Главное при безналичном способе приобретения недвижимости с помощью аккредитива — это соблюдать все формальности и внимательно читать условия договора и быть готовым заплатить комиссию банку
При сделках с недвижимостью передача денег— наиболее ответственный этап. Ведь речь идет о крупных денежных суммах. И сейчас уже почти никто не приходит на сделку с чемоданами наличных, и покупатель, и продавец предпочитают другие способы, связанные с безналичной оплатой. Один из способов расчета— аккредитив. Вместе с экспертами разбираемся, как работать с аккредитивом при сделках с жильем, какие нюансы необходимо учесть, а также какие плюсы и минусы есть у этого способа расчетов.
Что такое аккредитив
Аккредитив— это финансовый инструмент, главная задача которого заключается в обеспечении надежности и безопасности расчетов между продавцом и покупателем. Аккредитив представляет собой обязательство банка выплатить определенную сумму продавцу при условии выполнения тем всех условий, прописанных в договоре. Это соглашение минимизирует риски, которые связаны с исполнением сделки.
В каких случаях используют аккредитив
Чаще всего аккредитив используют в расчетах по сделкам с недвижимостью (земельные участки, жилье, коммерческая недвижимость) и другими ценными объектами и вещами (транспорт, ценные бумаги и другое), говорит Рустам Большаков.
В соответствии с п.2 ст. 223 Гражданского кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Таким образом существует временной разрыв между моментом заключения договора отчуждения объекта недвижимости и моментом государственной регистрации права собственности покупателя на него и фактической передачей вещи, добавляет Дарья Хорошавцева.
Аккредитив позволяет при сделке защитить как интересы покупателя, так и интересы продавца недвижимости. Ведь денежные средства передаются продавцу только после регистрации права собственности покупателя, поясняет Марина Клепко.
Аккредитив также обеспечивает четкие сроки и условия, при выполнении которых средства поступят на счет продавца. Таким образом, его используют не только как защитный механизм, но и как финансовое средство, способствующее более прозрачному и безопасному процессу сделок с недвижимостью, говорит Дарья Жудикова.
Как открыть аккредитив
Фото: Петр Ковалев / ТАСС
Аккредитив открывается в момент заключения сторонами договора купли-продажи, поскольку у сторон имеется подписанный договор, являющийся основанием для открытия аккредитива, объясняет Дарья Хорошавцева. По словам эксперта, для открытия аккредитива покупатель должен обратиться в банк, который будет исполнять платежи, и представить следующие документы:
- договор купли-продажи недвижимости, предусматривающий порядок расчетов через аккредитив;
- документы, подтверждающие личности сторон сделки;
- банковские реквизиты стороны сделки;
- условия, на которых будет раскрываться аккредитив. Обычно они указываются в договоре купли-продажи.
Как работает аккредитив
На основании оформленного заявления плательщика и заключенного договора денежные средства списываются со счета плательщика на счет банка-эмитента и хранятся на счету в течение срока действия аккредитива или до исполнения обязательств по договору, говорит Рашид Гитинов.
Затем получатель денежных средств выполняет все предусмотренные договором действия и представляет в банк весь предусмотренный договором пакет документов (заверенную выписку из ЕГРН, заверенную выписку из ЕГРЮЛ, нотариально заверенные и иные документы), объясняет Дарья Хорошавцева.
Банк проверяет полученные документы и в том случае, если они по внешним признакам соответствуют документам, предусмотренным условиями договора и аккредитива, то переводит деньги получателю средств, то есть происходит раскрытие аккредитива, и продавец получает деньги, указанные в договоре, добавляет Марина Клепко.
«Если в течение срока действия аккредитива документы для исполнения аккредитива не будут представлены, денежные средства возвращаются на счет плательщика»,— предупреждает Рустам Большаков.
Какие существуют виды аккредитивов
Виды аккредитивов и расчеты по ним регулируются Гражданским кодексом (ФЗ-14). Законодательство выделяет следующие виды аккредитивов:
- отзывный аккредитив. Он может быть изменен или отменен банком-эмитентом (открывающим по поручению плательщика аккредитив в пользу получателя средств) в любой момент и без предварительного уведомления получателя средств. Но такой шаг невозможен без воли покупателя;
- безотзывный аккредитив. Он не может быть отменен или изменен банком-эмитентом без согласия получателя средств и банка, подтвердившего аккредитив;
- подтвержденный безотзывный аккредитив. По просьбе банка-эмитента он может быть подтвержден другим банком (подтверждающий банк), который в свою очередь становится обязанным перед получателем средств (бенефициаром) по аккредитиву вместе с банком-эмитентом;
- переводной (трансферабельный) аккредитив. Исполнение по нему может осуществляться лицу, указанному получателем средств. При этом исполняющий банк должен согласиться на это;
- покрытый (депонированный) аккредитив. В этом случае банк-эмитент сразу переводит деньги банку получателя средств, после чего они «замораживаются» до исполнения получателем своих обязательств;
- непокрытый аккредитив. Деньги переводятся исполняющим банком получателю средств, а банк-эмитент возмещает сумму переведенных денежных средств исполняющему банку. В свою очередь, плательщик возмещает банку-эмитенту переведенные ранее денежные средства.
«Есть и иные разновидности аккредитивов. Например, «с оговоркой», когда предусмотрена возможность получения части денег в виде аванса до исполнения обязательств. Также надо назвать кумулятивный аккредитив, когда оставшаяся невостребованная сумма аккредитива может быть переведена в счет другого аккредитива. Существует также и некумулятивный аккредитив, когда возможность перевести остаток денежных средств на следующий аккредитив отсутствует»,— добавляет Рашид Гитинов.
Плюсы аккредитива
Фото: Freepik
Среди плюсов сделки с помощью аккредитива эксперты выделяют следующие моменты:
- безопасность и защита интересов обеих сторон договора. До завершения сделки или определенного времени покупатель не вправе получить обратно деньги со счета, но и продавец не получит средства если не исполнит все договорные обязательства;
- аккредитив можно открыть быстро и практически в любом банке;
- быстрота оформления, в крупных банках его можно открыть в режиме онлайн;
- при открытии аккредитива не требуется присутствие продавца;
- достаточная гибкая форма изменения аккредитива. Например, уже в процессе можно продлить срок раскрытия аккредитива или смягчить некоторые требования для раскрытия.
Минусы аккредитива
К минусам сделки с использованием аккредитива эксперты относят:
- аккредитив не включен в государственную систему страхования вкладов;
- необходимость выплаты комиссии банку;
- надо уложиться в сроки, прописанные в договоре.
Авторы
