Рассказываем, стоит ли покупать квартиру с расчетом на рост цены и какие факторы влияют на доходность квадратных метров
Новостройки в столице продолжают дорожать. Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке жилой недвижимости Москвы в октябре 2025 года достигла 582,1 тыс. руб., показав рост на 19,6% за год, подсчитали в bnMAP.pro. Кроме того, значительно увеличился бюджет покупки квартиры, особенно в премиальном классе. С сентября 2024-го по сентябрь 2025 года средний бюджет приобретенного жилья в премиум-новостройках вырос на 43,4%. Для сравнения, в бизнес-классе рост составил 6,7% за год.
Подсчеты аналитиков подтверждают: недвижимость практически всегда растет в цене. Динамику можно проследить, даже наблюдая всего за одним проектом. Например, в премиальном доме «Мангазея на Тульской» за десять месяцев 2025 года цены на квартиры выросли на 18,6%. Рост от старта продаж в июне прошлого года составил 51%, сообщили в компании «Мангазея». Примечательно, что проект находится на ранних этапах строительства, а значит, может продемонстрировать еще больший рост к моменту ввода в эксплуатацию.
На примере проекта «Мангазея на Тульской» разбираемся, что влияет на цены, от каких факторов зависит доходность и как сказывается на стоимости переход проекта из бизнес-класса в премиальный.
Как локация влияет на ликвидность
Один из залогов успеха новостройки на рынке— выгодное расположение. Удобная локация с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью всегда привлекает покупателей жилья, ведь, приобретая такую квартиру, человек в первую очередь получает комфортную среду и высокое качество жизни.
На этом фоне особенно выделяются проекты комплексного развития в формате «город в городе», где есть все, что нужно для жизни, работы, учебы и отдыха. Так считает Анна Мурмуридис, директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. По ее словам, наибольший потенциал сегодня демонстрируют не отдельные районы, а так называемые кластеры, связанные с программами комплексного развития территорий (КРТ), развитием социальной и транспортной инфраструктуры, джентрификацией и редевелопментом промышленных территорий.
«Особенно выгодны в данном контексте районы, приближенные к центру, обладающие фактической или перспективной транспортной доступностью с одновременным дефицитом качественного предложения на первичном рынке. Одной из таких локаций является Даниловский район, который ассоциируется главным образом с территориями бывшего завода «ЗИЛ». Однако сейчас вектор развития района сместился в сторону более центральных локаций. В частности, интересом у девелоперов пользуются окрестности станции метро «Тульская», Даниловский— единственный район, расположенный сразу на двух берегах Москвы-реки»,— пояснила «РБК Недвижимости» Анна Мурмуридис.
По оценке Nikoliers, на текущий момент в районе «Тульской» реализуются всего несколько проектов классов бизнес и премиум. Среди них Анна Мурмуридис выделила проект «Мангазея на Тульской», отличающийся высокой пешей и автомобильной доступностью. Квартал находится в пяти минутах ходьбы от станции метро «Тульская», для автомобилистов есть удобные выезды на ТТК, откуда легко добраться до центра и других районов города.
В Nikoliers фиксируют прямую связь между развитием транспортной доступности района и инвестиционным потенциалом новостроек в нем. В частности, оценивая квартал «Мангазея на Тульской», Анна Мурмуридис подчеркнула, что «подобные комплексы привлекательны с инвестиционной точки зрения».
«С учетом масштабов редевелопмента Даниловский район и окрестности «Тульской» сохраняют потенциал удорожания и повышения ликвидности в ближайшие пять— семь лет, особенно в сегментах бизнес и премиум. Близость к метро, как правило, увеличивает стоимость квартиры в Москве на 10–25% по сравнению с аналогами дальше от станций, а продается подобная недвижимость традиционно быстрее»,— указали в Nikoliers.
От репутации до архитектуры
Инвестиционная привлекательность проекта и потенциальный рост его цены зависят не только от расположения— на ликвидность влияет сразу несколько факторов. Одним из них брокер Whitewill Екатерина Левина назвала репутацию застройщика.
«Сейчас как никогда важна репутация девелопера. Для покупателей имеет значение не только то, будетли объект сдан в срок, но и качество строительства, обслуживание и управление домом после ввода. Сегодня клиенты обращают внимание на то, как застройщик проявил себя в уже реализованных проектах: насколько аккуратно ведется эксплуатация, как быстро решаются бытовые вопросы, как поддерживается инфраструктура»,— перечислила Левина.
Особое значение имеет опыт застройщика. Например, девелопер «Мангазея» работает на рынке недвижимости Москвы с 2012 года. За свою продолжительную историю компания успела реализовать несколько жилых проектов и собрать портфель недвижимости классов бизнес и премиум, превышающий 2,2 млн кв. м.
Выбирая проект для вложений, Екатерина Левина рекомендует также обращать внимание на такие факторы, как архитектура, концепция, развитость инфраструктуры и планировочные решения. «Если речь идет о семейном комплексе, ключевым становится внутреннее наполнение: благоустроенный зеленый двор, современные детские и спортивные площадки, общественные пространства, например коворкинги или кабинеты для занятий с репетиторами. Также ценится наличие спортивной инфраструктуры— как внутри проекта, так и в шаговой доступности»,— указали в Whitewill.
Чем интересна «Мангазея на Тульской»
Показательный пример проекта, в котором сочетаются перечисленные факторы высокой ликвидности,— «Мангазея на Тульской». Фасады двух жилых башен решены в разных цветах— бронзовом и серебряном. По задумке архитекторов, облик корпусов объединяет прошлое и будущее: основательная бронзовая башня напоминает историческую застройку Москвы, а серебряная с динамичным силуэтом и чистотой линий символизирует будущее.
Проект расположен в давно сложившемся районе, за счет чего жителям «Мангазеи на Тульской» будет доступна обширная инфраструктура. За две минуты можно дойти до Даниловского рынка, в пешей доступности— десятки школ, детских садов, медицинских учреждений и кафе.
При этом все необходимое для комфортной жизни будет и на территории проекта. Рядом с жилыми корпусами девелопер строит здания ресторана с открытой террасой и медицинской клиники. В собственную инфраструктуру проекта войдут переговорные комнаты, коворкинг, фитнес, зал йоги и кабинет индивидуального бронирования, куда можно пригласить своего мастера по маникюру или массажу. Для юных резидентов откроются игровая комната и собственный детский сад.
Отдыхать, заниматься спортом и работать под открытым небом жители «Мангазеи на Тульской» смогут в собственном трехуровневом приватном дворе. Здесь расположатся амфитеатр для неформального общения и просмотра фильмов, игровая площадка и скалодром для детей, пространства для занятий йогой в тени деревьев и пешеходные дорожки с системой подогрева в холодный сезон. Парк у дома украсят растениями, фонтаном и водопадом.
В коллекции квартир в комплексе «Мангазея на Тульской»представлены студии, лоты с одной, двумя и тремя комнатами. Благодаря увеличенному количеству окон, угловому остеклению и потолкам высотой почти 3,5 м даже в небольших квартирах ощущается простор и обилие света. Акцент в планировках сделан на функциональность: в квартирах нет неиспользуемых длинных коридоров и бесполезных углов. Однокомнатные квартиры дополнены удобными кухнями-нишами, а в лотах с мастер-спальнями есть вместительные гардеробные.
В проекте найдутся решения для ценителей нестандартных форматов. Например, в некоторых лотах будут ванные комнаты с окном и террасы, с которых открываются виды города и Москвы-реки. На верхних этажах башен запроектированы двухуровневые пентхаусы с панорамным остеклением.
Как изменятся цены в «Мангазее на Тульской»
Аналитики ожидают, что стоимость квартир в жилом комплексе «Мангазея на Тульской» заметно вырастет. По мнению члена совета директоров Simple Estate Артема Цогоева, одной из причин станет переход проекта из класса бизнес в премиум, о чем девелопер сообщил в октябре текущего года.
«Переход из класса бизнес в премиум— это не просто смена вывески. Это совершенно другой уровень продукта, сервиса и, конечно, цен»,— подчеркнул эксперт в своем телеграм-канале. Артем Цогоев сослался на данные Metrium, согласно которым разница стоимости лотов между классами бизнес и премиум в Москве достигает 57%.
Анализируя цены на квартиры в «Мангазее на Тульской», инвестор заметил, что на старте продаж в июле 2024 года средняя цена по проекту составляла 457 тыс. руб. за 1 кв. м, а к сентябрю 2025 года выросла до 683 тыс. руб.«От старта продаж в июне 2024 года рост составил 34% за 14 месяцев. Это соответствует среднегодовой динамике в 29%»,— подсчитал Цогоев.
Рассуждая о дальнейшей динамике цен, эксперт предположил, что квартиры в «Мангазее на Тульской» потенциально способны дойти до отметки в 1 млн руб. за квадратный метр в 2027 году. По его мнению, для дальнейшего роста нужны сильные драйверы: не только характеристики самого проекта, но и макроэкономические факторы.
«Дойдетли цена до миллиона рублей за квадрат к 2027 году, будет сильно зависеть от того, куда пойдет весь сегмент премиум-класса в Москве. Если средняя цена премиума действительно уйдет за миллион, то и «Мангазея на Тульской» может туда подтянуться. Если премиум-класс останется в районе 800–900 тыс. руб. за 1 кв. м, то рассчитывать на миллион будет сложновато»,— оценил Артем Цогоев.
Рассуждая о том, стоитли купить квартиру в расчете на рост цен, эксперт признал, что вопрос дискуссионный, но дал положительный прогноз. «У проекта есть сильные стороны: хорошая локация, опытный застройщик, уже показанная динамика. Рассрочка— до 24 месяцев, да и скидки тоже имеются. Проект уже показал рост на 34% за 14 месяцев и, если эта динамика сохранится хотябы частично, 46% за два года вполне достижимы. Ну и переход в премиум— это не просто ребрендинг. Улучшение продукта и позиционирования исторически добавляет 15–25% к цене»,— подытожил Артем Цогоев.
Реклама. СЗ «АктивДевелопмент» ООО. Застройщик – Специализированный застройщик «АктивДевелопмент» ООО. Проектная декларация на сайте – наш.дом.рф
erid: 2SDnjc99GUo
