Аналитики и застройщики рассказали, как менялась ситуация на рынке первичного жилья с начала года и стоит ли ждать снижения цен к осени
В первом полугодии 2022 года рынок новостроек Москвы переживал взлеты и падения. Рекорды по росту спроса и цен сменялись падениями и стагнацией. В первом квартале на первичном рынке было зафиксировано рекордное число сделок за всю историю статистики. Но после повышения ключевой ставки ЦБ до небывалых 20% ипотека стала недоступной, что привело к снижению спроса.
Девелоперы старались поддержать спрос, запуская собственные программы кредитования. Начиная с апреля ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку. В результате снижение ставки по льготной ипотеке с 12%, потом с 9% до 7% позволило рынку новостроек прекратить резкое падение и стабилизироваться.
Эксперты рынка недвижимости подвели итоги шести месяцев на рынке столичных новостроек и рассказали, как ситуация может измениться к осени.
Спрос восстанавливается
Первые два месяца 2022 года спрос был на высоком уровне, цены на новостройки плавно продолжали расти, а объем предложения сохранялся на одном и томже уровне. Однако в конце февраля ситуация на рынке новостроек начала существенно меняться.
«С конца февраля был отмечен краткосрочный всплеск инвестиционной активности, в том числе в связи с обвалом курса рубля. В марте спрос был высоким, несмотря на существенный рост базовых ставок по ипотеке»,— вспоминает управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
По итогам марта в Москве было заключено рекордное число сделок с новостройками. По данным bnMAP.pro, в марте существенно выросла доля сделок со 100%-ной оплатой за счет собственных средств, а практически все ипотечные сделки проводились в рамках льготных программ, уточнила аналитик.
В апреле спрос ожидаемо упалпрактически в два раза по сравнению с мартом. На рынке новостроек Старой Москвы было заключено всего 3,1 тыс. сделок, рассказала Доброхотова. По ее словам, в мае продажи первичной недвижимости оказались сопоставимы с результатами апреля, а в июне спрос начал постепенно расти, особенно к концу месяца, когда заработали обновленные условия субсидированной государством ипотеки. По данным bnMAP.pro, в этом месяце на рынке новостроек Москвы было зарегистрировано 3924 сделки, что несколько лучше итогов мая 2022-го, но заметно хуже результатов июня 2021 года (тогда было зарегистрировано 6027 сделок).
Число сделок с новостройками Москвы за шесть месяцев 2022 года
| Локация | январь | февраль | март | апрель | май | июнь |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Старая Москва | 4,8 тыс. | 6,3 тыс. | 5,9 тыс. | 3,2 тыс. | 3,1 тыс. | 3,9 тыс. |
| Новая Москва | 1,8 тыс. | 2,1 тыс. | 2,4 тыс. | 1,3 тыс. | 1 тыс. | 1,2 тыс. |
Таблица: «Бест-Новострой»
Меньше и дешевле
Сейчас в условиях снижения доходов и высоких цен на недвижимость, как и в прошлые кризисы, в массовом сегменте недвижимости возросла популярность более компактных и, как следствие, менее дорогих квартир. «Заметно снизился средний метраж проданной квартиры. Если в январе— мае 2021 года средняя площадь реализованного жилого помещения составляла 54 кв. м, то за аналогичный период этого года она упала до 48 кв. м (а в мае 2022-го и вовсе до 46,5 кв. м)»,— рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.
Во втором квартале 2022 года спрос сместился в сторону более бюджетных вариантов. Доля лотов с бюджетом покупки от 5 млн до 15 млн руб. в общей структуре спроса выросла за квартал с 57% до 67%, рассказал директор департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet Роман Родионцев. В компании «Метриум» отметили смещение спроса в сторону студий и однокомнатных вариантов, а интерес к апартаментам и многокомнатным квартирам сократился. Преимуществом небольших квартир, помимо относительно доступной стоимости, является высокая востребованность среди как нанимателей, так и покупателей, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
При этом, по данным департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet, во втором квартале 2022 года в массовом сегменте существенно снизилась доля ипотечных кредитов, выданных по стандартной программе (с 40% в прошлом квартале до 17% в текущем), а доля жилищных кредитов, выданных по программе с господдержкой, наоборот, выросла с 23% до 38%. Также существенно увеличилось число выданных кредитов по программе «Семейная ипотека»— с 24% до 41%, уточнили аналитики.
Рост предложения и стагнация цен
По итогам первого полугодия 2022 года заметно вырос объем предложения. «Если в январе этого года покупатели могли выбирать из 44 тыс. квартир и апартаментов в Москве, то сейчас — из 55 тыс. лотов. Это связано с удлинением сроков экспозиции объектов при сохранении темпов вывода новых проектов. За первое полугодие продажи стартовали в 192 корпусах с продаваемой площадью 3,3 млн кв. м— год назад старт продаж был зафиксирован по 191 адресу и в 3,1 млн кв. м. Рекордный вывод новинок произошел в этом году в мае— 57 корпусов с продаваемой площадью 950 тыс. кв. м»,— рассказал Попов.
При этом цены на столичные новостройки перешли от роста к стагнации. За полугодие средняя цена квадратного метра в предложении в строящихся корпусах (без учета премиальных сегментов) в Москве выросла с 306 тыс. до 323 тыс. руб.— то есть скорость роста впервые была ниже 1% в месяц, уточнил аналитик ЦИАН. В предыдущем полугодии, по его словам, цены росли в три раза быстрее (на 17% за шестимесячный отрезок). Последние три месяца средние цены предложения почти не меняются, колебания идут в очень узком диапазоне — от 321 тыс. до 324 тыс. руб., резюмировал эксперт.
Прогноз
Опрошенные редакцией аналитики утверждают, что в ближайшие месяцы покупательская активность будет восстанавливаться, однако снижения цен на квартиры в столичных новостройках ждать не стоит.
В «Бест-Новострое» ожидают определенного оживления спроса осенью, после летней перенастройки рынка. «При благоприятном сценарии после летних отпусков многие из тех, кто по каким-то причинам отложил покупку недвижимости в первой половине 2022 года, вернутся на рынок. Также ожидается и возвращение некоторых инвесторов, которые положили свои сбережения на депозиты еще в начале весны»,— прогнозирует Доброхова.
«Динамика цен будет определяться как поведением покупателей (опыт последних недель говорит о том, что продолжать повышать цены при резком спаде звонков участники рынка не готовы), так и новыми особенностями в ценообразовании. Все большее распространение получают ипотечные программы со ставками сильно ниже ключевой ставки ЦБ и ниже льготной ипотеки. Но их обратной стороной является увеличение цены лота (до 20% при ипотеке в 0,01% годовых)»,— считает Попов.
Маловероятно, что средняя стоимость квадратного метра значительно снизится: девелоперские издержки, скорее всего, продолжат расти, свою роль сыграют и инфляционные процессы, подчеркнула Надежда Коркка. Она отметила, что возможны точечные коррекции данного показателя из-за выхода большого объема нового предложения на стадии котлована. Динамика спроса, помимо ипотечных ставок и стоимости жилья, зависит от уровня платежеспособности потенциальных клиентов, поэтому меры господдержки и программы от застройщиков и банков без роста благосостояния населения не принесут ожидаемого эффекта, считает эксперт «Метриума».
Анна Коробкова, руководитель департамента продаж компании «Донстрой»:
— К осени текущего года мы ожидаем рост спроса. В первую очередь отпечаток накладывает сезонный фактор. Банковские вклады становятся менее привлекательными, поэтому клиенты будут делать выбор в пользу квартир. Более того, сейчас на руках у населения рекордный объем наличных— более 14 трлн руб. Соответственно, люди захотят инвестировать деньги. В связи с этим мы уверены, что доля инвестиционных сделок в проектах «Донстроя», например, восстановится до традиционных 20%.
«Предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет»
Юрий Ильин, вице-президент ГК «ПИК»:
— Спрос на качественные проекты был, есть и будет всегда. Не только в регионах, но и в Москве наблюдается низкая обеспеченность собственным жильем. Дополнительный рост спроса обусловлен и желанием уберечь сбережения от инфляции: недвижимость всегда рассматривалась инвесторами как защитный актив и надежный способ вложения капитала.
«Складываются неплохие предпосылки для покупки жилья»
Елизавета Севастьянова, коммерческий директор компании Tekta Group:
— В целом по итогам июня можно заключить, что относительно апрельских и майских показателей мы отмечаем тенденцию к восстановлению спроса на жилую недвижимость у покупателей в бизнес-сегменте. На динамику спроса во многом повлияла большая доступность ипотечного кредитования— в середине июня ставка по льготной программе была утверждена на уровне 7%. С учетом того что многие застройщики дополнительно к мерам господдержки субсидируют собственные ипотечные программы совместно с банками-партнерами, сейчас складываются неплохие предпосылки для покупки жилья.
«Мы уже не ждем ажиотажа»
Владимир Щекин, совладелец компании «Группа Родина»:
— На мой взгляд, нас ждет период длительного восстановления спроса, который может занять больше года. Поскольку цены на новостройки заметно увеличились, а внешние риски для покупателей выросли, мы уже не ждем такогоже ажиотажа, как в последние два года. Вместе с тем принятые властями меры поддержки рынка и стабилизация экономической ситуации дают основания предполагать, что уже осенью спрос будет выше, чем сейчас. Что касается цен, то пока предпосылок для их ускоренного роста нет, хотя себестоимость строительства продолжает повышаться. Однако застройщики будут следить именно за активностью клиентов при определении планов по росту цены.
