямую подрядчику, а класть на эскроу-счет. Похожая система работает в строительстве многоквартирных домов: подрядчик возводит здание за свой счет или берет дешевый кредит в банке, а деньги заказчика получает, когда все готово. Воспользоваться новым законом может любой россиянин, но не любой подрядчик. Подойдут лишь те, кто попал в специальный реестр— его разместили на портале «Строим.дом.рф». Туда вошли как компании, так и индивидуальные предприниматели, соответствующие определенным условиям.
Регистрация домов
Этой весной вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, согласно которым эксплуатировать индивидуальные дома можно будет лишь в том случае, если они поставлены на кадастровый учет и на них оформлено право собственности. Нововведение начнет действовать с марта 2025 года.
Доля в общем имуществе СНТ
Фото: Александр Вильф / РИА Новости
Согласно поправкам, введенным в 2024 году, каждому собственнику дачного участка на территории садового некоммерческого товарищества (СНТ) должна принадлежать доля в общем имуществе СНТ. Ее размер должен быть установлен на общем собрании и выделяться, исходя из размера участка, которым владеет член СНТ. Новые правила означают, что правление товарищества не имеет права по своему усмотрению передавать в собственность третьим лицам, например, участок дороги в товариществе, детскую или спортивную площадку, а также решать, что расположится на свободных территориях.
Общее имущество в многоэтажке
Еще одно важное нововведение этого года касается жителей многоквартирных домов. С ноября в Гражданский кодекс была внесена новая статья 259.4 «Бремя содержания общего имущества». Согласно нововведению, собственник, по вине которого произошло повреждение общего имущества дома, будет обязан возместить ущерб лично. Речь здесь идет о вандализме, нарушении правил пожарной безопасности или самовольном переустройстве общих помещений в доме. Ранее такие расходы часто ложились на управляющую компанию. Однако чтобы нарушитель понес ответственность, его вина должна быть доказана в судебном порядке.
Дарение недвижимости
В декабре были приняты важные поправки в Гражданский кодекс, которые делают нотариальное удостоверение сделок дарения недвижимости обязательным. Теперь без участия нотариусов дарить недвижимость друг другу не смогут даже близкие родственники— исключений не сделано ни для кого. По мнению законодателей, это позволит защитить россиян от мошенничества.
Налог на утраченную недвижимость
В 2024 году в России был введен беззаявительный порядок прекращения начисления налога в случае гибели или уничтожения недвижимости. Согласно нововведению, Федеральная налоговая служба сама прекратит исчислять налог на этот объект с первого числа месяца его гибели или уничтожения на основании сведений, полученных от государственных или муниципальных органов. В случае уничтожения имущества начисление налога прекратят не только на основании заявления налогоплательщика, но и на основании сведений, полученных от других органов. Налог по таким объектам автоматически прекратит начисляться с первого числа месяца, в котором это случилось.
Запрет на микроквартиры
Еще одно важное нововведение этого года коснулось девелоперов, которые ведут строительство в Москве. С августа в столице вступил в силу запрет на строительство квартир, площадь которых меньше 28 кв. м. Такая норма-минимум установлена для однокомнатных квартир. Для двухкомнатных квартир минимальный показатель был установлен на уровне 44 кв. м, для трехкомнатных— 56 кв. м, а четырехкомнатные должны быть не менее 70 «квадратов».
Капремонт многоэтажек
Фото: Мария Девахина / РИА Новости
С 1 сентября вступил в силу закон, согласно которому принимать решение о необходимости капитального ремонта теперь могут жильцы. Достаточно провести общее собрание среди собственников квартир многоквартирного дома и собрать не менее 2/3 голосов. Такое решение позволяет:
- своевременно установить наличие или отсутствие проблем с инженерными системами;
- оценить возможности дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости;
- определить объем средств на ремонтные работы, согласовать бюджет, который можно израсходовать;
- провести капремонт в удобное для жильцов время. Инициировать обследование многоквартирного дома могут жильцы, а вот проводить его вправе только юридические лица— члены СРО, согласно установленному в регионе порядку.
Ответственность застройщиков
Фото: Андрей Любимов / РБК
С сентября 2024 года был сокращен срок гарантийных обязательств застройщика перед дольщиком с пяти до трех лет. Гарантийный срок исчисляется с даты передачи объекта долевого строительства и распространяется на конструктивные элементы здания, а также инженерное оборудование.
Последние годы в сфере строительства развивается такое направление, как «потребительский терроризм» среди покупателей, отметила руководитель юридической компании «Юрмейстер» Юлия Лоухина. По ее словам, позитивным изменением для застройщиков, которое позволит противодействовать данному направлению, является сокращение размера гражданско-правовой ответственности за различные нарушения при строительстве, в частности:
- размер компенсации за каждый день таких нарушений составляет одну трехсотую (1/300) ставки рефинансирования от стоимости предстоящих расходов;
- он может быть увеличен вдвое (до 1/150), если квартира приобретается для собственных нужд (например, для личного проживания), а не в предпринимательских целях (сдачи в аренду, перепродажи и пр.);
- за отказ от добровольного удовлетворения требования потребителя штраф установлен 5% вместо 50%.
С 1 сентября 2024 года застройщики будут привлекаться только по 214-ФЗ, поскольку этот закон теперь устанавливает исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Переселение из аварийного жилья
Фото: Егор Алеев / ТАСС
Согласно постановлению кабмина, вступившему в силу в январе 2024 года, у регионов появилось больше финансовых возможностей для расселения граждан из аварийного жилья. Это стало реальным благодаря проектам комплексного развития. 10% субсидий направляется в регионы, чтобы помочь жителям аварийных домов обрести новое жилье вместо получившего статус аварийного до 1 января 2017 года. Регион, нуждающийся в средствах Фонда развития территорий, должен направить свою заявку с необходимостью финансовой поддержки.
Перепланировка квартир и домов
В апреле этого года заработали законодательные изменения, ускоряющие перевод помещения из статуса «жилое» в «нежилое», а также перепланировки. «Данные по перепланировке— любые изменения в пределах объекта недвижимости— нужно вносить в технический паспорт. По завершении этого собственник получит акт приемочной комиссии и направит его в Росреестр. Срок на рассмотрение акта— 30 дней. При получении объектом недвижимости статуса «нежилое» при переводе из «жилого» органы местного самоуправления рассмотрят заявление в течении пяти рабочих дней»,— уточнила адвокат МКА «ЮрСити» Валерия Подгорская.
Изъятие участков
В августе 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который устанавливает предельный срок в три года для освоения собственниками земельных участков в населенных пунктах, а также садоводческих и огороднических товариществах. Однако само нововведение заработает с 1 марта 2025 года. В случае несвоевременного освоения земельных участков или нецелевого использования собственникам может грозить их изъятие.
Продажа ипотечного жилья
Другое важное нововведение 2024 года касается сферы жилищного кредитования. В сентябре заработал закон, согласно которому граждане получат возможность самостоятельно продавать недвижимость, находящуюся в залоге.
Согласно поправкам, теперь владельцы ипотечного жилья могут подать заявление в банк-залогодержатель для получения разрешения на самостоятельную продажу. Банк должен рассмотреть заявление в течение десяти дней и установить минимальную цену продажи недвижимости.
Цена продажи не может быть установлена ниже остатка задолженности по ипотеке. На продажу имущества отводится до четырех месяцев, но срок может быть продлен по договоренности сторон. Вырученные средства поступают на счет, указанный кредитором. Если общая сумма продажи превысит остаток долга, разница возвращается заемщику за минусом расходов, понесенных банком.
Оформление машино-мест
С 4 декабря 2024 года заработал закон, который упрощает порядок выдела доли в натуре в праве общей собственности для образования машино-места. Новый закон определяет, как можно выделить машино-место в общей долевой собственности, если отсутствует согласие других участников долевой собственности, нет соглашения всех сособственников или решения общего собрания.
Для выделения доли в такой ситуации нужно будет выполнить кадастровые работы для подготовки технического плана образуемого машино-места. В ходе таких работ кадастровый инженер должен будет согласовать местоположение с участниками общей долевой собственности, в том числе опубликовать об этом извещение. Если в процессе подготовки техплана инженер не получит возражений от иных участников общей долевой собственности, местоположение считается согласованным. При наличии обоснованных возражений для выделения машино-места придется обратиться в суд.
Авторы Теги
