Риски банкротств застройщиков за этот год выросли. Это связано с падением продаж и высокой ключевой ставкой. В то же время массовых банкротств власти не допустят, отмечают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью»
В последнее время все чаще поднимается тема возможных банкротств застройщиков, в том числе крупнейших компаний, в связи завершением льготной ипотеки и падением продаж. О таком риске говорил вице-премьер Марат Хуснуллин.
Выяснили, насколько высока вероятность банкротства застройщиков и как это отразится на дольщиках.
Какие признаки свидетельствуют о проблемах
Одним из ключевых факторов, который может привести к банкротствам застройщика, аналитики называют большую долговую нагрузку по сравнению с накопленными остатками средств на эскроу-счетах. «С переходом строительства жилья на новую модель у девелоперов есть два вида долга— проектный долг под эскроу, который используется для покрытия строительных расходов, и общекорпоративный долг, в основном используемый для покупки новых земельных участков»,— говорит директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков.
По его словам, банкротство девелоперов возможно в двух случаях:
- если к моменту ввода значительная часть проектов не распродана и средств на эскроу-счетах недостаточно для погашения проектного долга и накопленных по нему процентов, а у компании нет свободных средств, чтобы возместить банкам разницу;
- когда денежных средств компании не хватает для обслуживания общекорпоративного долга.
Риски погашения проектного долга не реализуются быстро и привязаны к срокам ввода проектов в эксплуатацию, продолжил Василий Танурков. Намного быстрее могут реализоваться риски невозможности обслуживания общекорпоративного долга, поскольку многие девелоперы значительную часть расходов на покупку участков покрывают за счет бридж-кредитов и/или облигаций. «Это повышает рентабельность инвестиций, но и увеличивает риски в период снижения спроса на жилье— сроки начала продаж по новым проектам откладываются, но необходимость обслуживать долг, привлеченный для покупки земельных участков под эти проекты, остается»,— пояснил представитель АКРА.
Еще один важный критерий, который может свидетельствовать о возможных проблемах у застройщиков, — это кредиты с низкой долей собственного участия. «Чем больше собственных средств вложено в проект, тем более сильные потрясения способен выдержать проект и сгенерировать необходимый объем денежного потока для выполнения обязательств перед банками»,— пояснил старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. «При минимальном собственном участии в финансировании проекта со стороны девелопера, как правило, такой проект очень чувствителен к изменению экономической конъюнктуры и минимальное изменение спроса может привести к недостаточному денежному потоку для исполнения обязательств перед банком кредитором проекта»,— добавил он.
Фото: The Bold Bureau / Shutterstock / FOTODOM
По оценкам «Дом.РФ», сегодня строительство жилья в России на 98% ведется за счет проектного финансирования. «Поэтому с точки зрения возможных потенциальных сложностей у застройщиков важно следить за соотношением стройготовности объектов к распроданности жилья. Например, до конца этого года нормальный уровень составляет 70%, а для следующего— 40% (тогда как сейчас этот показатель даже выше— 45%)»,— рассказал руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. «Поэтому с точки зрения продаж жилья мы не наблюдаем каких-либо проблем у застройщиков»,— говорит представитель «Дом.РФ».
Риски выросли
В тоже время риски банкротств застройщиков за этот год выросли, отмечают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Это связано с падением продаж, которые влияют на пополнение эскроу-счетов, и высокой ключевой ставкой, к которой привязаны ставки по проектному финансированию (по мере пополнения эскроу и роста строительной готовности ставка снижается) и бридж-кредиты. «Если отталкиваться от текущих макроэкономических показателей, жесткой политики ЦБ, риски по отдельным проектам и застройщикам, конечно, существуют»,— говорит генеральный директор РАСК Федор Выломов.
По его словам, в стрессовые для экономики периоды растет конкуренция и реализуются сценарии, которые застройщики закладывали в свои стресс-тесты. «Тут основной вопрос качества проведенных стресс-тестов, насколько готовы компании к шокам в виде завершения льготной ипотеки и высоким ставкам, имеютли они отдельные стратегии на такие случаи. В целом уровень таких прогнозных моделей серьезно увеличился в связи с переходом отрасли на проектное финансирование»,— отметил Федор Выломов.
По словам главы «НДВ Групп» Александра Хрусталева, сегодня в непростом положении находятся больше половины застройщиков. Эти риски связаны с моделью субсидированных программ, которую они выстроили. «Все думали, что субсидирование будет вечно. А сейчас пришло время за все это платить— но новостройки уже не будут покупать в прежних масштабах. По нашим данным, в этом году спрос в Москве упал на 57%. Падение сохранится»,— отметил он.
Фото: Максим Мишин / пресс-служба мэра и правительства Москвы/ Агентство «Москва»
Возможные риски застройщиков в связи ростом кредитных рисков видят аналитики АКРА. «Но в силу использования схемы эскроу-счетов проблемы будут проявляться намного медленнее, чем до введения этой схемы. Очевидно, что небольшие компании находятся зачастую в худшем положении»,— отметил Василий Танурков. Это связано с тем, что задержки ввода отдельных проектов могут оказывать более существенное влияние на ликвидность компании, пояснил эксперт.
По мнению замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, сейчас наивысшие риски несут те застройщики, кто при планировании своей работы сделал ставку исключительно на льготную ипотеку. Появление проблем у застройщиков не исключают в «Эксперт РА». Со сложностями столкнутся застройщики, которые крайне активно инвестировали в земельный банк для наращивания масштабов в будущем, несоизмеримых с текущим объемом деятельности, пояснили там.
«Сложности могут возникнуть у участников рынка с высоким объемом корпоративного долга, взятого по переменной ставке, привязанной к ключевой или другим ставкам денежного рынка»,— добавил руководитель аналитического центра «Дом.РФ».
Без массовых банкротств, но со слиянием
В тоже время эксперты не прогнозируют массовых банкротств. Это связано с тем, что большинство застройщиков сформировали значительный запас финансовой прочности на фоне действия льготной ипотеки и роста цен на недвижимость. А текущие проекты у большинства застройщиков находятся в высокой стадии распроданности и по ним открыто уже проектное финансирование, пояснил представитель «Эксперт РА».
Фото: Alex Popov / Shutterstock / FOTODOM
Кроме того, сейчас федеральные и региональные власти видят ситуацию по каждому застройщику и объекту. «Все это позволяет оценивать риски буквально в режиме онлайн при необходимости выносить вопросы на уровень оперативного штаба с регионом»,— пояснил Федор Выломов. По оценкам РАСК, до введения проектного финансирования и полноценного запуска ЕИСЖС уровень банкротств застройщиков ежегодно находился в пределах 5–6%, сейчас это единичные случаи, а по объектам с эскроу их не было. «Поэтому именно о наличии системных рисков и волны банкротств говорить очень преждевременно, запаса прочности у отрасли на 1,5 года точно»,— отметил глава РАСК.
Одновременно отрасль продолжит консолидироваться— будут происходить сделки слияния-поглощения. «Особенно если говорить о поглощении региональных застройщиков федеральными, чтобы последним выйти в отдельные регионы, занять интересные площадки и иметь уже готовые технические и кадровые ресурсы на местах»,— считает Федор Выломов.
Роль банков в этом процессе
Ситуация с возможными банкротствами застройщиков напрямую влияет на банки, поскольку они являются главными кредиторами строительства жилья. По словам представителя «Эксперт РА», банки должны быть заинтересованы в доведении текущих проектов до завершения даже при негативном сценарии и потенциальном получении убытка от участия в проекте. «При таком сценарии банк получает убыток, но хотябы отчасти его контролирует. В противном случае, если банк перестает финансировать проект и забирает его себе на баланс, то он получает непрофильный актив с туманными перспективами его реализации в дальнейшем»,— пояснил аналитик.
Фото: ARMMY PICCA / Shutterstock / FOTODOM
Банки могут предложить какие-то решения (рефинансирование, новый кредит) на стадии, когда появились первые признаки ухудшения финансового положения застройщика, считает председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. «Но, как правило, банки принимают решение с учетом возможных рисков и перспектив выхода компании из кризисного положения. Если перспективы хорошие, банк может помочь и компании в предбанкротном состоянии»,— отметил Анатолий Аксаков. «К томуже кредитные организации всегда могут войти в капитал компании, если проблем с реализацией именно строительной части проектов нет»,— добавил Михаил Гольдберг.
В случае банкротств застройщиков банки также могут попросить помощи из госбюджета, не исключила Татьяна Школьная. «И лишь потом банкиры начнут думать, что делать со всем «непрофилем». Так или иначе, им придется искать решения, которые позволят завершить проекты и вернуть деньги»,— отметила она.
Риски дольщиков
Несмотря на возможные риски банкротств, эксперты уверены, что обязательства перед дольщиками будут выполнены. «Для дольщиков нет существенных рисков даже при возникновении проблем у кого-либо из застройщиков. Если проект находится в высокой степени распроданности, то его может достроить банк»,— пояснил представитель «Дом.РФ». В случае с проектами с низкой степенью распроданности банк может принять решение вернуть дольщикам деньги со счетов эскроу, добавил Михаил Гольдберг.
С учетом развитости строительного рынка и перехода на счета эскроу интересы дольщиков сегодня хорошо защищены, считает Анатолий Аксаков. В случае банкротства застройщика решение по проблемным объектам принимает Фонд развития территорий. «Во многих случаях объекты достраиваются, дольщики получают квартиры, пусть и с задержкой по срокам. В каких-то случаях дольщики могут рассчитывать только на возврат вложенных средств»,— пояснил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку.
Фото: Мобильный репортер / Агентство «Москва»
Кроме того, если застройщик нарушает сроки сдачи объекта более чем на полгода, дольщики могут требовать возврата средств. «Но на практике так мало кто делает: с учетом роста цен на недвижимость получить квартиру становится выгоднее»,— рассказал депутат. «Единственный потенциальный риск для дольщиков в этом случае состоит в том, что с момента покупки квартиры и открытия счета эскроу цены на аналогичное по характеристикам жилье могли вырасти»,— отметил Михаил Гольдберг.
Еще один вариант: дольщик может возвратить свои средства с эскроу-счетов, перейти в реестр требований к застройщику-банкроту и дожидаться завершения всех процедур банкротства. «Но этот вариант существенно дольше и сложнее юридически, чем первый»,— пояснил глава РАСК.
Авторы Теги
