Ровно 170 лет назад, в 1853 году, вышла в свет первая подробная карта столицы. «Атлас столичного города Москвы», составленный топографом Алексеем Хотевым, состоит из схем 17 частей города. Сейчас это дорогие и престижные районы центра мегаполиса, расположенные внутри Садового кольца. Как сегодня в них распределяются продажи новой элитной недвижимости, изучила редакция «РБК-Недвижимости» совместно с крупнейшей цифровой системой анализа рынка новостроек bnMAP.pro.
Первые несколько веков существования, начиная с разрозненных владений суздальского боярина Кучки и до конца XIV века, Москва представляла собой несколько поселений. Улиц в современном понимании не было. Первые территории, которые условно можно считать районами, сформировались только в конце XIV века, а официальное деление Москвы на части, то есть районы, началось в XVIII веке. При этом детального картографирования города не проводилось до 1850-х годов.
Только в 1853 году топограф Алексей Хотев опубликовал «Атлас столичного города Москвы», состоящий из 63 литографических листов. В нем отмечены все каменные и деревянные дома, церкви, парки, пруды и улицы. К атласу прилагался алфавитный указатель, в котором были перечислены объекты, указанные на основных схемах, и имена их владельцев. Описанное в атласе деление Москвы сохранялось до 1896 года.
Во второй половине XIX века центр Москвы включал в себя девять частей:
- Городскую — Кремль и Китай-город: от стен Кремля до Китайгородского проезда, Старой и Новой площадей и от Москворецкой набережной до Театрального проезда;
- Тверскую — от Бульварного кольца по улицам Петровке и Моховой до Пречистенской набережной;
- Мясницкую — внутри Бульварного кольца от Петровки до Москворецкой и Устьинской набережных;
- Пятницкую — северо-восточная территория современного Замоскворечья внутри Садового кольца;
- Якиманскую — от Крымской, Берсеневской и Кремлевской набережных до Большой Ордынки;
- Пречистенскую — от Гоголевского бульвара до Смоленского бульвара и от Пречистенской набережной до Нового Арбата;
- Арбатскую — от Нового Арбата до Тверской между Садовым и Бульварным кольцами;
- Сретенскую — от Тверской до Мясницкой и проспекта Академика Сахарова между Садовым и Бульварным кольцами;
- Яузскую — от Мясницкой улицы до Котельнической и Гончарной набережных между Садовым и Бульварным кольцами.
Тверская и Мясницкая части входили в Белый город. Его граница пролегала там, где сейчас расположено Бульварное кольцо. Пятницкая, Якиманская, Пречистенская, Арбатская, Сретенская и Яузская части принадлежали Земляному городу. Он заканчивался там, где сейчас проходит Садовое кольцо.
С преобразованием Москвы и присоединением к ней сельских территорий вырос престиж земель вокруг Кремля. Здесь стали селиться зажиточные и успешные люди: купцы, дворяне, творческая интеллигенция, меценаты, промышленники. Каждый из них старался построить усадьбу или особняк в своем уникальном стиле, чтобы отличаться от остальных.
Со временем дома образовали органичный ансамбль памятников архитектуры. Сегодня они— центры притяжения покупателей элитной недвижимости. Однако еще пять лет назад люди больше интересовались покупкой дорогих квартир за пределами Земляного города. По данным bnMAP.pro, в 2017 году 61% сделок по продаже новых элитных домов в Центральном административном округе прошел за пределами Земляного города.
В 2022 году интерес покупателей сосредоточился уже на историческом центре Москвы. За пределами Земляного города, то есть исторического центра, был заключен только 1% всех сделок с элитными новостройками в ЦАО. При этом на долю Земляного города пришелся 81% сделок, а на Белый город и Городскую часть— по 9%. Общий объем продаж в историческом центре Москвы составил 21,4 млрд руб.
«Основными характеристиками по-прежнему остаются локация, архитектура, качество, инженерия, функционал, актуальность интерьера. Самые востребованные— уникальные объекты со своей философией, расположенные в историческом центре, бережно вписанные в архитектуру города и органично дополняющие ее. Новые дома, в архитектуре которых девелопер учел окружающую исторически сложившуюся среду, сегодня пользуются большим спросом по сравнению с другими элитными проектами»,— рассказал владелец агентства элитной недвижимости «Ашихмин и партнеры» Григорий Ашихмин.
Наибольший интерес покупатели проявляют к элитной недвижимости в Якиманской части. Согласно подсчетам bnMAP.pro, в 2017 году продажи новой элитной недвижимости в границах Земляного города составили 11,4 млрд руб. На долю Якиманской, Тверской и Пятницкой частей пришлись 30%, 24% и 17% соответственно. Спустя пять лет доля Якиманской части в общем объеме продаж в пределах Садового кольца увеличилась до 44%. При этом доля Пятницкой части снизилась до 6%, а в Тверской части в прошлом году сделок с новой элитной недвижимостью зарегистрировано не было. Доля Сретенской части выросла в десять раз, до 24%. Стартовали продажи в Городской части, на долю которой пришлись 10%.
Рынок продаж квартир в элитных домах-новостройках в исторических районах Москвы, 2017–2022 годы
| Часть Москвы | Продажи, млн руб. | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Средняя площадь лота, кв. м |
|---|---|---|---|
| Якиманская | 3 416 / 9 541 | 813 / 2 151 | 112 / 139 |
| Сретенская | 512 / 5 104 | 402 / 1 888 | 85 / 135 |
| Городская | — / 2 014 | — / 2 273 | — / 93 |
| Мясницкая | 676 / 1 940 | 640 / 1 262 | 142 / 120 |
| Пречистенская | 34 / 1 570 | 540 / 2 200 | 63 / 141 |
| Пятницкая | 1 928 / 1 195 | 655 / 2 275 | 115 / 116 |
| Тверская | 2 738 / — | 515 / — | 119 / — |
| Яузская | 1 869 / — | 948 / — | 132 / — |
| Арбатская | 247 / — | 1 336 / — | 185 / — |
«Средняя стоимость 1 кв. м в элитных домах в границах Земляного города с 2017 года выросла в 2,7 раза, до 2 млн руб. Одновременно увеличилась и средняя площадь лота в сделках. В 2022 году в Москве начали формироваться новые точки концентрации самых дорогих домов— районы Третьяковской галереи и Болотной площади в Якиманской части»,— рассказывает директор bnMAP.pro Сергей Лобджанидзе.
Растущий интерес клиентов к покупке квартир ближе к Кремлю отмечают и застройщики, которые фокусируются на строительстве в историческом центре Москвы. «В 2017 году 65% объема продаж девелоперов Sminex и «Интеко» пришлись на районы за Садовым кольцом. В прошлом году нашу элитную недвижимость покупали уже только в пределах Садового кольца. Мы наблюдаем растущий интерес покупателей к статусным и престижным домам вблизи Кремля»,— отмечает вице-президент по продажам Sminex-Интеко Роман Семчишин.
По данным bnMAP.pro, в 2022 году 92% всех продаж новой элитной недвижимости в пределах Садового кольца пришлись на дома, расположенные в 1км от Кремля. Для сравнения, пятью годами ранее их доля составляла 44%. Люди хотят жить в престижном историческом окружении и при этом в комфортной среде.
С 2017 года переменилась и структура покупателей элитной недвижимости— уменьшилось количество инвесторов. «Основной тренд— семейные квартиры для себя. Естественно, на первый план выходит эмоциональная составляющая. Покупатели выбирают дом, где их семьям будет приятно и комфортно жить и который подчеркнет их статус»,— говорит Григорий Ашихмин.
Лидерами по продажам в историческом центре Москвы в 2022 году стали Sminex с долей 16%, Capital Group с 15% и «Ингеоцентр» с долей 11%. Они продавали квартиры в Якиманской, Сретенской, Мясницкой и Городской частях. В последней локации на июль 2023 года Sminex был единственной компанией, предлагавшей к покупке высокобюджетную недвижимость.
В январе— июне 2023 года в историческом центре Москвы покупатели приобрели новой элитной недвижимости на 12,2 млрд руб. По данным bnMAP.pro, лидером по продажам стал девелопер Sminex-Интеко, на долю которого пришлись 34%. Компания продала квартиры в домах «Лаврушинский» и «Обыденский №1» в Якиманской и Пречистенской частях, «Чистые Пруды» в Мясницкой части и «Ильинка 3/8» в Городской. На второе место вышел девелопер «ФОДД» с долей 15%, у которого клиенты покупали квартиры в жилом квартале «Русские Сезоны» в Пятницкой части. Третье место досталось компании «Неострой». Ее доля составила 13% благодаря продажам в клубном доме Turgenev в Сретенской части.
