Рынок ипотеки опять не отреагировал на снижение ключевой ставки

Несмотря на очередное снижение ключевой, ставка по рыночной ипотеке осталась на прежнем уровне. Точно так же рынок реагировал и на предпоследнее снижение ставки ЦБ, но с начала года ипотечная ставка уменьшилась на 8 п.п.

С момента последнего снижения Центробанком ключевой ставки средние ставки по рыночной ипотеке не потеряли даже 0,1 п.п. Ставка по рыночной ипотеке на новостройки по-прежнему составляет 21,25% годовых, а на вторичное жилье— 21,22%. Это следует из свежей статистики Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), которая еженедельно актуализирует средние рыночные ставки по топ-20 ипотечных банков.

Несинхронные изменения ключевой и ипотечных ставок

В 2025 году ставки по рыночной ипотеке не всегда изменялись синхронно с ключевой ставкой. Так, на протяжении почти всего первого полугодия ключевая ставка не менялась и оставалась на уровне 21%, однако средняя ставка по рыночной ипотеке постепенно снижалась. Согласно данным ЕИСЖС, она снизилась с почти 29% годовых в начале 2025 года до 27% в начале апреля, а затем— до 26,5% к концу мая. Таким образом, ставка по рыночной ипотеке потеряла около 2,5 п.п., пока ключевая ставка стояла на месте.

Затем Центробанк провел цикл из трех крупных снижений ключевой ставки (не менее чем на 1 п.п каждый раз):

• 6 июня— на 1 п.п, до 20%;
• 25 июля— на 2 п.п, до 18%;
• 12 сентября— на 1 п.п., до 17%.

Средняя ставка по рыночной ипотеке за весь этот цикл снизилась еще примерно на 5,25 п.п. и к началу октября достигла минимума для 2025 года— 21,24% годовых на новостройки и 21,22% на вторичное жилье.

До конца 2025 года Центробанк совершил еще два снижения ключевой ставки, хоть и не таких сильных— на 0,5 п.п. каждый раз. 24 октября ключевая ставка снизилась до 16,5%, а 19 декабря— до 16%. Однако реакции ипотечного рынка на эти снижения не последовало. Даже наоборот: на некоторое время средняя ипотечная ставка немного поднималась (на 0,1 п.п.).

В итоге к концу декабря 2025 года средняя ставка по рыночной ипотеке остается примерно такойже, как и в начале октября. По итогам последней полной недели 2025 года, по данным ЕИСЖС, она составляет:

• 21,25%— по рыночной ипотеке на новостройки;
• 21,22%— по рыночной ипотеке на вторичное жилье.

В августе 2025 года вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что рыночная ипотека почти перестала существовать. С таким явлением, по его словам, рынок жилья столкнулся впервые.

Авторы ТегиНаталия Павлова-Каткова Редактор, о недвижимости пишу более 20 лет. В разные годы работала в ИД «Коммерсант», возглавляла несколько проектов о недвижимости