Сезон выдался аномально активным, так что выбор съемных квартир сократился. Но в перспективе спрос будет спадать, а предложение снова вырастет
Высокий сезон на рынке аренды в столице стартовал раньше обычного— не в конце, а в середине лета. По оценке столичных риелторов и аналитиков рынка, спрос в августе был заметно выше прошлогоднего уровня. Разбираемся вместе с экспертами, в чем причина, как это повлияло на цены и что ждет потенциальных нанимателей в сентябре.
Ранний старт и повышенная активность нанимателей
Большинство опрошенных экспертов сходится во мнении, что спрос на аренду оживился еще в июле. Активный рост заявок в этот период отмечают, в частности, в риелторских компаниях Est-a-Tet и «Инком-Недвижимость». Оба агентства фиксируют и рост спроса в августе и начале сентября к прошлогоднему уровню: в Est-a-Tet— на 15%, в «Инкоме»— на 25%.
Причиной риелторы называют уход из экспозиции значительной части объектов. «Особенность этого года в том, что проблема с выбором самых дешевых квартир возникла не в августе и даже не в конце июля— дефицит наметился уже в июне. В течение 2023 года в массовом сегменте интерес нанимателей сконцентрирован исключительно на предложениях экономкласса— и такие варианты постепенно вымывались с рынка»,— говорит заместитель директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Тотже тренд отмечают и в Est-a-Tet. «Начало года на рынке аренды был спокойным, в январе-феврале наблюдался довольно большой объем предложения и низкий уровень спроса. Арендаторы стали снижать арендные ставки, клиентская активность увеличилась. В начале весны большая часть предложений по низким ценам ушли из экспозиции, а потом в предложении остались менее доступные по стоимости варианты. Постепенно эти лоты тоже вымылись с рынка, и к началу лета на рынке аренды не было затоваренности,— говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.— И те граждане, которые мониторили ситуацию и были в поиске жилья, не стали откладывать поиски на конец лета».
Тот факт, что в этом году сезонная активизация нанимателей проходит нестандартно, подтверждает и статистика крупных платформ. «В этом году [высокий] сезон наступил еще в середине лета,— говорит руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.— Спрос и средняя цена найма сейчас даже выше, чем в тотже период годом ранее, то есть интерес к аренде квартир в Москве на долгий срок только растет. В данной ситуации не так много арендодателей, готовых на снижение цен, и в основном квартиры снимают по стоимости, указанной в объявлении, если она не завышена относительно рынка».
По оценке руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, на их платформе спрос на аренду оживился даже не в июле, а в мае-июне, и был выражен сильнее, чем в прошлогодний высокий сезон. Эксперт объясняет это сочетанием ряда факторов. Во-первых, на рынок аренды стали выходить люди, передумавшие покупать квартиру. «Нулевую ипотеку отменили, цены и в новостройках и на вторичке держатся на высоком уровне, да и не все хотят на фоне текущей новостной повестки что-то покупать»,— поясняет Попов. Во-вторых, часть работодателей стали сворачивать удаленку, и это мотивировало ряд сотрудников вернуться в Москву. В-третьих, добавляет эксперт, домой вернулись и некоторые уехавшие из страны в 2022 году москвичи. В результате, по оценке «ЦИАН.Аналитики», за лето экспозиция съемного жилья на платформе сократилась вдвое, а по сравнению с пиковыми показателями февраля— в 2,9 раза.
Ставки выросли, но это ненадолго
Повышенный спрос закономерно привел и к росту ставок— в сегменте аренды реакция на колебания спроса традиционно наступает быстро. По статистике ЦИАН, цены предложения однокомнатных квартир на платформе за три месяца высокого спроса выросли на 21%, двухкомнатных— на 29%. В «Инкоме» отмечают, что основной рост пришелся на август— в сегменте самых дешевых квартир Старой Москвы он составил порядка 20% (с 25 тыс. до 30 тыс. руб. в месяц). В агентстве недвижимости «Миэль» говорят о сезонном росте на 20–30%.
Средние ставки аренды по округам Старой Москвы, август—сентябрь 2023 года
| Округ | Средняя ставка аренды 1-комнатной квартиры, тыс. руб. в мес. |
|---|---|
| ЦАО | 56 |
| ЗАО | 46 |
| ЮЗАО | 39,4 |
| САО | 40,2 |
| СЗАО | 40,5 |
| СВАО | 38,7 |
| ВАО | 37,5 |
| ЮАО | 38,8 |
| ЮВАО | 39 |
Данные: «Инком Недвижимость»
Но это именно сезонные изменения, подчеркивают опрошенные эксперты. «Изменение медианной цены происходит механически: самые дешевые квартиры активно покидают экспозицию— их арендуют буквально сразу после появления в рекламе, база не успевает пополняться ими, соответственно, остаются более дорогие, что поднимает усредненный показатель стоимости»,— поясняет Оксана Полякова. По ее оценке, год к году рост составляет порядка 2–3 тыс. руб. На сезонный характер роста цен обращает внимание и Алексей Попов. По его словам, за год средняя ставка предложения в базе увеличилась на 4% для однушек и на 11%— для двухкомнатных квартир. В «Миэль» не видят роста ставок относительно прошлогоднего сезона.
«Бюджетная однокомнатная квартира в типовом или старом доме сейчас сдается за 30–35 тыс. руб., двухкомнатная— за 40–45 тыс. руб.,— рассказывает руководитель отдела аренды офиса «Миэль» «На Николоямской» Ольга Яцевская.— В бюджетных, но новых домах (как строит ПИК или как в Новой Москве) однокомнатная квартира, даже маленькая студия, сдается за 40–50 тыс. руб. Новый фонд стал более востребованным: клиент стал моложе и требует другое качество дома». Такие квартиры, уточняет эксперт, потенциальные наниматели часто ищут самостоятельно. «Наниматель становится моложе, жилье снимают более продвинутые и активные, не нуждающиеся в помощи риелтора»,— говорит Яцевская.
Впереди— спад спроса и коррекция ставок
Участники рынка сходятся во мнении, что сложившаяся ситуация продержится недолго: спрос начнет снижаться, предложение— расти, а ставки будут снижаться. «Пик спроса уже пройден,— говорит Алексей Попов.— Если с середины июля до середины августа число лотов в активном предложении снижалось на 1–1,2 тыс. в неделю, то за последние семь дней— лишь на 0,6 тыс. объявлений. Объем предложения не может все время сокращаться, а ставки все время расти, и постепенно показатели ставок аренды и объема предложения скорректируются относительно экстремумов конца лета». Пополнится и предложение в новом фонде, добавляет эксперт: в конце года обычно сдается в эксплуатацию больше новостроек, и многие квартиры из них переходят на рынок долгосрочной аренды.
По прогнозам Оксаны Поляковой, высокий спрос может продержаться до середины октября, но затем он ослабеет, а собственники будут снижать ставки на 10–15%. «Можно предполагать, что предложений от наймодателей постепенно станет больше— в том числе за счет того, что на вторичном и на первичном рынках в августе было очень сильное оживление в связи с ужесточением условий ипотечного кредитования. Многие вкладываются в недвижимость для сбережения накоплений— часть приобретенных квартир перейдет в сегмент аренды»,— прогнозирует Полякова.
Так что если есть возможность не торопиться с выбором съемной квартиры, имеет смысл выждать, советует Юлия Дымова. «Арендодатели стали более тщательно выбирать нанимателей. Сейчас основной вопрос к будущим жильцам— платежеспособность. Собственники уточняют место работы, уровень оклада, сопоставляют уровень дохода и возраст нанимателя. Также уточняют, кто будет платить за жилье в случае, если у нанимателя возникнут непредвиденные финансовые сложности»,— рассказывает эксперт. Но с окончанием сезона требовательность традиционно снизится. «В сезон, если объект не переоценен, квартира сдается за два дня при активных показах,— поясняет Ольга Яцевская.— Вне сезона требуется уже месяц, возможно, несколько месяцев. К концу сентября и в октябре будет снижение и спроса, и стоимости».
