Предложение и спрос перераспределяются: доля комфорт-класса падает, бизнес-класса — растет. Это связано в том числе с особенностями географии столичной экспозиции
За последние четыре года— с первого квартала 2020 года по первый квартал 2024-го— в Москве заметно изменилась структура предложения и спроса на новостройки, а средняя стоимость 1 кв. м существенно выросла по всем ценовым сегментам, следует из поступившего в редакцию исследования аналитиков Est-a-Tet (данные включают сегменты комфорт, бизнес и премиум).
Данные Est-a-Tet показывают, что за последние пять лет в столице доля предложения новостроек комфорт-класса (наряду со стандарт-классом, предложение которого в Старой Москве незначительно, этот класс относится к сегменту массового спроса) снизилась на 11 п.п.— с 49% до 38%. Доли более дорогих сегментов бизнес и премиум, напротив, выросли и составляют 47% (+2 п.п.) и 15% (+9 п.п.) соответственно.
«Не менее интересной оказалась накопительная статистика по спросу,— отмечается в материалах Est-a-Tet.— В первом квартале 2024 года спрос на недвижимость бизнес-класса впервые обогнал спрос на объекты комфорт-класса. На долю бизнес-сегмента пришлось 49% от общего реализованного за квартал объема квадратных метров, в то время как на комфорт-класс— только 39%». Квартал к кварталу с 2020-го доля бизнес-класса прибавила 14%, комфорт-класса— потеряла 24%, подчеркивают аналитики.
Смещение спроса в сторону бизнес-класса отмечают и другие участники рынка. «В последние месяцы действительно наблюдалась переориентация покупателей комфорт-класса на более дорогие проекты, ведь девелоперы бизнес-класса активнее предоставляют субсидированную, траншевую и аккредитивную ипотеку,— отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.— Но после снижения ключевой ставки и, соответственно, удешевления рыночной ипотеки спрос вновь перетечет в массовый сегмент».
В компании «Бест-Новострой» тоже отмечают рост доли бизнес-класса в сделках со столичными новостройками. «Сейчас комфорт-класс в Старой Москве уже зачастую предлагается не в самых привлекательных районах, и если покупатель хочет приобрести квартиру в интересном районе, он вынужден рассматривать предложение именно бизнес-класса, потому что комфорта в этих районах просто нет. Фактически показатели спроса завязаны на структуре предложения с акцентом на географию,— поясняет заместитель генерального директора по развитию бизнеса компании «Бест-Новострой» Александра Кржевова.— Также за последние несколько лет произошло размывание границ между классами, и некоторые проекты, которые сейчас продаются как бизнес-класс, несколько лет назад могли быть отнесены только к комфорт-классу. Этот фактор тоже мог способствовать росту показателей сделок в бизнес-классе и снижению— в комфорте».
Цены на новостройки продолжают расти
Цены за этот период выросли по всем трем ценовым сегментам, вошедшим в исследование Est-a-Tet. «Если в 2020 году можно было приобрести 1 кв. м недвижимости бизнес-класса за 254,872 тыс. руб., то в 2024-м в среднем придется потратить уже 483,143 тыс. руб. Рост цен за пять лет составил +81% в комфорт-классе, +89% в бизнес-классе и +39% в сегменте премиум»,— отмечается в материалах компании.
Рост цен отмечают и другие эксперты: несмотря на общее замедление спроса, за последний год и за квартал средняя стоимость «квадрата» увеличилась как в массовом сегменте, так и в более дорогих секторах первичного рынка.
По подсчетам аналитиков «Метриума», средневзвешенная цена 1 кв. м квартир на первичном рынке премиум-класса по итогам квартала составила 657 тыс. руб.— на 12,89% больше, чем в тотже период 2023-го. За квартал прирост составил 3,3%, уточняют в компании.
В бизнес-классе средняя стоимость 1 кв. м предложения новостроек за квартал прибавила 3,9%, в комфорт-классе— 2,3%, говорит директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group Александра Мамохина. «Основной рост в обоих классах пришелся на март: +2,6% и +2,7% соответственно,— говорит эксперт.— Относительно первого квартала 2023 года средневзвешенные цены открытого предложения в бизнес-классе и комфорт-классе выросли на 10,1% и 17,2% соответственно». Спрос на новостройки этих двух сегментов в первом квартале в компании оценивают примерно на уровне тогоже периода 2023-го (–1%).
«В структуре открытого предложения по административным округам лидируют ЮАО (16%) и ЗАО (15%), где реализуются в том числе масштабные проекты на месте бывших промзон: на юге речь идет о застройке полуострова ЗИЛ, на западе это промзона «Очаково». За год существенных изменений не зафиксировано,— рассказывает Александра Мамохина.— Структура спроса соответствует структуре открытого предложения: основной спрос приходится на ЮАО (18%) и ЗАО (15%). Из районов можно выделить Даниловский, Раменки, Очаково-Матвеевское, Хорошево-Мневники».
На фоне роста цен на ипотеку в марте был зафиксирован рост неипотечных сделок— на 14% год к году, добавляет эксперт. «Квартальный рост неипотечного спроса составил 31%, зафиксировано снижение ипотечного спроса на 19%,— добавляет Александра Мамохина.— В структуре ипотеки с господдержкой в Москве растет доля семейной ипотеки, доля льготной ипотеки стабильно снижается».
Авторы Теги
