Подготовительный этап при покупке дачи
Чтобы не оказаться заложником своих соседей, нацпарков, лесопарков и прочих смежных хозяйствующих субъектов, споры с которыми в большинстве случаев рассматриваются в суде, нужно уделить особое внимание проверке документов. Для сравнительного анализа рекомендую посетить как минимум трех юрисконсультов. Если мнения двух из них совпадут, то у вас в руках инструкция по безопасному инвестированию. А теперь — о 7 правилах.
1. Пакет документов на товарищество
Итак, правило номер один: перед покупкой у правообладателя и председателя СНТ необходимо запросить пакет документов на само товарищество. Это выписка из ЕГРЮЛ, чтобы убедиться, что СНТ действующее и председатель не лишен полномочий, а также план застройки, устав, постановление об учреждении СНТ, список членов и протокол собрания об избрании председателя. Убедитесь, что срок его полномочий не истек.
Также запросите выписку из ЕГРН на земельный участок СНТ и первичные правоустанавливающие документы — постановления местных администраций или государственные акты. Эта информация о границах СНТ необходима для подтверждения, что ваш участок находится в его границах, так как бывают случаи, когда участок оказывается вне их, что приводит к его аннулированию.
Если председатель чинит препятствия, значит на то есть основания, которые сыграют не в вашу пользу. Также обязательно возьмите справку об отсутствии задолженности у продавца и справку о мощности коммуникаций с копией акта балансовой принадлежности.
2. Пакет документов на сам участок
Правило номер два: после проверки СНТ запросите документы на сам земельный участок. Это выписка из ЕГРН, где нужно убедиться, что обозначены установленные границы, и они совпадают с генеральным планом СНТ. Если конфигурация отличается, единственное допустимое правовое обоснование — это перераспределение участков или решение суда о фактическом пользовании более 15 лет.
Второй важный документ — выписка из ЕГРН о переходах права, которая покажет законность всех сделок. Запросите у правообладателя первичные документы на участок: постановления, распоряжения, свидетельства о праве или решения суда, которые рекомендуется проверить на сайтах судов.
Если собственник отказывается предоставить документы, существует услуга предоставления правового заключения на испрашиваемый земельный участок. Например, мы испрашиваем все необходимые документы и готовим заключение, которое будет гарантом безопасной сделки или укажет на рекомендацию отказа. Также запросите согласие супруга на продажу, проверьте реестр залогов, факт банкротства и наличие судебных дел в отношении продавца.
3. Визит геодезиста
Перед сделкой обсудите время для визита геодезиста, который с помощью специального оборудования произведет вынос фактических границ участка на местности. Важно требовать у геодезиста документы, подтверждающие квалификацию и акт поверки оборудования. Он подготовит схему с отображением исторических, кадастровых и фактических границ. Как правило, из практики при изготовлении таких схем выявляется более 90 % случаев несоответствия, что приводит к критическим последствиям.
4. Изучение схемы подъездов к участку
Запросите у правообладателя схему существующих подъездов к земельному участку. Это надо, чтобы понимать, как именно вы будете добираться до собственного жилья.
5. Запрос в администрацию
Правило номер пять: необходимо подать официальный запрос в администрацию района о наличии или отсутствии информации о включении территории СНТ и вашего участка в проекты территориального планирования. Уточните период реализации проектов.
Данный запрос очень важно делать перед покупкой, так как в случае попадания в такие зоны вам предложат компенсацию, как правило, в размере кадастровой стоимости. Получив выплаты, вам необходимо будет искать новое место для дачи. Поэтому важно уже сегодня видеть картину будущего планирования и развития России.
6. Геологическая справка
Рекомендую запрашивать у правообладателя геологическую справку, которая стоит от 1500 до 5000 рублей, но дает понимание надежности грунтов и внутренних вод. В случае наличия строений необходимо запросить технический паспорт и при личном визите сверить наличие и площадь строений.
Если вы покупаете участок со строениями, не отображенными в техническом паспорте, обязанность по их регистрации ляжет на вас, как правило, в судебном порядке. Поэтому проще попросить правообладателя задекларировать строения перед сделкой.
Также важно знать, что после 4 августа 2018 года перед строительством необходимо подавать уведомление о планируемом строительстве и уведомление о завершении, чтобы избежать претензий от контролирующих структур.
7. Знакомство с соседями
Один из немаловажных пунктов — знакомство с соседями. Народная мудрость гласит: «Покупая дом, выбирай соседа». Инвестируя в место для себя и души, вы должны понимать, что вас окружают единомышленники, с которыми вы будете жить, растить детей и наслаждаться жизнью.
| Подписывайтесь на АиФ в MAX |
