Насколько упали продажи в новостройках и как в такой ситуации вернуть спрос — «РБК-Недвижимость» выяснила у застройщиков
Февральские последствия роста ключевой ставки, подорожания ипотеки и общей ситуации в стране рынок новостроек стал заметно ощущать в апреле. В марте еще продолжали заключаться сделки по ранее одобренным заявкам, а сама недвижимость становилась средством сохранения накопленных сбережений в период неопределенности. Например, в Москве по итогам первого квартала был установлен исторический рекорд по сделкам с новостройками. Но затем на рынок пришло затишье.
Насколько упали продажи и чего ожидать покупателям жилья от его продавцов, редакция «РБК-Недвижимости» спросила у застройщиков. Опрос проводился на отраслевом форуме по недвижимости «Движение», в котором участвовали более 1500 девелоперов, риелторов и других компаний сферы недвижимости и строительства из более чем 60 регионов.
Спрос рухнул
После мартовских рекордов в апреле ситуация изменилась, спрос стал стремительно падать. Например, по данным Росреестра, в Москве продажи снизились на треть относительно марта. «После поднятия ключевой ставки до 20% спрос резко снизился ввиду удорожания стоимости ипотеки. В бизнес-сегменте ипотечные сделки составляют около 40% от всех продаж. Примерно также произошла просадка продаж»,— рассказал директор по девелопменту MR Group (Москва) Александр Сурменев. Подмосковный девелопер 3-RED сообщил о многократном падении спроса. «После мартовского бума в апреле настало затишье. Звонков стало меньше в четыре-пять раз, сделок— еще меньше»,— привела данные директор по маркетингу компании Мария Хурамшина.
Серьезное падение продаж ощутили и региональные девелоперы. После рекордных продаж марта ожидаемо последовал ощутимый спад спроса в апреле-мае, рассказал управляющий партнер «Vitamin +1 девелопмент» (Курганская область) Артем Бер. Одним из самых значимых факторов, отрицательно влияющих на продажи, он назвал затянутое снижение ключевой ставки (соответственно, и ипотечных ставок). По его словам, клиенты замерли в ожидании более выгодных условий по ипотеке, понимая, что ажиотажного спроса нет. «Если общеотраслевое падение продаж по Курганской области составило порядка 70% по сравнению с предыдущим месяцем и около 62% от года к году, то в нашей компаний падение продаж составило практически 95%. В первую очередь это связано почти с полным вымыванием ассортимента за февраль-март»,— пояснил курганский застройщик.
Снижение спроса питерские застройщики начали чувствовать во второй половине марта. «Покупательная способность снижалась каждый день с огромной скоростью. И в апреле мы получили обвал спроса на 90% по сравнению с февралем-мартом»,— сказала директор по продажам ИСГ «Мавис» (Санкт-Петербург) Лия Аркания. Об обвале спроса рассказали застройщики из Ижевска и Волгограда. «Падение мы почувствовали резко и сильно. С начала апреля, имея пять объектов экономсегмента, мы месяц сидели без продаж вообще— подписали всего три ДДУ»,— дополнила руководитель отдела продаж NONAMEGROUP (Ижевск) Анна Пинчук. «После агрессивно взрывного марта— резкое падение в апреле и почти полный ноль в мае. Итоговое падение от марта на 70%»,— добавила руководитель отдела маркетинга в «Ваш выбор» (Волгоград) Татьяна Алимова.
Падение продаж в новостройках наблюдалось и на Черноморском побережье. «В Анапе из-за закрытого аэропорта продажи встали. Некоторые застройщики полностью остановили стройки и продажи»,— привел пример коммерческий директор «РКС Девелопмент» (федеральный девелопер, работает в разных регионах) Александр Коваленко. По его словам, в Пензе и Твери большинство покупателей заняли выжидательную позицию. «В марте в Москве было 8200 сделок, в апреле не набрали и 2000»,— констатировал он.
Причем сам спрос стал другим, говорят застройщики. «Клиенты пересматривали свои потребности с учетом экономической ситуации в стране (ставок по ипотеке в том числе). Спрос стал другим, время принятия решения о сделке увеличилось втрое»,— пояснила руководитель отдела продаж «Инко и К» (Тюмень) ОльгаГасанова.
Что делали застройщики, чтобы реанимировать спрос
В ситуации, когда продажи новостроек практически встали, застройщики начали действовать, чтобы вернуть спрос. Многие из них запустили субсидированную ипотеку по ставке ниже рынка. В ход также пошли акции, скидки и реклама. Но стоимость квадратного метра девелоперы не снижали и не планируют. «В нашей финансовой модели не заложено снижение стоимости квартир. Думаю, что рост спроса произойдет, нужно проявить только чуточку терпения. Застройщики сейчас делают все, чтобы купить квартиру мог каждый»,— рассказала руководитель отдела продаж NONAMEGROUP из Ижевска. «Мы даже начали выделять деньги на субсидирование ставок, хотя изначально не планировали финансировать такие программы. Скидок не планируем»,— добавила она Анна Пинчук.
О похожих мерах рассказал курганский застройщик «Vitamin +1 девелопмент». «Из конкретных мер: субсидирование ипотеки, акция «кладовка в подарок», работа в ручном режиме с рассрочкой, агрессивная закупка рекламных площадок»,— поделился своим опытом Артем Бер. При этом дисконты застройщик не рассматривает, поскольку в регионе исторически низкомаржинальный рынок. «Скидки деструктивно могут повлиять на развитие отрасли»,— убежденон.
Тюменский застройщик «Инко и К» ожидает активизации спроса в июне и готовит дополнительные меры поддержки для покупателя. «Разрабатываем акции каждый день в ручном режиме, предусматриваем скидки для определенного параметра покупки»,— сказала представитель компании Ольга Гасанова. Похожей стратегии придерживается девелопер из Владивостока EDELWEISS development. «Мы разрабатываем программу лояльности, предлагаем индивидуальные условия для клиентов. Акцентируем внимание на этапах и темпах строительства»,— отметила маркетолог компании Елена Волкова.
Крупнейший московский застройщик компания MR Group, чтобы поддержать спрос, ввела субсидированную ипотеку под 0,1% и рассрочку. «С первых дней текущей ситуации наша компания начала работать над стимуляцией спроса: мы объявили спецусловия на выделенный пул квартир, что поддержало продажи в самый сложный период марта-апреля»,— поделился своим опытом директор по девелопменту MR Group. «Также мы разработали программу беспроцентной рассрочки на год. После снижения ключевой ставки и субсидирования ипотеки со стороны государства мы добавили субсидирование ставки ипотеки со стороны застройщика. Одна из программ— ипотека под 0,1% на весь период финансирования»,— добавил Александр Сурменев.
Субсидированную ипотеку предлагает «Первый Строительный Трест» (Москва). «Чтобы поддержать спрос, мы совместно с банком разработали ипотечные программы, удобные для наших покупателей. По ним ежемесячный платеж за квартиру не превышает 50 тыс. руб.»,— отметил гендиректор компании Алексей Демьянчук. В «РКС Девелопмент» ипотеку не субсидируют, скидки тоже не дают. «Максимальное количество времени тратим на общение с потенциальными покупателями, рассказываем, почему отсрочка платежа сегодня самый выгодный инструмент покупки квартиры и инвестиций в недвижимость»,— пояснил Александр Коваленко.
Возвращение спроса
Благодаря снижению ключевой и ипотечных ставок, а также мерам поддержки (льготная, субсидированная ипотеки, скидки) спрос на новостройки постепенно восстанавливается. Такую тенденцию отмечают многие опрошенные девелоперы.
«Последняя неделя мая была сюрпризам по заключенным сделкам— объемы приблизились к докризисным уровням. Это хороший сигнал для рынка Москвы, и он внушает оптимизм, что план второго квартала близок к выполнению. В целом спрос подстегнула программа субсидирования ипотечных ставок самими девелоперами»,— считает Александр Сурменев из MR Group.
Похожая ситуация складывается и в некоторых регионах. «Мы наблюдаем возвращение интереса к объектам, но в первую очередь клиент сейчас склонен выбирать по среднему чеку, закрывая глаза на уровень/класс жилья»,— рассказала маркетолог EDELWEISS development (Владивосток). В «Vitamin +1 девелопмент» из Кургана готовят к выходу два новых объекта. «Сейчас мы видим живой интерес со стороны клиентов и неплохую динамику бронирования»,— отметил представитель застройщика.
По мнению директора по маркетингу и продажам смарт-комплекса Zenith (Иркутск) Евгения Балабанова, в регионах ситуация с продажами должна стабилизироваться в августе. «В июне-июле у покупателей будет привыкание к новым ставкам, придет понимание новых мер поддержки правительства»,— пояснил он.
