2025 год стал годом адаптации для российского рынка недвижимости, основные факторы— высокая ключевая ставка, геополитическая неопределенность и объявленные изменения в налоговой системе. Однако, несмотря на эти вызовы, рынок продолжил движение вперед, продемонстрировав рост в сегментах коллективных инвестиций и приобретений корпоративной недвижимости. Вероятно, в 2026 году нас ожидает новый этап: относительная стабилизация макроэкономической ситуации и усиление интереса к качественным активам, что откроет перспективы для притока инвестиций.
Умеренная инвестиционная активность
2025 год прошел под воздействием сразу нескольких факторов, определявших динамику инвестиционной активности. Во-первых, политика Банка России оставалась сдержанной: ключевая ставка снижалась медленнее ожиданий и стоимость заемного финансирования по-прежнему оставалась высокой. На этом фоне в первые месяцы 2025 года фиксировалась лишь умеренная инвестиционная активность. Совокупный объем инвестиций в недвижимость России с начала года составил 603 млрд руб.— это на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Во-вторых, геополитический фон, по сути, остался неизменным: санкционное давление продолжает нарастать, а предпосылок для смены глобальной риторики пока не просматривается. Дополнительную неопределенность рынку добавило и объявление о предстоящем изменении налоговой системы для юридических и физических лиц, что немедленно скорректировало ожидания инвесторов.
Негативный вклад внесли также рост себестоимости строительства и отделочных работ и сохраняющийся дефицит квалифицированной рабочей силы. На этом фоне общее число инвестиционных сделок осталось стабильным, однако их средний чек снизился примерно на 40% относительно прошлого года.
Активность в сегментах недвижимости
Наиболее инвестиционно привлекательным сегментом коммерческой недвижимости в 2025 году по-прежнему остается офисная недвижимость: на ее долю пришлось 38% совокупного объема инвестиций, а общий объем вложений с начала года достиг 227,2 млрд руб. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос на качественные офисы сохраняется благодаря ограниченному предложению помещений для собственного размещения, низкому уровню вакантности и интересу инвесторов к объектам с предсказуемым арендным доходом и потенциалом роста стоимости.
Инвестиции в офисную недвижимость сопоставимы с вложениями в земельные участки под девелопмент, на которые пришлось 31% от общего объема сделок. К концу третьего квартала сумма инвестиций в площадки под девелопмент составила 185,8 млрд руб., что свидетельствует о стабильном интересе инвесторов к этому направлению.
Складская недвижимость в 2025 году демонстрировала более умеренную активность по сравнению с прошлым годом, в том числе из-за ограниченного предложения объектов, соответствующих инвестиционным требованиям. Общий объем инвестиций в сегменте по итогам третьего квартала составил 99 млрд руб.— на 42% ниже, чем за аналогичный период прошлого года.
Это связано с дефицитом объектов, которые соответствуют ожиданиям крупных инвесторов и обеспечивают стабильный доход. В условиях высокой ключевой ставки многие инвесторы откладывают проекты и сделки, ожидая более благоприятной макрофинансовой ситуации. Несмотря на это, сегмент сохраняет долгосрочный потенциал, но в настоящий момент характеризуется умеренной покупательской активностью.
Доля инвестиций в торговую недвижимость в 2025 году составила 9% от общего объема. С начала года вложения в сегмент составили 52,9 млрд руб., что на 11% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Эта динамика отражает сохраняющийся консервативный подход инвесторов, обусловленный изменениями в потребительском поведении и ростом онлайн-торговли.
Факторы, влияющие на рынок
Рынок по-прежнему сталкивается с темиже ограничениями, что и ранее: высокой ключевой ставкой, устойчивой инфляцией, ростом затрат на строительство и эксплуатацию недвижимости. Совокупное воздействие этих факторов приводит к сокращению маржинальности проектов.
Значимую роль в инвестиционном процессе продолжают играть банки— сегодня именно они фактически выступают ключевыми системными инвесторами на рынке недвижимости. Например, структуры с госучастием, такие как «Сбер» и ВТБ, уже перешли к активному управлению девелоперскими активами и реализации крупных проектов. В результате роль банков и государства в целом будет и дальше усиливаться, а процессы консолидации в коммерческом секторе— продолжаться.
Позитивным трендом остается рост коллективных инвестиций. Доля вложений в ЗПИФН увеличилась на 10–12% в 2025 году по отношению к прошлому году, а совокупный объем инвестиций в рамках сделок с ЗПИФН составил 49,3 млрд руб. Этот сегмент продолжает набирать обороты и с высокой вероятностью сохранит свою динамику в 2026 году.
Факторы, которые зададут динамику рынку в 2026 году
Первым значимым трендом стали фискальные и макроэкономические изменения. Повышение НДС до 22% и снижение порога применения упрощенной системы налогообложения неизбежно приведут к росту себестоимости строительства, что особенно заметно отразится на капиталоемких проектах— гостиницах и торговых центрах. С учетом проинфляционного характера НДС темпы замедления инфляции будут ниже ожиданий, что ставит под сомнение прогнозы крупнейших банков о снижении ключевой ставки до 10% к концу 2026 года.
Второй тренд — снижение инвестиционной активности в жилом девелопменте. Инвесторы будут более избирательны при выборе проектов, фокусируясь на форматах с низким порогом входа и гибкими партнерскими моделями. Можно ожидать корректировку земельных портфелей, а также пересмотр сроков выхода отдельных проектов на рынок.
Третий тренд связан с сохранением лидерства традиционных сегментов. Офисная и складская недвижимость продолжат выступать драйверами рынка, тогда как торговая недвижимость будет оставаться привлекательной для опытных инвесторов благодаря высоким ставкам капитализации и устойчивым арендным потокам. Гостиницы постепенно увеличат свою долю в структуре сделок, однако не станут доминирующим сегментом, как это происходит в странах АТР.
Четвертым направлением становятся новые точки роста. Наиболее значимый из них— рынок ЦОД (центров обработки данных), который в ближайшие годы станет ключевым инфраструктурным и инвестиционным сегментом. Еще до конца 2025 года, а также в 2026 году рынок, вероятно, увидит ряд крупных сделок по приобретению площадок и консолидации активов.
Активно развивается формат light Industrial, находящийся на стыке логистики и производства: благодаря возможности льготной смены ВРИ под жилье он все чаще используется девелоперами. Продолжает набирать обороты и девелопмент элитной недвижимости в Москве— устойчивый спрос наблюдается на проекты КРТ в старых границах Москвы и точечные объекты в центре, прежде всего в сегментах премиум и де-люкс.
Прогнозы на 2026–2027 годы
По итогам 2025 года объем инвестиций может достичь 800–900 млрд руб., что будет способствовать ожидаемому снижению ключевой ставки и стабилизации макроэкономической ситуации. Рынок постепенно адаптируется к новой финансовой реальности, где основными драйверами станут сделки по приобретению качественных активов конечными пользователями, наращивание земельных банков девелоперами для строительства жилой, коммерческой и смешанной недвижимости, а также рост институциональных и частных инвестиций в доходную недвижимость.
Ключевым фактором остаются макроэкономическая и политическая ситуации, включая инфляцию и действия регулятора. Вероятно, объем инвестиционных сделок продолжит снижаться, при этом увеличится доля сделок с участием государственных структур и внутригрупповых сделок внутри холдингов, направленных на оптимизацию и реструктуризацию долговых обязательств. Сегмент коллективных инвестиций, включая ЗПИФы, продолжит динамично развиваться, привлекая как квалифицированных, так и неквалифицированных частных инвесторов.
Что касается событий, способных кардинально повлиять на инвестиционный климат, то одним из них может стать внезапное изменение санкционной политики и смягчение внешнеэкономических ограничений. Такой сценарий может стать переломным моментом для рынка капитала и недвижимости России.
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции. Теги
