Причиной для расторжения договора и выселения из съемного жилья может стать как неоплата аренды в срок, так и проживание с животными, курение и постоянный шум в квартире, который мешает соседям
Обязанностью арендатора является плата за съемное жилье и использование его по назначению. Нарушение этих пунктов может стать причиной для выселения из съемного жилья, в том числе через суд. Вместе с экспертами подробнее рассказываем о таких ситуациях.
Правовые основания для выселения
Порядок действий и правовые основания выселения арендаторов из съемного жилья зависят от наличия или отсутствия письменного договора найма. Чаще всего условия о досрочном расторжении и выселении обозначены в этом документе. «Если договор не содержит специальных условий о досрочном расторжении по инициативе наймодателя, то следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса»,— рассказала партнер консалтинга Legal principles Елена Ковалева.
Фактическое проживание лиц без договора означает отсутствие законных оснований на пользование жилым помещением и как следствие выселение из него, продолжила юрист. В данном случае возможным способом воздействия на арендатора может быть угроза обращения в полицию с заявлением о нарушении неприкосновенности жилища (ст. 139 УК РФ). «Но произвести физическое выселение участковый не сможет, хотя его визит и профилактическая беседа часто оказывают психологическое давление и стимулируют к диалогу или даже сбору вещей»,— уточнила представитель Legal principles.
Если угроза не сработала, то единственным законным способом является обращение в суд с иском о выселении и приведение решения в исполнение через службу приставов. «Не стоит забывать, что отсутствие договора часто связано с уклонением от уплаты налогов. В случае конфликта этот факт может быть использован нанимателем против вас как инструмент давления»,— предупредила юрист.
Когда могут выселить из квартиры
Поводом для выселения из съемного жилья обычно служат систематические нарушения. «Например, просрочка или неоплата проживания в квартире, порча имущества, нарушения закона о тишине, вызывающие жалобы соседей»,— привела примеры замдиректора управления аренды квартир агентства «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Рассмотрим подробнее такие ситуации.
1. Неоплата жилья
Одним из главных оснований для расторжения договора и выселения является неоплата за съемное жилье, включая коммунальные платежи. Данный пункт прописан в гл. 35 ГК РФ, ст. 687. Согласно этой норме, наймодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если наниматель не внес плату за жилье за шесть месяцев, а при краткосрочном найме— если наниматель не внес плату более двух раз, если договором не установлен более длительный срок. «При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя»,— указал управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.
Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не платил аренду. Например, имелали место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства, уточнил адвокат.
Помимо этого, арендатор должен будет заплатить штраф— 0,1% от суммы арендной ставки ежедневно после даты, когда должен быть внесен платеж, добавила Оксана Полякова. «Нарушитель должен внести собственнику всю сумму за использование его жилплощади и штраф»,— отметила риелтор.
2. Порча имущества
Вторая ситуация, когда арендатора могут выселить из квартиры, связана с разрушением или порчей самого помещения или имущества в нем нанимателем или иными лицами, за действия которых он отвечает (например, дети, которые проживают в квартире). В данном случае это может быть порча отделки квартиры, мебели или техники. Сюдаже относится приведение арендуемого жилья в непригодное для проживания или аварийное состояние. К примеру, если квартиранты захламили квартиру.
В данном случае обезопасить собственника частично может залог. По оценкам «Инком-Недвижимости», в 10% случаев по истечении срока договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору, чаще всего— по причине порчи имущества. «Если сумма ущерба, нанесенного арендатором, превышает размер обеспечительного платежа, стороны обычно договариваются о его возмещении в досудебном порядке»,— уточнила представитель компании.
Ответственность за испорченные вещи и ремонт квартиры эксперты рекомендуют обязательно указывать в договоре. «Только документы являются подтверждением вашей правоты в споре, а эмоциональные разборки не решают вопрос»,— отметила риелтор.
3. Живут не те, кто должен
Собственник имеет право расторгнуть договор досрочно и выселить квартиранта, если совместно с ним проживают другие лица, которые не прописаны в документе. «В качестве примера можно рассмотреть ситуацию, когда арендатор приводит пятерых своих родственников»,— говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. «Подобные нарушения являются основанием для досрочного прекращения договорных обязательств и принудительного выселения жильцов»,— отметила она.
Сюдаже можно отнести запрет на проживание с животными, который был изначально указан в договоре. Например, если выяснится, что арендатор все-таки проживает в квартире с собакой, то это может также стать поводом для расторжения договора досрочно и выездом из квартиры.
4. Пересдача квартиры
Еще одна ситуация, при которой арендатор может лишиться съемного жилья,— субаренда, в том числе посуточно. «По закону, поднаем (или субаренда) жилья возможен только с документального позволения хозяина, отсутствие документа о запрете не делает субаренду легальной. Если такое произошло, собственник вправе расторгнуть договор, всех выселить и получить материальную компенсацию через суд в случае урона, нанесенного квартире или предметам в ней»,— пояснила Оксана Полякова.
5. Плохое поведение
Выселить из арендуемого жилья собственник может, если квартирант систематически использует квартиру не по назначению (например, организовал в квартире студию маникюра или шоурум), а также он если нарушает права и интересы соседей. «Систематическое нарушение прав и интересов соседей— это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями»,— пояснил Юрий Пустовит. Например, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время, привел примеры юрист.
Собственник может указать дополнительные ограничения и запреты в договоре, нарушение которых впоследствии может стать поводом для выселения. Например, это может быть запрет на курение в квартире, добавила Юлия Дымова.
Как выселить квартиранта. Инструкция
По словам экспертов, к судебным механизмам арендодатели при подобных ситуациях прибегают редко. Чаще всего в случае возникновения спорных вопросов конфликты урегулируются в досудебном порядке.
«С учетом того что рынок аренды балансирует на фоне договоров найма, которые, как правило, заключаются на 11 месяцев, то вопрос расторжения такого договора и выселения арендаторов обычно осуществляется вне судебного порядка путем предварительного уведомления сторон за месяц до освобождения квартиры»,— пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Если урегулировать ситуацию сторонам самостоятельно не удается, то нужно обращаться в суд. Стороне, которая намерена требовать расторжения договора, управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» рекомендует придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Направить другой стороне договора найма предложение о расторжении договора.
- Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению или систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
- Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, необходимо обратиться в суд с исковым заявлением
- Обратиться в суд можно только после получения отказа другой стороны расторгнуть договор или если нет ответа другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии— в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
- Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).
Шаг 3. Получить решение суда и добиться его фактического исполнения. По срокам все эти шаги могут занять от полугода до года, указал юрист.
При этом любые попытки выселить нанимателя своими силами являются крайне рискованными и могут повлечь для собственника юридическую ответственность, предупредила представитель «Инком-Недвижимости». К незаконным действиям, квалифицируемым как самоуправство, при наличии договора, относятся:
- самостоятельная смена замков;
- изъятие или удержание имущества нанимателя;
- отключение коммунальных услуг (электроэнергии, воды);
- физическое препятствование доступу в жилье.
Авторы Теги
