События, последовавшие после 24 февраля (резкий рост ставки ЦБ, скачок валютных курсов, ввод санкций) существенно отразились на рынке недвижимости. Больше всего изменения заметны на рынке новостроек. Эксперты предлагают инвесторам обратить внимание на форматы, неожиданно ставшие актуальными в связи с сегодняшними трендами.
Инвесторы на рынке есть, но привычное для них поле для инвестиций— новостройки, сегодня вызывает опасения. Прежде чем решиться на вложение, необходимо оценить новые вводные. «Если сегодня инвестор обладает капиталом в долларах, то перед ним стоит дилемма: вкладыватьли эти средства в квадратные метры, судьба которых во многом зависит от потенциала того или иного застройщика, или подождать, что будет с курсом. Резкий рост может подарить прибыль в стихийном, но вероятном порядке»,— считает Николай Винидиктов, управляющий партнер «Винидиктов и партнеры», президент Ассоциации AREA.
Для инвестиций сейчас особенно важно оценить перспективы не столько сегмента B2B, сколько отдельного проекта, а на первый план выходит роль формата. В сложившейся конъюнктуре рынка, неожиданно обозначились лидеры— это апартаменты с сервисной составляющей.
Сервисные апартаменты— с точки зрения инвестиций
На долю сервисных апартаментов приходится не более 7% от всего объема дорогих новостроек (клубных домов, с сервисной составляющей в других классах нет),— полагает Винидиктов.
Такой формат только начал привлекать внимание покупателей в прошлые годы, но на фоне сегодняшних событий застройщиков таких проектов вполне можно считать выгодоприобретателями кризиса.
«Сервисные апартаменты должны заинтересовать сегодня инвесторов,— уверен управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин, член правления Ассоциации AREA.— Наряду с операторами ритейла, из России начинается отток крупных международных операторов высокобюджетных отелей. Аналогом могут стать сервисные апартаменты под управлением российских специализированных гостиничных операторов. Сегмент показывает хорошую динамику заполняемости с марта по текущий момент— ежемесячно на 55-60%. Аудитория медленно меняется— иностранцев сменяют россияне (сегодня их более 60%). Такой формат полюбился представителям азиатских стран, которые формируют значительную часть спроса».
С точки зрения управления, сервисные апартаменты требуют куда меньше затрат. В них предусмотрен меньший набор услуг и инфраструктуры, а ADR (average daily room rate— средняя цена номера за ночь) для сервисных апартаментов сейчас в среднем на 15% выше, чем для отелей аналогичной категории.
«Подобные проекты более рентабельны для владельцев. Доходность, конечно, не является космической, но в сегодняшних условиях 8-10% годовых в рублях, при достаточно стабильном денежном потоке и низком уровне операционных затрат выглядят перспективно»— полагает Дмитрий Халин.
Снижение спроса на покупку жилых объектов в новостройках по сравнению к предыдущему году— эксперты Savills фиксируют уже сегодня. Это означает формирование излишнего объема предложений на рынке, и снижение их ликвидности. «Полагаю, что объем инвестиций в этот сегмент может составить несколько млрд долларов в год, только в Москве»— считает Дмитрий Халин.
Жить, как в отеле
Отметим плюсы покупки сервисных апартаментов для себя. «Во-первых, такой формат идеально подходит для холостяков, в качестве «квартиры для пиджака», для людей, которые постоянно проживают за городом и хотелибы иметь резиденцию в Москве,— комментирует Николай Винидиктов.— Во-вторых, даже если покупатель не планирует зарабатывать на таком объекте,— возможность сдать его в случае, если по каким-то причинам он не планирует пользоваться им сам— большой плюс. Обычная квартира в этом плане потребует больше усилий, чтобы сдать ее в аренду, особенно сейчас, когда на рынке увеличилось количество таких предложений».
Среди небольшого числа проектов с сервисной составляющей на московском рынке можно отметить гостиничный комплекс RestArt, который находится в самом центре столицы— в Тверском районе. Он расположен в «треугольнике», образованном станциями «Пушкинская», «Тверская» и «Чеховская». Расстояние от Красной Площади составляет всего 1,5 км— то есть локация идеально подойдет деловому человеку, который часто проводит встречи в центре города.
Для досуга здесь тоже хватает культовых мест: Патриаршие пруды всего в 900м. от клубного дома, Пушкинская площадь, откуда в обе стороны раскидываются живописные бульвары всего в 400м. а Сад «Эрмитаж», так полюбившийся москвичам всего в 300м. Всего в районе насчитывается 6 памятников и 157 зданий, имеющих культурную значимость и историческую ценность.
Оптимальна эта локация и для выезда из города— расстояние до Садового Кольца составляет менее 1км. Это важный фактор, с учетом того, что выезд из других локаций в центре обычно осложнен— широких магистралей здесь немного, улицы еще более сузились в связи с благоустройством, а многие и вовсе оставили исключительно для пешеходов. Хотя, это тоже можно считать плюсом, к томуже несмотря на локацию в центре, в комплексе RestArt будет достаточно тихо, благодаря расположению на второй линии домов.
Особенностью проекта можно считать историческую составляющую. RestArt рождается на месте «Доходного дома В. С. Баскакова», построенного в 1912 году, проектом которого занимался О. Г. Пиотрович. В свое время жителями дома были такие легендарные как родоначальник советского дзюдо и самбо В. С. Ощепков, актриса О. А. Жизнева, а также литературовед В. И. Глоцер.
Внимание будет привлекать нестандартный стиль RestArt, который разрабатывали братья Зубковы и Олег Коган. Отделка фасада будет выполнена в технике мурал (особый вид искусства, смесь монументальной живописи и стритарта)— проект разработан Ириной Гречухиной. Это молдавский архитектор, художник из Кишинева. Ирина является основателем и руководителем архитектурного бюро ZENDesign с 2007 года. Команда ZENDesign реализовала множество общественных и жилых проектов в Молдове, Румынии, Португалии, Китае. Вместе со своей командой Ирина завоевала несколько наград в области архитектуры и дизайна.
Любоваться работой художника можно в любое время дня, поскольку дизайнеры предусмотрели световую инсталляцию и подсветку RestArt. Стоит отметить и высоту потолков, которая варьируется от 3,8 до 4м, как было принято в дореволюционных постройках. Помимо этого, RestArt имеет эксплуатируемую кровлю, площадь которой составляет 700 кв. м. Каждый владелец апартаментов может рассчитывать на собственное парковочное место (что опятьже выглядит особенно привлекательно в контексте центра города). Если покупатель хочет более просторное помещение, то есть возможность объединения апартаментов (до трех) с увеличением площади до 190 кв. м.
Рассуждая о плюсах проекта RestArt, руководитель отдела продаж новостроек Penny Lane Realty Юрий Щербаков в первую очередь отметил сервисную составляющую (консьерж-сервис, уборку апартаментов, вызов такси, заказ столиков). «Площадь апартаментов небольшая— от 55 до 75 кв. м, но если покупатель рассматривает объект в качестве «квартиры для пиджака»— это скорее плюс,— считает эксперт.— Кроме того, серьезным конкурентным преимуществом на фоне сегодняшних событий, является то, что все апартаменты предлагаются в формате white box, а по желанию покупателя можно добавить отделку».
«Для нас вопросы качества и обслуживания всегда стоят на первом месте. Мы очень дорожим своей репутацией и поэтому стараемся делать все возможное для создания максимально комфортной обстановки для наших клиентов»,— говорит соавтор и коммерческий директор проекта Александр Родионов.
