Вместе с экспертами рассказываем о преимуществах локации и инвестиций в ретейл на Ленинском
Ретейл исторически считается одним из самых ликвидных и статусных активов в портфеле инвестора. Дополнительным преимуществом может стать дефицит предложения в локации. Например, подобная ситуация сейчас наблюдается в одном из самых престижных районов столицы— на Ленинском проспекте.
Здесьже появится премиальный бизнес-центр STONE Ленинский, в составе которого представлен ретейл. Учитывая отсутствие конкурентного предложения в окружении и высокий отложенный спрос на ретейл Ленинского проспекта со стороны арендаторов, новое предложение становится ликвидным активом для инвестора.
Защита от инфляции
Недвижимость в любой кризис остается одним из самых надежных активов. Это подтверждают события последних месяцев, когда рынки ценных бумаг и валют вели себя непредсказуемо, а депозиты вслед за снижением ключевой ставки ЦБ тоже показали падение доходности.
По данным Knight Frank Russia, за пять месяцев 2022 года, три из которых проходили в условиях жестких санкций и негативных экономических явлений, объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 127,3 млрд руб. Этот показатель стал рекордным и превышает все полугодовые объемы вложений прошлых лет начиная с 2015 года.
Одним из наиболее привлекательных сегментов коммерческой недвижимости является торговая. Согласно оценкам Knight Frank Russia, она занимает второе место по объему инвестиций в 2022 году, уступая лишь площадкам под девелопмент. Популярность торговых помещений объясняется несколькими причинами. Во-первых, покупка ретейла часто эквивалентна по бюджету покупке квартиры в аналогичном классе и локации, при этом может приносить доход в два раза больше, чем жилье. Во-вторых, коммерческое помещение— это фиксированный договор аренды с ежегодно индексируемой ставкой. Именно поэтому инвесторы хотят иметь в своем портфеле объекты ретейла.
Заработать на ретейле
Вложиться в ретейл— это разумное решение, чтобы прежде всего сохранить свои денежные средства, считает директор направления стрит-ретейла компании Knight Frank Russia Ирина Козина. «Доходность ретейла в среднем колеблется от 7% до 13% в зависимости от расположения, площади и экономических показателей помещения»,— отметила Ирина Козина.
Рынок ретейла сохраняет сегодня свою привлекательность, согласна с коллегой партнер, руководитель департамента торговой недвижимости Commonwealth Partnership Ольга Антонова. «Совершенно точно любой кризис дает возможности инвесторам. Но здесь важно выбрать правильный формат и изучить запросы аудитории. Если не переборщить с объемами и качественно наполнить их, то торговые площадки будут пользоваться спросом. Например, сегодня в жилых массивах и офисных проектах востребованы лайф-стайл, спортивно-оздоровительные площадки и различные сервисы»,— сказала Ольга Антонова.
Высокой ликвидностью для арендаторов и инвесторов обладают помещения на первых этажах бизнес-центров, отметил директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Борис Маца. «Это связано с тем, что ретейл внутри БЦ обеспечивается естественным потоком посетителей, а набор потенциальных арендаторов в качественных пространствах support retail понятен как пользователям, так и владельцам помещений»,— пояснил он.
Трафик в квадрате
Преимущество ретейла в составе бизнес-центров— двойной трафик. Посетителями торговой галереи становятся и резиденты офисов, и жители окружающих домов. Благодаря трансформации бизнес-центров их территория стала открытой, следовательно, и внутренняя инфраструктура начинает масштабироваться и работать в том числе на жителей района. В результате бизнес-центры становятся не только офисным пространством, но и районными точками притяжения, формирующими локальный спрос.
Кроме того, сегодня в целом спрос смещается от центральных торговых коридоров к локальным инфраструктурным объектам, что повышает ликвидность таких площадей. «В последнее время все большую популярность набирает коллаборация торговых пространств с жилыми и офисными комплексами, активное развитие ТПУ и МФК тому яркий пример»,— отметил генеральный директор Ricci| BlackStone Евгений Кузьмин. По его словам, в рамках ежедневной рутины и импульсных потребностей данные форматы (офис + торговая составляющая) особенно удобны. Сокращение и структурирование стихийного паркинга в городе только подтверждает это, добавил Евгений Кузьмин.
По такому принципу девелопер STONE HEDGE создает премиальный бизнес-центр STONE Ленинский, где помимо офисных площадей представлены торговые помещения под инфраструктуру первой необходимости. Они разместятся в двухуровневом стилобате, фасад которого будет выполнен из гранита. В нем использован классический архитектурный прием оформления стилобата (черный гранит и витринное остекление), который визуально создает welcome-эффект для торговых помещений в проекте и вовлекает горожан в сформированное пространство. Продуманные пешеходные маршруты вдоль здания сформируют стабильный клиентский поток, а гостевой паркинг— автомобильный трафик.
Ретейл на Ленинском
Одним из ключевых критериев успешной инвестиции в ретейл является локация. Большим спросом пользуются качественные помещения с хорошей транспортной доступностью и высоким трафиком, а безусловным конкурентным преимуществом становится дефицит предложения в локации. Например, подобная ситуация сейчас наблюдается в районе Ленинского проспекта. Сегодня на продажу в локации представлено менее 1% уникальных предложений от общего объема торговых помещений в городе. В основном они расположены в домах 1940–1960-х годов постройки. При этом все помещения на Ленинском вне зависимости от морального устаревания зданий экспонируются по высоким ставкам аренды— начиная от 60–70 тыс. руб. за 1 кв. м в год.
Район является одним из самых престижных и характеризуется развитой транспортной инфраструктурой. Несмотря на привлекательность локации, здесь отсутствует конкурентное предложение в ретейле и офисах. «На Ленинском проспекте ощущается дефицит качественных площадок под торговлю в формате street retail»,— говорит Ирина Козина. «Большая часть помещений находится в старых жилых и административных домах, которые не соответствуют параметрам современных арендаторов: имеют подвалы, антресоли, много несущих стен, низкие потолки, а также обладают недостаточными техническими характеристиками. Поэтому торговые помещения в составе нового проекта здесь будут востребованы»,— рассказала она.
О недостатке качественных торговых площадок в районе Ленинского проспекта заявила и Ольга Антонова. По ее словам, несмотря на свой престижный статус, район имеет низкую обеспеченность торговыми помещениями. «Район Ленинского проспекта исторически дорогой для девелоперов, ретейл был точечным на первых этажах и ориентирован на премиальные товары для дома и интерьера. В итоге сегодня в локации мы наблюдаем умеренный дефицит качественного и разнообразного по функционалу ретейла. Поэтому потенциал развития сегмента остается здесь высоким»,— пояснила эксперт.
Эксклюзивное предложение
Исключением является новый премиальный бизнес-центр STONE Ленинский. Он станет одним из первых в районе качественным офисным объектом за последнее десятилетие. Бизнес-центр класса А разместится на улице Вавилова— в четырех минутах ходьбы от станции метро «Ленинский проспект» и МЦК «Площадь Гагарина». В его составе также предусмотрен ретейл, который на днях девелопер STONE HEDGE вывел в продажу.
«Направление Ленинского проспекта считается престижным, но в тоже время здесь нет большого разнообразия современных торговых центров или торговых пространств в коллаборации с офисными. Поэтому предложение от Stone Hedge на горизонте ближайших трех— шести лет может быть одним из самых востребованных»,— считает генеральный директор Ricci| BlackStone. По его мнению, для инвестиций и для бизнеса STONE Ленинский станет привлекательным вариантом за счет наличия активного трафика и фактического отсутствия конкуренции среди качественного современного ретейла. В пользу этого говорит и хорошая транспортная доступность.
Ограниченность предложения может создать высокий интерес для повседневного спроса. «Объемный жилой массив и центральный офис «Сбера» поблизости также играют на руку. К томуже более крупные современные торговые площадки располагаются ближе ко МКАД, что за счет расположения уже не считается конкурентной площадью с тем ретейлом, который предлагает STONE HEDGE на Ленинском»,— добавил Кузьмин.
Стратегия успешной инвестиции
Согласно стратегии девелопера, на объекты торговой инфраструктуры в STONE Ленинский приходится порядка 10% общего объема площадей. Продуманное соотношение позволяет удовлетворить потребности резидентов и повышает ликвидность предложения для инвесторов, которые планируют сдавать помещение в аренду. Благодаря такому подходу во всех бизнес-центрах STONE ретейл демонстрирует высокую динамику продаж— в среднем торговые площадки распродаются за год. По словам консультантов, это является хорошим показателем и подтверждает востребованность формата.
Еще одним преимуществом является сервис по поиску арендаторов уже на этапе строительства, который предоставляет STONE HEDGE для клиентов-инвесторов. Это системная история, отработанная девелопером на других проектах. Такая модель позволяет сформировать полноценный инфраструктурный блок в бизнес-центре уже на момент ввода объекта в эксплуатацию и максимально быстро окупить инвестиционные вложения. Подобный сервис доступен и при покупке торговых площадей в STONE Ленинский. Помимо этого, покупатели могут воспользоваться беспроцентной рассрочкой с первоначальным взносом в 10% и гибким графиком платежей. Приобрести торговое помещение в STONE Ленинский можно по цене от 16,5 млн руб. Площадь лотов начинается от 34 кв. м.
