Оживление ипотечного рынка, которое началось в июне, продолжится. Но полного восстановления спроса до докризисных показателей в 2022 году эксперты не предвидят — его будут сдерживать цены на жилье
ЦБ на заседании в пятницу, 22 июля, снизил ключевую ставку сразу на 1,5 п.п.— до 8% годовых. Это снижение— пятое подряд с середины апреля. За три месяца регулятор снизил ключевую ставку более чем вдвое с рекордных 20%.
Как решение регулятора отразится на ипотечных ставках, а также спросе и ценах на жилье— разбираемся вместе с аналитиками.
Тренд на снижение продолжится
С апреля ипотечные ставки снижались вслед за ключевой ставкой ЦБ. По данным «Дом.РФ», в июле рыночная ипотечная ставка на новостройки составила 10,6%, на вторичку— 10,8%. Для сравнения, в марте 2022 года ставки по ипотеке превышали 20%, а в апреле— 17%.
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», тенденция по снижению ипотечных ставок продолжится. «После сегодняшнего решения Центробанка они, вероятно, продолжат движение вниз и к концу лета могут опуститься до 9,5–10%»,— прогнозирует аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Банки будут менять условия по ипотеке вслед за изменением ключевой ставки— они также могут опуститься на величину до 1,5 п.п., отметила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Однако это произойдет спустя некоторое время, поскольку потребует оценки целесообразности данных изменений для поддержки рынка»,— уточнила она.
Снижение ставки по льготной программе маловероятно, полагает Игорь Додонов. Только накануне президент России Владимир Путин поручил кабмину изменить условия льготной ипотеки, сделав ставку не более 7% на весь срок кредита.
Эффект для вторички
Больший эффект от очередного снижения ключевой ставки ощутит вторичный рынок жилья, считают эксперты. На первичном рынке действует льготная программа, которая позволяла взять ипотеку на привлекательных условиях даже в периоды относительно высокой ключевой ставки, пояснила директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». «Тем не менее и на новостройки спрос будет увеличиваться по мере снижения стоимости заимствований для банков»,— добавила она.
Снижение ключевой ставки ЦБ положительно скажется на вторичном сегменте жилья, согласился руководитель аналитического центра риелторской компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. «По нашим наблюдениям, ставка по ипотеке в 10% является определенным психологическим рубежом— если она становится ниже этого значения, спрос заметно оживляется»,— сказал Таганов.
Эту позицию разделяет руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, реакция рынка недвижимости на решения ЦБ по ключевой ставке последние несколько заседаний носит опосредованный характер. Ставки по ипотеке на новостройки сейчас заметно ниже и ключевой, и номинальных условий по льготной ипотеке, приводит аргументы Алексей Попов. Сами застройщики все чаще «продают» покупателям не саму недвижимость и даже не выгодную цену на квартиру, а оптимальный размер ежемесячного платежа. В таких условиях изменение ключевой ставки на поведение застройщиков и покупателей на первичном рынке повлияет не так существенно, считает эксперт.
«Но это решение важно для смежных рынков— снижение ключевой ставки приведет к коррекции условий по нельготной ипотеке. Это активизирует покупателей и продавцов на вторичном рынке, а также в сегменте апартаментов. Кроме того, снизятся ставки по проектному финансированию, что уменьшит финансовую нагрузку на застройщиков»,— отметил главный аналитик ЦИАН.
В риелторской компании «Бест-Новострой» ожидают роста выдачи ипотеки на новостройки в июле и августе. Но в большей степени сыграет роль эффект низкой базы (слишком низкие показатели мая и июня), отложенный спрос и субсидируемая застройщиками ипотека по ставкам вплоть до 0,1–2% годовых, пояснила управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Однако пока основной источник первоначальных взносов на новостройки— вторичное жилье— остается слабо востребованным из-за дорогой ипотеки выше 10% годовых, никакого субсидирования ставок там нет. Поэтому снижение ставок на вторичном рынке будет положительно влиять и на спрос на новостройки.
Слабый спрос будет сдерживать рост цен
Оживление ипотечного рынка, которое начало наблюдаться в июне, продолжится. Но полное восстановление спроса до докризисных показателей в 2022 году мы, скорее, не увидим, считает аналитик финансовой группы«Финам». «Экономическая неопределенность в стране будет еще долго оставаться на повышенном уровне, и в таких условиях граждане будут более осторожно подходить к наращиванию долговой нагрузки, особенно к такому важному делу, как покупка жилья в ипотеку»,— сказал Додонов. «Поэтому в нынешних условиях ипотечный спрос будет больше зависеть от динамики реальных располагаемых доходов населения, от уверенности граждан в том, что ситуация в экономике идет на поправку»,— добавил он.
Говорить о восстановлении спроса пока рано, согласен Алексей Попов из ЦИАН. «В июне число сделок хотя и выросло по отношению к маю, но находится на уровне четырех-пятилетней давности. Активность покупателей хотя и растет относительно весны, но на 30–40% ниже фоновых значений прошлого года»,— говорит он.
Эксперты считают, что это в свою очередь будет сдерживать подорожание жилья. По мнению Алексея Попова, рост цен возможен в отдельных объектах на фоне роста строительной готовности или из-за сделок с околонулевыми ипотечными ставками, где застройщик вынужден увеличивать номинальную стоимость квартиры.
Сейчас, до осени, повышать базовую стоимость могут только те девелоперы, чей продукт оценен по нижней границе рынка, добавила Ирина Доброхотова. «Спрос восстанавливается очень осторожно, поэтому переоцененные объекты, низколиквидные, испытывающие задержки по срокам сдачи, сейчас не смогут себе позволить повышать цены— люди не готовы «скупать все подряд». В ближайшие один — три месяца подорожание на рынке недвижимости будет происходить очень неравномерно»,— прогнозирует она.
На вторичном рынке эксперты пока не видят причин для роста цен. «Сейчас спрос достаточно низкий. Поэтому преждевременно говорить о возможности повышения цен. Чтобы стоимость жилья начала расти, должен пройти определенный период высокой покупательской активности»,— пояснил Дмитрий Таганов из «Инкома».
