С позиции регулятора рынок жилья и ипотеки становится все менее прозрачным: изобилие ипотечных программ не позволяет заемщикам объективно оценить рыночную стоимость жилья
На ипотечном рынке появилась новая схема, несущая риски как для банка, так и для заемщика. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. Речь идет о ситуации, когда средства заемщика зачисляются на эскроу-счет с задержкой.
«Появляются и новые схемы. Например, аккредитивная схема, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию. До этого момента средствами пользуется ипотечный банк, что дает ему возможность предоставить некоторую скидку заемщику»,— рассказала Елизавета Данилова в интервью «Национальному банковскому журналу». «В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование, так как средства не поступают на счет эскроу. Рискует также и покупатель, так как средства на аккредитиве не застрахованыв отличие от эскроу»,— отметила она.
По ее словам, рынок жилья и ипотеки становится все менее прозрачным. Пропадает понимание, какова реальная рыночная цена жилья, ухудшаются стандарты кредитования, пояснила Елизавета Данилова. «Мы уже приняли решение о повышении надбавок. В случае дальнейшего распространения схем будет проработан вариант законодательных изменений, которые исключат их использование»,— добавила представитель ЦБ.
К наиболее рискованным ипотечным схемам ЦБ относит те, в которых происходит завышение стоимости жилья или отсутствует первоначальный взнос. Например, это «льготная ипотека от застройщика», ипотека без первоначального взноса, «ипотека с кешбэком». В данном случае заемщик может столкнуться с потерями при продаже жилья, стоимость которого изначально была завышена. Такиеже риски грозят и банку-залогодержателю в случае дефолта по ипотечному кредиту, пояснила Данилова.
Представитель ЦБ напомнила, что с 1 декабря 2022 года регулятор также установил запретительные макропруденциальные требования к капиталу по ипотеке с рассрочкой первоначального взноса. Эти условия перестали рекламироваться застройщиками, добавила Данилова.
По программам льготной ипотеки от застройщика, по данным ЦБ, отклонение ипотечной ставки от рыночного уровня немного сократилось. Средняя ставка увеличилась с 3,5% годовых в декабре 2022 года до 4,8% в январе 2023 года. «Мы ожидаем, что ипотека от застройщикастанет гораздо менее распространенной после повышения резервов по кредитам, выданным по ставкам, значительно отличающимся от рыночных»,— подытожила директор департамента финансовой стабильности Банка России.
С 1 мая ЦБ обязал банки применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки (по договорам долевого участия, ДДУ) в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки потенциального заемщика. Так, если первоначальный взнос составляет от 10% до 15%, то риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет равен 1, а для взноса свыше 30%— 0,5.
Надбавки призваны усилить давление на капитал банков, поскольку их применение отражается на основных нормативах достаточности собственных средств. Новые надбавки «учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки».
