Что будет с рынком торговой недвижимости в Москве в 2026 году

Рассказываем, какие новые объекты должны ввести в столице, а также что будет со спросом арендаторов и ставками найма в наступившем году

Предложение торговых центров в Москве в 2026 году пополнится проектами районного формата. При этом вакантность продолжит расти, а арендные ставки ждет стагнация.

Вместе с аналитиками рассказываем о ключевых тенденциях на рынке торговой недвижимости столицы.

Что будет с предложением торговых объектов

Предложение торговых центров в Москве вырастет. По данным NF Group, в 2026 году запланировано квводу 16 ТЦ общей площадью 341,1 тыс. кв. м, из которых 202,4 тыс. «квадратов» предусмотрено для аренды. В основном это торговые центры районного формата.

«Большая часть этих площадей— переносы срока ввода проектов, начатых в предыдущие годы. Переносы были обусловлены как задержками c ремонтными работами, так и низким уровнем их наполнения арендаторами»,— пояснила региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.

Какие ТЦ в Москве планируется открыть в 2026 году

Таблица: NF Group

Этот год для рынка торговых центров станет периодом консолидации и качественной трансформации, а не активного роста, считает директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова. По ее прогнозу, собственники сфокусируются на реконцепции существующих объектов для усиления их привлекательности.

Что будет с арендными ставками

Цены были проиндексированы еще до Нового года, и теперь внимание будет сосредоточено на реакции покупателей, рассказала региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group. По ее мнению, предпосылок для роста арендных ставок не наблюдается, а условия аренды в ТЦ в первом полугодии будут следующими:

• торговая галерея— 180 тыс. руб. за кв. м в год,
• якорные арендаторы— 50 тыс. руб. за кв. м в год.

«Мы также ожидаем стагнации ставок в торговых центрах или даже коррекции стоимости вниз, кроме премиального сегмента. Арендодателям в этом году придется проявлять гибкость и пересматривать коммерческие условия, чтобы удерживать арендаторов»,— подчеркнул директор подразделения представления интересов арендаторов отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP Евгений Домашенко.

Фото: Sorbis / Shutterstock / FOTODOM

Вакантность продолжит расти

В первой половине 2026 года на фоне новых налоговых изменений (повышение НДС) сохранится тенденция к снижению спроса на торговую недвижимость, наблюдавшаяся еще в 2025 году, говорит Евгения Хакбердиева. По ее прогнозу, в первой половине года рынок будет адаптироваться к нововведениям, а во второй половине возможно начало незначительного роста сегмента.

«Настроения на рынке указывают на продолжение тренда к росту доли свободных площадей в ТЦ, особенно в крупных. Однако в первом полугодии 2026 этот рост, возможно, замедлится. Большие площади в ТЦ могут долго оставаться в рынке. При этом темп новых открытий (30–40 брендов в год) не компенсирует объем высвобождаемых площадей»,— считает Евгений Домашенко.

В торговых центрах будут также происходить закрытия операторов, прогнозируют эксперты. «В первую очередь будут закрываться неэффективные точки— те, чья бизнес-модель не сработала в новых условиях. Оптимизация крупных ретейлеров ускорится с увеличением масштаба»,— спрогнозировал Евгений Домашенко. По его мнению, будут уходить неустойчивые и устаревшие форматы, особенно в сегменте fashion. «Активность сместится в сторону брендов нишевого, value-сегмента, возможно появление новых иностранных игроков при наличии благоприятных условий. Фокус арендаторов будет сосредоточен на ТЦ малого и среднего формата в локациях с высоким трафиком. Крупные ТЦ без новых концепций будут терять свою актуальность»,— резюмировал аналитик CORE.XP.

Как поменяется ситуация на рынке стрит-ретейла

Доля вакантных площадей на 12 ключевых торговых улицах Москвы составляет на сегодня 7,2%, что сопоставимо с уровнем 2018 года— 7,5%, рассказала руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По ее прогнозу, в 2026 году ожидается незначительное снижение этого показателя— в пределах 0,5–0,7 п.п.

В NF GROUP также отметили, что в 2026 году ожидается сохранение дефицита качественного предложения на ключевых торговых улицах и стабилизация вакантности на уровне 4–6% с колебаниями в районах с высокой ротацией арендаторов. «Мы ожидаем, что спрос останется сбалансированным, с преобладанием заведений общепита и объектов fashion-сегмента. Кроме того, на смену устаревшим концепциям продолжат приходить российские бренды и новые уникальные форматы. Также на фоне увеличения потребительских расходов и туристического потока возможен умеренный рост арендных ставок в премиальных и туристических локациях»,— отметиладиректор направления стрит-ретейла NF GROUP Ирина Козина.

На рынок стрит-ретейла в 2026 году будет влиять вступившее в силу повышение НДС до 22%, отметил Евгений Домашенко. Он уточнил, что налоговые изменения усилят инфляционное давление и окажут дополнительное влияние на экономику арендаторов уличной торговли, преимущественно в сегменте малого и среднего бизнеса. «В результате часть операторов переложат возросшую нагрузку на конечного потребителя, что может повлиять на структуру спроса. Устойчивость сохранится для категорий социально значимых товаров, на которыераспространяется льготная система налогообложения»,— резюмировал аналитик CORE.XP.

Авторы ТегиВера Лунькова Окончила журфак МГУ. В журналистике с 2012 года, с 2018-го — редактор «РБК-Недвижимости». Любит Москву, архитектуру, дизайн и приключения.