Вместе с экспертами рассказываем, как рынок московских новостроек пережил три месяца после отмены льготной ипотеки
Третий квартал 2024 года стал для первичного рынка Москвы первым с весны 2020 года кварталом без льготной ипотеки. Кроме того, с 1 июля в Москве перестала действовать IT-ипотека, а условия семейной программы власти ужесточили. Фактически столичныйрынок новостроек перешел на рыночные условия. Все это оказало влияние на продажи строящегося жилья.
Продажи упали
Ключевым трендом на рынке новостроек Москвы стало снижение спроса. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», продажи строящегося жилья в столице за квартал сократились в среднем на треть, в годовом выражении падение было еще сильнее— на 40-50%. По оценкам «Метриум», в июле-сентябре 2024 года на первичном рынке Москвы (без учета элитного сегмента) было совершено 18,9 тыс. сделокпо договорам долевого участия (ДДУ). Это на 31% ниже показателя второго квартала 2024 года и на 40,4% аналогичного периода 2023 года. Похожую оценку динамике продаж дали в консалтинговой компании Nikoliers. Аналитики «Самолет Плюс» падение спроса оценили в 40% за квартал и 50% за год.
По данным аналитической платформы bnMAP.pro, в третьем квартале число лотов в сделках по дате регистрации в годовом выражении сократилось на 39% и составило 13,1 тыс. шт. Максимальное падение по отношению к аналогичному периоду прошлого года аналитики зафиксировали в августе, когда продажи к июлю упали почти на 50%. «Третий квартал прошел под знаком отмены льготной ипотеки, которая являлась основным драйвером продаж в масс-сегменте и частично в бизнес-классе. Застройщики в третьем квартале выстраивали продажи без этого инструмента, что сказалось на объемах реализации»,— пояснила основатель «Бест-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Влияние на спрос оказало и завершение IT-ипотеки в Москве, изменение условий по семейной программе, исчерпание лимитов в большинстве банков по льготным программам и повышение первого взноса до 50% на этом фоне, продолжила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. «На темпы продаж также негативно повлияли повышение ключевой ставки высокие вклады по депозитам и сезон летних отпусков»,— добавил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Скидки, рассрочки и субсидии
В условиях низкого спроса застройщики стали активнее проводить акции, давать скидки и рассрочки, предлагать субсидированные программы. «На фоне отхода от государственных льготных программ, развиваются финансовые программы от застройщиков: становится больше субсидированных программ со сниженными ставками, увеличиваются варианты рассрочек»,— пояснил Дмитрий Волков.
По оценкам «Метриум», сейчас суммарно около 80% сделок приходится на семейную ипотеку, субсидированные и траншевые кредиты, различные варианты рассрочки (беспроцентной и предоставляемой на длительный срок, с возможностью трансформации в ипотеку по его истечении). «Лишь пятая часть покупок на рынке новостроек сегодня совершается с помощью рыночных кредитов или посредством стопроцентной оплаты»,— уточнил Руслан Сырцов.
Фото: Alexander Zamaraev / Shutterstock / FOTODOM
Одна из наиболее действенных альтернатив льготной ипотеке— субсидированная ипотека от застройщика, отмечает Ирина Доброхотова. Сейчас действуют различные варианты таких программ. Например, ипотека с субсидированной ставкой 5% до ввода корпуса в эксплуатацию или на определенный период времени (от года до трех лет) после чего происходит переход на рыночные условия. Такие программы в условиях высоких рыночных ставок пользуются популярностью у покупателей строящегося жилья, добавила эксперт.
Еще один популярный инструмент на рынке новостроек сейчас— рассрочка. Здесь девелоперы предлагают много вариантов. Например, есть рассрочка с удорожанием квартиры и без повышения цен, с полной выплатой за период рассрочки или с возможностью погасить остаток единым платежом к моменту получения разрешения на ввод в эксплуатацию, с ежемесячным или поквартальным платежом, с возможностью в любой момент перейти на ипотеку, привела примеры Анна Мурмуридис.
«У некоторых застройщиков доля рассрочки в проектах уже доходит до 50%. На сделки за наличные без привлечения ипотеки и на рыночную ипотеку приходится только около 10-15%»,— добавил представитель «Самолет плюс».
На фоне отмены ипотеки под 8% и ужесточения условий по другим льготным программам застройщики стали чаще предлагать скидки. По оценкам компании «НДВ Супермаркет Недвижимости», до отмены льготной ипотеки доля новостроек со скидками варьировалась от 45% до 56%, сейчас— 64%. «Отдельно 36% новостроек— не идут со скидками, но снижение цены можно согласовать в офисе продаж застройщика»,— пояснила исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Цены снижаются, но не во всех классах
Несмотря на снижение продаж средние цены на новостройки продолжили расти. По данным «Метриум», средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы по итогам третьего квартала 2024 года достигла 522,2 тыс. руб. (+6,5% за квартал, +19,8% за год). «То есть первичное жилье в столице даже на фоне сворачивания госпрограмм и высокой ключевой ставки продолжает дорожать быстрее инфляции»,— отметил Руслан Сырцов. По его словам, многие девелоперы применяют маркетинговые уловки, устанавливая дисконт, но вместе с тем увеличивая цену лотов. Еще одна причина кроется в структуре экспозиции: на рынок выходят более дорогие проекты, которые влияют на общий уровень цен.
При этом в более бюджетных сегментах отмечается снижение цен. По оценкам Nikoliers, за квартал в комфорт-классе цены уменьшились на 1,6% за квартал и на 2% за год. По итогам третьего квартала средняя цена квадратного метра составила 377 тыс. руб. «В связи с корректировкой спроса на фоне заградительных ставок по ипотечным программам и снижением покупательской активности, девелоперы стали выводить новые объемы с дисконтом к рынку»,— пояснила Анна Мурмуридис. Тем временем цены в проектах растут в соответствии с заложенной моделью. Общее увеличение средневзвешенной цены по всем классам в годовом выражении составило 11%, в квартальном— 1,8%, добавила она.
Тенденцию подтвердили в «Бест-Новострой». «Небольшое снижение цены пока наблюдается только в сегменте комфорт-класса, поскольку именно он сильнее всего зависим от льготной ипотеки, причем это касается далеко не всех проектов. В остальных классах по-прежнему рост»,— указала Ирина Доброхотова.
Предложение квартир растет
В третьем квартале столичные застройщики продолжали выводить новые проекты и наращивать предложение. По данным Nikoliers, объем предложения на первичном рынке Москвы в старых границах (без учета элитного жилья) по итогам третьего квартала увеличился на 5,8% (+11% за год) и составил почти 2,8 млн кв. м квартир и апартаментов.
Общий объем нового предложения, выставленного в продажу в третьем квартале 2024 года, ниже прошлого квартала на 13% (200 тыс. кв. м). При этом общий объем проектов (по проектным декларациям), стартовавших в третьем квартале, превышает показатель прошлого года на 7% и составляет 1,1 млн. кв. м. «Застройщики продолжают выводить в продажу новые объемы, в том числе в недавно стартовавших проектах. Они наращивают объемы в открытой экспозиции, в том числе за счет однокомнатных квартир, то есть с минимальной стоимостью сделки»,— пояснила представитель компании.
По данным bnMAP.pro, среднемесячный объем предложения в третьем квартале составил 52,4 тыс. лотов, что почти на 6,5% больше, чем во втором квартале и почти на столькоже, чем год назад. «Предложение несколько выросло за квартал, однако на данный момент это естественный рост объемов на фоне ажиотажного спроса во втором квартале и вымывания объемов. Мы не фиксируем массового откладывания стартов проектов»,— пояснила глава «Бест-Новострой».
Авторы Теги
