На протяжении последних двух лет Сочи удерживает лидерство по росту цен на жилье. По стоимости квадратного метра город обогнал Москву и стал мировым лидером по ценам на элитную недвижимость
Сочи вошел в тройку городов мира с самым дорогим элитным жильем, уступив только Монако и Гонконгу и опередив Нью-Йорк и Сингапур. Согласно расчетам NF Group, сделанным на основе аналитического отчета о благосостоянии The Wealth Report 2023, на $1 млн в Сочи можно купить 29 кв. м дорогого жилья.
Вместе с экспертами разбираемся, что из себя представляет рынок элитного жилья Сочи и как город стал мировым лидером по росту цен.
В чем феномен Сочи
Сочи стал укреплять свои позиции в качестве элитного курорта после Олимпийских игр и проведения здесь знаковых экономических форумов, спортивных и развлекательных мероприятий. За счет активно развивающейся инфраструктуры, благоустройства, повышения уровня сервиса и качества возводимых проектов Сочи становится все более привлекательным городом не только для туристов, но и для жителей с высокими требованиями, рассказывает партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова.
Позиции Сочи укрепились в пандемию, когда, с одной стороны, появились ограничения на поездки за рубеж, с другой стороны, стало возможно работать удаленно. В итоге спрос на недвижимость в Сочи вырос, а сам город стал застраиваться проектами высокого класса. «Активный спрос привел к стремительному росту цен в реализуемых проектах, кроме того, динамика во многом стала следствием появления жилых комплексов мирового уровня по высоким ценам»,— отметила Ольга Широкова.
Еще один фактор, который повлиял на развитие рынка недвижимости Сочи, это его расположение. Город совмещает в себе возможности круглогодичного отдыха: от пляжного летом до горнолыжного зимой. Свою роль сыграло и качество инфраструктуры и жилых комплексов, которое дает Сочи звание лидера курортной индустрии страны, добавила коммерческий директор девелопера курортной недвижимости FIVE Елена Кабешева. «Сочи, как и Монако, находится на 43-й параллели, что, безусловно, определяет схожесть климата. Помимо климата, у Сочи есть и другие достоинства— превосходная инфраструктура, безопасность, развитая индустрия гостеприимства, туристические активности, природные привлекательные красоты»,— отметила руководитель офиса продаж ГК «Метрополис» Этери Потеряева.
Свое влияние оказала и турбулентность в экономике, в результате которой инвесторы больше стали ориентироваться на более реальный внутренний сектор, продолжила Елена Кабышева. «В итоге Сочи не только опередил Москву, но и стал мировым лидером по стоимости элитного жилья»,— отметила эксперт.
Среди факторов, которые повлияли на рост цен в Сочи, эксперты также называют дефицит земли. «В 2022 году добавился еще один стимул для роста цены— мораторий на точечную застройку. К томуже в Сочи не самая легкая логистика— доставка в город стройматериалов и прочего через горные серпантины добавляет цены всем продуктам»,— пояснила Этери Потеряева.
Миллионы за квадрат
Сейчас стоимость квадратного метра на рынке высокобюджетных новостроек Сочи начинается от 500 тыс. руб. и достигает 4–5 млн руб. Согласно расчетам NF Group, по итогам первого квартала 2023 года средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи составила 2,4 млн руб. за 1 кв. м, увеличившись на 14% в годовом выражении, но почти не изменилась за квартал. «Диапазон стоимости 1 кв. м в новостройках Сочи сейчас варьируется от 1,4 млн до 4,2 млн руб. Для сравнения, средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках столицы по итогам первого квартала 2023 года не превышает 1,5 млн руб. за квадратный метр»,— отметила партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group.
В Golden Brown Group стоимость премиальных новостроек в Сочи оценивают в 0,8–2,5 млн руб. за «квадрат». В самых дорогих проектах цена сейчас доходит до 3,5–4 млн руб., этим в Сочи уже никого не удивишь, сказала генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская. «Максимальная стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья Сочи на данный момент— 5,5 млн руб. Этот пентхаус площадью более 1 тыс. кв. м с бассейном в новом люксовом проекте. Общая стоимость лота превышает 6 млрд руб.»,— отметила эксперт.
Ограниченное предложение и спрос
Рынок элитной недвижимости Сочи можно условно разделить на три сегмента. Первый сегмент— премиальный, на него приходится 60% рынка, а стоимость квадратного метра составляет 500–900 тыс. руб., говорит глава офиса продаж ГК «Метрополис». В стоимость сразу закладывается премиальная отделка с мебелью и сантехникой. Обычно комплекс создается на базе отеля с развитой инфраструктурой и большой территорией, пояснила эксперт. Второй сегмент— это премиум плюс, он занимает 15–20% рынка. Как правило, это комплексы на прибрежной линии, с авторским ремонтом, дизайнерской мебелью и услугами консьерж-сервиса. Цена в таких проектах варьируется от 1 млн до 1,5 млн руб. за 1 кв. м.
Третий сегмент— люксовый, он занимает около 10% премиального рынка недвижимости и 2–3% от всего рынка недвижимости Сочи, отметила Этери Потеряева. Цена «квадрата» достигает 2 млн руб. По словам эксперта, к люксовому сегменту сейчас относится только один жилой комплекс и несколько эксклюзивных квартир и домов по всему Сочи. Сделки в этом сегменте единичны. «В среднем стоимость элитного «квадрата» в Сочи держится на уровне 800–900 тыс. руб. за 1 кв. м. Чтоже касается мирового лидерства Сочи по уровню цен, то какбы ни хотелось экспертам так назвать курорт на Черном море, эти данные далеки от реальности»,— считает Потеряева.
Предложение на первичном рынке элитной жилой недвижимости Сочи всегда было ограничено, что связано с небольшим количеством проектов в данном ценовом сегменте и дефицитом земли, говорит Ольга Широкова. По оценкам NF Group, сейчас в реализации находится всего четыре новостройки. По итогам первого квартала 2023 года в них экспонировалось порядка 110 апартаментов, что на 20% меньше, чем годом ранее. При этом спрос за этот период в годовом выражении снизился на 58%— всего за квартал в элитных новостройках Сочи было заключено 11 сделок. Это связано с тем, что в начале прошлого года на рынке наблюдался ажиотаж.
Сегодня основными покупателями элитных новостроек в Сочи являются жители Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов России. Целевая аудитория покупателей за год не изменилась— в основном это топ-менеджеры крупных компаний, инвесторы, владельцы частного бизнеса и представители IT-индустрии.
Что будет дальше с ценами в Сочи
По мнению экспертов, инвестиционная привлекательность Сочи в дальнейшем сохранится, как и рост цен. Во-первых, всегда есть категория покупателей, которые в силу различных причин принципиально хотят иметь курортную недвижимость именно на территории России, пояснила Татьяна Бурлаковская. Во-вторых, европейские рынки врядли откроются для россиян в 2023 году, интерес к Турции после землетрясений и ужесточения эмиграционной политики стал охлаждаться. «Дубай подходит не всем, а покупать недвижимость в Азии многие просто не готовы из-за абсолютно другого менталитета и образа жизни. Поэтому Сочи, по факту, сейчас не имеет альтернатив»,— отметила она.
По мнению Ольги Широковой, недвижимость в Сочи имеет высокую инвестиционную привлекательность за счет популярности города, в том числе это касается высокого класса жилья. «В краткосрочной перспективе возможен умеренный рост цен на рынке. Безусловно, на фоне охлаждения спроса практика скидок на рынке жилой недвижимости Сочи стала более распространенной, но в дорогом сегменте это, как правило, индивидуальные дисконты при покупке без снижения заявленных цен»,— отметила эксперт.
Стоимость элитной недвижимости в Сочи в годовой перспективе вырастет не менее чем на 20%, прогнозирует Елена Кабешева. До тех пор, пока наблюдается низкий уровень предложения, а также сохраняется напряженная геополитическая ситуация, стоимость премиальной недвижимости в Сочи будет только расти, пояснила она.
