Изучаем на примерах, удобен ли для бизнеса формат стрит-ретейла на первых этажах современных жилых комплексов
Концепция 15-минутного города появилась давно, но особую популярность обрела несколько лет назад. Реалии 2020 года доказали: просто возводить жилые дома— недостаточно. Продвинутым застройщикам необходимо создавать полноценные районы, где все будет поблизости: рабочие места, социальные объекты, учреждения культуры и спорта, коммерция. По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в Москве уже есть проекты, которые вписываются в концепцию 15-минутного города, а со временем таких кварталов станет больше.
Для жителей столицы в этом одни плюсы: мини-города созданы в рамках ESG-принципов, позволяют добираться до работы и учебы на экологичном транспорте. Вся необходимая коммерческая инфраструктура находится здесьже, на расстоянии короткой прогулки по благоустроенному двору. Но как обстоят дела у самого бизнеса? Удобноли ему располагаться на первых этажах домов, а не в отдельных торговых центрах? И как девелоперы 15-минутных городов помогают таким компаниям? Отвечаем на эти вопросы вместе с брокерами и компаниями, которые работают в недавно построенных крупных жилых кварталах Москвы.
Что такое 15-минутный город
Градостроительную модель 15-минутного города в 2016 году разработал франко-колумбийский ученый Карлос Морено, однако идеи полицентрических мегаполисов возникали и раньше. Еще в 1920-х годах развивать город не от центра к окраинам, а равноценными блоками, предлагали в Нью-Йорке. Так называемые районные единицы (neighbourhood units), по задумке планировщиков, должны были разгрузить транспортные потоки развивающегося мегаполиса.
Именно необходимость разгрузить дороги и улучшить сложную экологическую ситуацию в больших городах легла в основу концепции 15-минутного города. Моноцентрические столицы, где все главные объекты находятся в центральных районах, вынуждают своих жителей проводить в дороге многие часы. Это отражается на уровне загазованности, обилии пробок, нехватке физической активности у водителей.
Кафе «Кайт» в Коммунарке(Фото: пресс-служба ГК «А101»)
Полицентрические города, напротив, предполагают, что резиденту не нужно покидать своего района: до работы, учебы, магазина, поликлиники, кино и парка он сможет дойти пешком или доехать на велосипеде примерно за 15 минут. Еслиже резиденту «города в городе» необходимо оказаться в другом районе, он может воспользоваться общественным транспортом, остановки которого должны быть неподалеку от домов. Таким образом, необходимость в личных автомобилях практически полностью исчезает, что позволяет реализовать ESG-повестку: сделать жизнь экологичнее и разумнее с точки зрения государственного управления.
«Одним из главных трендов во всем мире является формирование среды с учетом и вокруг интересов и нужд человека. К этому тренду относится идея 15-минутных городов,— рассказала «РБК-Недвижимости» директор департамента аналитики Nikoliers Людмила Герлиц.— Основой данной концепции являются такие факторы, как близость и доступность инфраструктуры, ее функциональное разнообразие, сбалансированная плотность города, цифровизация и забота о безопасности и здоровье жителей района».
Кафе Do.Bro в Коммунарке(Фото: пресс-служба ГК «А101»)
Естьли в Москве «города в городе»
В Nikoliers уверены: идея 15-минутных городов особенно актуальна в России. «Окраины мегаполисов долгое время застраивались типовыми многоэтажками с доступным жильем, но отличались удаленностью от работы и социальной инфраструктуры. Такое развитие городов вкупе с неэффективно используемыми существующими пространствами способствовало росту площади городских территорий, росту объема маятниковой миграции и дисбалансу между плотностью жилья и городской инфраструктурой»,— объяснила Людмила Герлиц.
В последние годы ситуация заметно изменилась. В первую очередь— благодаря развитию комплексного подхода к строительству. Сейчас застройщики в редких случаях возводят исключительно жилые дома. Намного чаще вокруг корпусов появляются социальные объекты, офисные здания и галереи стрит-ретейла.
Салон красоты Soda в Коммунарке(Фото: пресс-служба ГК «А101»)
«Примеры реализации 15-минутного города мы можем увидеть уже сейчас. Например, деловой кластер и жилой квартал с историческими зданиями, в которых разместят необходимую инфраструктуру, у метро «Белорусская». Или жилые комплексы и обустройство набережной у делового центра «Москва-Сити»,— привела примеры Людмила Герлиц. По мнению брокера, к концепции 15-минутного города «можно отнести большинство строящихся сейчас крупных жилых комплексов».
В редких случаях все проекты застройщика выполнены в формате мини-городов. «Все проекты А101 в той или иной мере соответствуют концепции 15-минутного города,— обнаружили в Nikoliers.— Проекты находятся вблизи объектов транспортной инфраструктуры, при этом большинство из них окружены парками или расположены вблизи водоемов. Такое расположение способствует сбалансированной жизни, когда доступны различные виды активностей и развлечений, а также возможно потенциальное трудоустройство в бизнес-центрах внутри района».
«M'use School Скандинавия» в Коммунарке(Фото: пресс-служба ГК «А101»)
Управляющий партнер RRG Денис Колокольников считает, что всю территорию Новой Москвы можно назвать аналогом 15-минутного города. «В градостроительном плане Новая Москва— это отдельный мегакластер, который находится внутри границ Москвы, но максимально от нее автономен. Новая Москва продумана так, чтобы ее жители удовлетворяли максимум потребностей: в работе, отдыхе, образовании, спорте, общении. Все это позволяет экономить главный для человека ресурс— время. Жители «города в городе» могут расходовать его на себя и семью, при этом меньше нагружать транспорт и, как следствие, окружающую среду»,— заявил Колокольников.
Что мини-города дают бизнесу
Одно из главных преимуществ размещения в 15-минутном городе— стоимость аренды. «Ставки аренды в жилых спальных районах вне ТТК в среднем на 37% меньше, чем в классических торговых центрах на помещения в стандартной нарезке 150 кв. м»,— специально для «РБК-Недвижимости» подсчитала старший директор CORE.XP Марина Малахатько.
Кафе-бабочкарий в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)Кафе-бабочкарий в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)Кафе-бабочкарий в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)Кафе-бабочкарий в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)
Еще один плюс— легче найти сотрудников. «Одна из главных проблем работодателя сегодня— нехватка трудовых ресурсов,— уверен Денис Колокольников из RRG.— Переехав из центра в мини-город, бизнес сможет привлечь местных жителей в качестве новых сотрудников, ведь это в их интересах не добираться до места работы через весь город. При этом селиться в мини-городах обычно предпочитают молодые семьи с детьми, для которых важна экологическая составляющая локации. Перспективное и полное сил население 15-минутных городов избавит бизнес от нехватки кадров».
Преимуществом также становится качество исполнения новостроек. В плотно застроенном центре бизнесу часто бывает непросто подобрать площадь, которая соответствовалабы всем требованиям. Офисам, которые хотят быть ближе к метро, приходится соглашаться на старые здания, часто не приспособленные к актуальным запросам. Другой вариант— аренда в новых бизнес-центрах в самых проходимых городских локациях, но она будет стоить значительно дороже. Девелоперы мини-городов предлагают альтернативный выход. Аренда в их проектах не так дорога, как в центре города, а сами помещения новые и выполнены с расчетом на бизнес разных сфер и форматов.
«Котомания» в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)«Котомания» в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)«Котомания» в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)«Котомания» в ЖК «Скандинавия»(Фото: пресс-служба ГК «А101»)
Реальные примеры: что говорит бизнес
Пример успешного размещения бизнеса в 15-минутном городе— сеть сифуд-баров «Честная рыба». Флагманский ресторан сети находится в кинотеатре «Октябрь» на Новом Арбате, а еще два филиала— в жилых комплексах «Мещерский лес» и «Скандинавия», которые можно отнести к 15-минутным городам.
«Наш первый сифуд-бар мы открыли в ЖК «Мещерский лес» в 2019 году,— рассказала «РБК-Недвижимости» совладелица сети «Честная рыба» Натали Дмитренко.— Тогда все крутили пальцем у виска, что никто не будет заказывать устрицы за МКАД, но наша концепция оказалась успешной: мы вложили много сил в маркетинг и в продукт, поэтому уже через полгода стало ясно, что нужно открывать второй сифуд-бар. Мы искали подходящий комплекс и выбрали «Скандинавию». Нас поразил масштаб застройки и красота жилого комплекса, его дворов. Кроме того, здесь были очень комфортные ставки аренды».
Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)Сифуд-бар «Честная рыба» в ЖК «Скандинавия» в Коммунарке(Фото: «Честная рыба»)
По мнению Дмитренко, бизнесу легче обосноваться в жилом квартале, чем в торговом центре. «В жилом комплексе меньше рисков выхода из договора, нет процентов от оборота, не нужно заполнять заявки на ввоз и вывоз. Ты сам себе хозяин. В этом плане, конечно, нам больше нравится работа в жилых комплексах. Стартап не начнешь в торговом центре, очень много рисков и вложений, да и требований больше»,— уточнила владелица «Честной рыбы».
Дополнительным фактором для выбора жилого комплекса как места размещения стала поддержка девелопера. «В самом начале было удивительно, что застройщик помогает владельцам коммерческих площадей сдавать недвижимость в аренду,— оценила Натали Дмитренко подход девелопера ЖК «Скандианвия».— Это было удобно для всех сторон. Менеджеры от строительной компании знали всю необходимую информацию о помещениях, полностью сопровождали сделку по аренде. Сложностей ни с застройщиком, ни с управляющей компанией не было никаких». Теперь Дмитренко планирует открыть еще один сифуд-бар в томже жилом комплексе, так как в работающей «Честной рыбе» в «Скандианвии» всегда полная посадка.
Поддержка застройщика стала весомым плюсом и для сети частных детских садов «Тигренок», о чем «РБК-Недвижимости» рассказала владелица бизнеса Виктория Савченко. В ее случае девелопер помог тем, что регулярно упоминал ее детсады в своих промоматериалах и за свой счет выпускал видео, где рассказывал о «Тигренке» жителям своих кварталов.
Виктория Савченко, владелец сети частных детсадов «Тигренок»:
— Больше всего застройщик помог нам с первым ремонтом. Мы открылись в 2015 году в ЖК «Москва А101». Взяли в аренду помещение площадью 850 кв. м. У нас семейный бизнес, поэтому достаточной суммы, чтобы все отремонтировать и сделать качественные коммуникации в таком большом пространстве, не было. Девелопер взял на себя часть работ: возвел перегородки, заказал вентиляционные системы, сделал стяжку полов. Это сэкономило объем первоначальных инвестиций и помогло нам открыть бизнес. А новый детский сад в ЖК «Скандинавия» застройщик уже проектировал специально под нас. На день открытых дверей нашего детсада пришло 200 человек— и это с учетом плохой погоды в тот день. Порядка 10% гостей стали нашими клиентами.
Детский сад «Тигренок» в ЖК «Москва А101»(Фото: Виктория Савченко)Детский сад «Тигренок» в ЖК «Москва А101»(Фото: Виктория Савченко)Детский сад «Тигренок» в ЖК «Москва А101»(Фото: Виктория Савченко)Двуязычный детсад «Билингвальная академия» в ЖК «Скандинавия»— новый проект Виктории Савченко(Фото: Виктория Савченко)Двуязычный детсад «Билингвальная академия» в ЖК «Скандинавия» — новый проект Виктории Савченко(Фото: Виктория Савченко)Двуязычный детсад «Билингвальная академия» в ЖК «Скандинавия» — новый проект Виктории Савченко(Фото: Виктория Савченко)Детсад «Детская билингвальная академия» в ЖК «Скандинавия»(Фото: Виктория Савченко)Детсад «Детская билингвальная академия» в ЖК «Скандинавия»(Фото: Виктория Савченко)
Преимуществом становятся и детали договора. К примеру, операторы торговых центров часто требуют от арендаторов обеспечительный платеж в размере двух-трех месячных ставок за аренду. «В «Скандинавии» мы внесли обеспечительный платеж только за один месяц— и даже он пошел в счет аренды 12-го месяца»,— порадовалась Натали Дмитренко из «Честной рыбы».
Единственной трудностью в размещении в жилом квартале для представителей бизнеса оказались бдительные жильцы, которые не дадут ни одному оператору забыть о правилах и градостроительных нормах. «Главное преимущество и в тоже время сложность в том, что у тебя практически 90%— это постоянные гости, то есть у тебя нет права на ошибку. Это не проходящий трафик и не туристы, как в центре Москвы. В жилом квартале тебе придется отвечать за каждый промах. Но если ты завоевал любовь жителей— они будут у вас отмечать даже свадьбы и юбилеи»,— подытожила Дмитренко.
