В лидерах — Краснодар, Челябинск, Нижний Новгород и Омск. В Москве, напротив, разница сравнительно невелика
Максимальный разрыв в стоимости 1 кв. м на первичном и вторичном рынках недвижимости по итогам 2023 года отмечен в Краснодаре: новостройки в городе дороже готового жилья на 35,7%, следует из предоставленного редакции обзора «ЦИАН.Аналитики». Статистика включает цены предложения на платформе, анализируются рынки городов-миллионников.
Средняя стоимость «квадрата» жилья на первичном рынке Краснодара по состоянию на конец 2023 года составила 175 тыс. руб., на вторичном— 129 тыс. руб., подсчитали аналитики. По их оценке, за год цены на новостройки в городе выросли на 36%, на готовые квартиры— на 10%.
Второе место по ценовому разрыву занимает Челябинск с 33,7%. Рост на первичном рынке за год в компании оценивают в 77%, на вторичном— в 42%. Третье место у Нижнего Новгорода: здесь разрыв составил 31,7%, рост на первичном рынке— 29%, на вторичном— 18%. Показатель выше 30% отмечен еще в одном миллионнике, это Омск с 30,8%. Рост цен на новостройки и вторичку в городе— 33% и 21% соответственно.
В остальных мегаполисах разрыв менее выраженный: еще в пяти городах из 16 он находится в пределах от 20,75% до 22,9%, в четырех— от 12,4% до 22,9%, в остальных— от 2,5% до 9,4%.
Москва, по данным «ЦИАН.Аналитики», входит в число миллионников с относительно небольшим ценовым разрывом— новостройки на 9,4% дороже вторичного жилья. Меньше показатели только у Ростова-на-Дону (5,5%) и Самары (2,5%). В Петербурге разница более существенная— 20,75%.
Цены на жилье в городах-миллионниках в декабре 2023 года
| Город | Разница в стоимости 1 кв. м между первичным и вторичным рынками жилья | Средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в конце 2023 года, тыс. руб. | Динамика за год | Средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в конце 2023 года, тыс. руб. | Динамика за год |
|---|---|---|---|---|---|
| Краснодар | 35,7% | 175 | 36% | 129 | 10% |
| Челябинск | 33,7% | 131 | 77% | 98 | 42% |
| Нижний Новгород | 31,7% | 183 | 29% | 139 | 18% |
| Омск | 30,8% | 140 | 33% | 107 | 21% |
| Казань | 22,9% | 204 | 14% | 166 | 19% |
| Новосибирск | 22,1% | 149 | 19% | 122 | 10% |
| Пермь | 21% | 121 | 18% | 100 | 17% |
| Волгоград | 21% | 119 | 33% | 98 | 20% |
| Санкт-Петербург | 20,75% | 256 | 8% | 212 | 6% |
| Красноярск | 18,9% | 138 | 22% | 116 | 15% |
| Екатеринбург | 18,8% | 145 | 22% | 122 | 14% |
| Уфа | 16,2% | 136 | 22% | 117 | 13% |
| Воронеж | 12,4% | 109 | 11% | 97 | 11% |
| Москва | 9,4% | 348 | 9% | 318 | 5% |
| Ростов-на-Дону | 5,5% | 134 | 10% | 127 | 20% |
| Самара | 2,5% | 123 | 6% | 120 | 16% |
Данные: «Циан.Аналитика»
В среднем по крупным городам «квадрат» новостроек стоит примерно на 20% дороже, чем на вторичном рынке, подсчитали аналитики: 163 тыс. руб. (+23% за год) и 137 тыс. руб. (+16%) соответственно. Спрос на вторичку при этом обгоняет первичный рынок примерно вдвое, отмечают в ЦИАН. Долю ипотечных сделок на первичном рынке миллионников аналитики оценивают в 80%, на вторичном— в 40%.
«Медленнее всего в 2023 году росли цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге. В обоих сегментах обеих столиц они выросли менее чем на 10% (а на вторичке все первое полугодие они и вовсе медленно снижались),— говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.— На это повлиял эффект высокой базы, также сказалось стремление застройщиков удержать цены лотов в лимитах льготных программ. Свое действие оказала и более выраженная конкуренция за покупателя на этих рынках, а также то, что доходы жителей хотя и остаются выше, но восстанавливаются медленнее, чем в промышленных центрах».
В Российской гильдии риелторов отмечают, что существенный разрыв в стоимости первичного и вторичного жилья отмечается в промышленных центрах. По оценке экспертов гильдии, в Перми и Новосибирске это порядка 26–28%, в Екатеринбурге— около 25%.
Аналитики портала «Мир квартир», как и в ЦИАН, фиксируют неоднородный рост цен на жилье в крупных городах. «Как на рынке новостроек, так и на рынке вторички мы обнаружили такую закономерность: там, где был бурный рост цен в предыдущие два-три года, в этом году они растут слабо. И наоборот: в недооцененных городах наблюдается догоняющий рост. Таким образом, цены по России выравниваются, но неравномерно, а рывками,— говорит генеральный директор «Мира квартир» Павел Луценко.— Кроме того, сверхактивный рост цен (как на первичке, так и на вторичке) произошел там, где работают оборонные производства, куда привлекли массу рабочей силы. Эти люди получают высокие зарплаты, и они сильно поднимают рынки недвижимости в этих городах».
Обеспокоенность ростом ценового разрыва между первичным и вторичным рынками жилья в 2023 году неоднократно высказывал Центробанк. По оценке регулятора, в среднем по стране— по всем регионам и типам населенных пунктов— эта разница уже превышает 40%. Похожую оценку осенью давали и аналитики «Домклик». Вместе с тем в крупных городах эта разница меньше, отмечали участники рынка. По оценке ЦИАН на начало четвертого квартала 2023 года, в населенных пунктах с численностью жителей от 500 тыс. средняя разница— 13%.
