Основной объем сделок обеспечивает активно растущий онлайн-ретейл. Доля незанятых площадей второй год подряд не превышает 1%
По итогам 2024 года годовой объем сделок по аренде и покупке составит 6,1 млн кв. м, следует из обзора рынка консалтинговой компании CORE.XP (есть в редакции). В компании обращают внимание на то, что такой показатель является вторым историческим результатом и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м).
Во многом такой результат обеспечила активность онлайн-ретейлеров: без их учета прогнозный объем сделок существенно ниже рекордных показателей— 2,6 млн кв. м (в 2023 году— 3,1 млн кв. м).
В CORE.XP отмечают продолжающееся проникновение онлайн-ретейла и рост онлайн-продаж. «Согласно прогнозу INFOLine, суммарный годовой объем онлайн-продаж к 2028 году может достигнуть 26,7 трлн руб. (включая НДС), что в три раза превышает показатель 2023 года»,— подчеркивает старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
По оценкам CORE.XP, исходя из сочетания динамики роста онлайн-продаж и прироста площадей игроков e-commerce за последние пять лет, онлайн-ретейл потребует порядка 1 млн кв. м новых складских площадей в год. Совокупно к 2028 году это сформирует потребность в 4 млн кв. м складов.
Вместе с тем в среднем по рынку в 2025 году ожидается существенное снижение объема сделок— не менее 30%, отмечают аналитики компании. По прогнозам CORE.XP, годовой объем сделок в 2025 году составит 4,3 млн кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 года. «В условиях удорожания стоимости банковского финансирования многие конечные пользователи пересматривают планы по развитию, оптимизируют складские мощности, что непосредственно отражается на объемах спроса,— поясняет Антон Алябьев.— Ожидается, что наибольшее падение спроса произойдет в сегменте среднего арендатора, то есть компаний, преимущественно арендующих/покупающих спекулятивные складские помещения площадью до 30 тыс. кв. м».
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP:
— 2024 год характеризуется рекордным объемом нового строительства— 4,5 млн кв. м складских площадей. 66% этого объема придется на региональные рынки. Во многом такой показатель ввода является следствием высокого объема сделок по типу built-to-suit в 2023 году, реализация которых как раз завершается в 2024 году (средний срок строительства складского здания— 12 месяцев).
Учитывая высокие объемы девелопмента, отмечается загруженность ключевых девелоперов реализацией контрактов и нехватка профессиональных игроков, способных реализовывать крупные проекты, особенно на региональных рынках. Это ограничивает возможность заключения новых сделок.
Соответственно, особо актуальным является выход на складской рынок девелоперов из жилого сегмента, причем их интерес уже выходит за рамки получения льгот по городской программе стимулирования создания мест приложения труда.
В 2025 году, как ожидается, годовой объем нового строительства составит 5,5 млн кв. м. Его основу, как и в предыдущие годы, составят объекты формата built-to-suit. При этом большинство таких проектов являются инвестиционным продуктом. И если пять— семь лет назад основной интерес инвесторов был сосредоточен на стандартных складских объектах в Москве или на ключевых рынках, то в настоящее время предметом инвестиционных сделок выступают в том числе и нестандартные логистические центры с моноарендатором, расположенные в менее густонаселенных регионах.
В CORE.XP обращают внимание на сохраняющийся дефицит доступного складского предложения: второй год подряд доля свободных площадей в Москве находится на уровне ниже 1%. «Однако текущее состояние рынка в целом можно считать новой нормой, которая будет актуальна и в 2025 году ввиду полного перехода девелоперов к модели строительства под клиента (built-to-suit) и минимальных объемов спекулятивного девелопмента»,— поясняется в обзоре.
На фоне дефицитного предложения ставки в 2024 году существенно выросли: +40–45% к уровню 2023 года, до 12,5–13 тыс. руб. за 1 кв. м в год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). На ставках также сказались удорожание стоимости финансирования ввиду повышения ключевой ставки и рост себестоимости строительства. «Текущий уровень ставок уже могут выдерживать не все арендаторы, что вкупе с другими факторами сказывается на объеме и количестве сделок»,— заключает Антон Алябьев.
Авторы Теги
