Плющиха или Сретенка? Сравниваем условия для жизни в двух локациях ЦАО
Есть стереотип, что Хамовники— самый статусный район Москвы. И если авторитет «золотой мили» непоколебим, то вот у «серебряной мили», возможно, появился конкурент. Москвичи все чаще говорят о расположенном на севере ЦАО Мещанском районе, а именно о кластере между Цветным бульваром и Сретенкой. Редакция «РБК-Недвижимости» провела исследование и готова предоставить сравнительный анализ двух локаций в центре столицы.
Цены
Фото: Nikita_Maru / Shutterstock / FOTODOM
Долгое время Хамовники возглавляют список самых дорогих районов в Москве. По оценке агентства недвижимости Whitewill, к осени 2024 года на первичном рынке Хамовников представлены 356 лотов (квартир и апартаментов) общей площадью 52,2 тыс. кв. м. Средняя цена за 1 кв. м в Хамовниках— 2,69 млн руб. В ноябре 2024 года самыми дорогими проектами, по данным Whitewill, здесь стали:
- «Обыденский 1» со средней ценой 3,66 млн руб. за 1 кв. м;
- Annabel’s со средней ценой 3 млн руб. за 1 кв. м;
- «Фрунзенская набережная» со средней ценой 2,94 млн руб. за 1 кв. м.
По количеству лотов в предложении первичного жилья Хамовников лидируют «Фрунзенская набережная» со 190 лотами, Luzhniki Collection с 80 лотами и «Обыденский 1» с 36 лотами.
«Хамовники— один из самых востребованных и дорогих районов в столице. Клиентов, которые выбирают здесь недвижимость, привлекают благоприятная экологическая обстановка, обилие зеленых зон для прогулок и близость Москвы-реки»,— рассказывает топ-брокер агентства недвижимости Whitewill Екатерина Левина. Важно отметить, что основным достоинством локации остается ощущение спокойствия, размеренности и статуса.
В Мещанском районе первичного предложения значительно меньше: 60 лотов, или 7,1 тыс. кв. м. Заметно ниже и стоимость нового жилья: средняя цена 1 кв. м в Мещанском районе составила 1,54 млн руб.
На первичном рынке в Мещанском районе на начало ноября 2024 года представлено, по данным Whitewill, три дорогостоящих проекта:
- Forum— 25 лотов, средняя цена— 1,69 руб. за 1 кв. м;
- «Дом Франка»— 35 лотов, средняя цена— 1,43 руб. за 1 кв. м;
- PHANTOM— 32 лота, средняя цена— 1,8 млн руб. за 1 кв. м.
«Престиж Мещанского, вне всяких сомнений, растет,— говорит Екатерина Левина.— В районе Сретенки и Цветного бульвара появляется все больше премиальных проектов. Хотя ранее здесь были представлены единичные проекты класса де-люкс».
Фото: Beton / Shutterstock / FOTODOM
Хамовники получают один балл за концентрацию статусного предложения и традиционное позиционирование в качестве элитного района. Добавим еще один балл за престижное западное направление.
- Смело открывают счет в битве районов, Хамовники ведут2:0.
Рестораны
Сегодня рестораны играют важную социальную роль. Это уже не просто заведения общепита, но места, где в неформальной обстановке проводят рабочие встречи, знакомятся с людьми своего круга, выгуливают новое платье (да, это тоже важно!). Впрочем, не стоит отказываться и от главной функции ресторана, особенно во времена, когда люди все реже готовят дома и все чаще открыты новым впечатлениям, в том числе гастрономическим. Чем порадуют участники нашего соревнования?
Плющиха (Хамовники)— здесь много заведений высокого уровня: Due Forni, Peach, Mos, Hibiki, «посольство Сибири в Москве»— ресторан «Сибирь-Сибирь», Handsи обладатель звезды Michelin «Сахалин», представитель рейтинга «LA LISTE top 1000 World» 2024 года «Дом 8». В прямом смысле особняком стоит Modus Restaurant— грандиозное трехэтажное пространство, рай для гурманов и место для творчества финалиста конкурса молодых шеф-поваров «Серебряный треугольник» бренд-шефа Андрея Жданова.
Фото: @duefornirest / Instagram (входит в корпорацию Meta, признана экстремистской и запрещена в России)
Теперь— «Мещанский треугольник». В районе Сретенки и Цветного более 20 ресторанов, некоторые из них входят в топ самых титулованных в Москве. Например, «Пробка» в 2023 году вошла в десятку лучших заведений Москвы по версии премии WHERETOEAT, а недавно открывшийся Anchovy's Club— уже претендент на премию «Сделано в России— 2024» в номинации «Гастрономия».
Титулы всегда обоснованны: «Горыныч»— рекордсмен по части выпекания, жарки и копчения (говорят, тут лучшая в Москве неаполитанская пицца), а восхитительные интерьеры Lila в духе Ренессанса доставляют отдельное удовольствие в плюс к итальянской (и при этом локарворской— вот такой парадокс!) кухне именитого Режиса Тригеля.
Фото: @gorynich.moscow / Instagram (входит в корпорацию Meta, признана экстремистской и запрещена в России)
Список можно продолжать еще долго: Smoke BBQ, Folk, Ikura, Martines, Ossu Eatery Asian Barroom, Riesling Boyz, Le Pigeon, Ava Bistro, Amber— и это далеко не все! Помимо непосредственно «мещанских» заведений, можно непринужденно прогуляться и до Тверского района, а там— вереница ресторанных мастодонтов, начиная с Savva и его звездой Michelin и заканчивая богемным Bolshoi.
В рестораны обоих районов съезжаются гурманы со всей Москвы, так что аншлаги и стоп-бронирования возникают то здесь, то там. И всеже драйв и динамика развития говорят в пользу Мещанского района: здесь выше концентрация рестораторов высокого уровня и динамичная энергия новой инфраструктуры.
- После смены блюд— 2:1, Мещанский сокращает разрыв.
Прогулки
Ключевая особенность Хамовников— многочисленные набережные. Это и прогулки, и более свежий ветер, и полезная для здоровья влажность воздуха, и умиротворяющие виды. Зимой, правда, режим постоянного проветривания уже не так радует местных жителей, но что мешает одеться потеплее!
Фото: Nikita_Maru / Shutterstock / FOTODOM
Парков в Хамовников не очень много, хотя через реку— парк им. Горького и Нескучный сад. Формально они относятся к Якиманке, но будем объективны: эти зеленые массивы вплотную подходят к границе Хамовников, поэтому их можно смело причислить к владениям нашего конкурсанта. В дополнение— небольшие «хамовнические» парки: «Новодевичьи Пруды», усадьба Трубецких, сквер Девичьего поля.
«Перепрыгнув» через Садовое, можно погулять по улицам района: Остоженка, Пречистенка, Волхонка, Плющиха и многочисленные переулочки между ними— сплошные историко-архитектурные памятники…
Чтоже в Мещанском районе? Рек тут нет, а водная среда представлена всего парой объектов— прудами в Екатерининском парке и Аптекарском огороде. Размеры этих парков сопоставимы с теми, что мы видели в Хамовниках.
Пешеходные зоны, бульвары. Можно проложить маршрут от Сретенского бульвара до Страстного через Рождественский и Петровский (это порядка 1,5 км), сделав остановку на Цветном, который, несомненно, стал центром жизни: средоточие модных заведений, магазинов и уличных развлечений. Это очень популярный беговой маршрут, который востребован даже зимой. И обладатели четвероногих друзей также оценят возможность такой длительной и приятной прогулки.
Здесь, в сердце города, где история и современность соединились в гармоничный узор, приятно просто гулять. С одной стороны, вы словно путешествуете во времени, проходя мимо старинных особняков с фасадами разных архитектурных стилей и эпох. С другой стороны, здесь чувствуется пульс современного города. Кафе с летними террасами, модные бутики, уютные арт-галереи— все это создает динамичный ритм жизни.
Фото: Ovchinnikova Irina / Shutterstock / FOTODOM
Добавим каждому району по баллу: Хамовникам— за набережные, Мещанскому— за бульвары и особую атмосферу, соединяющую историю и современность.
- Набережные и бульвары привели к счету 3:2 в пользу Хамовников.
Культурная программа
Ценителям искусства, живущим на «серебряной миле», понадобится авто, разнообразие музеев и театров в Хамовниках сосредоточено внутри Садового кольца: тут и ГМИИ им. А. С. Пушкина с постоянными и временными выставками, и загадочный музей им. Рериха, и современный Мультимедиа Арт-Музей. Дети обожают Музей Москвы, а их бабушки предпочитают многочисленные мемориальные музеи, начиная с музея Пушкина и заканчивая музеем Тургенева.
ГМИИ им. А. С. Пушкина(Фото: volkova natalia / Shutterstock / FOTODOM)
С театральными подмостками в Хамовниках поскромнее: здесь много новых небольших сцен, а из особо почитаемых выделяется малая сцена Московского драматического театра под руководством Армена Джигарханяна.
В Мещанском районе светская жизнь выглядит более насыщенной. В списке представленных здесь музеев и галерей— Центр Современного Искусства М'арс, Московский центр искусств, Иннопарк, филиал Третьяковской галереи— музей Васнецова и пр.
Есть и крупные театры— им. Маяковского, Табакова, ЦДРИ. Рядом, в саду Эрмитаж,— Новая опера и «Сфера», неподалеку Театр Наций, с другой стороны— et Cetera и «Современник», для детей— уголок дедушки Дурова и театра Образцова. А ключевой особенностью является возможность прогуляться пешком до самого центра Москвы— до Большого и Малого театров и плеяды сцен на Страстном бульваре.
Рок-опера «Юнона и Авось» в Театре Наций(Фото: Артем Геодакян / ТАСС)
Одна из главных особенностей треугольника Сретенка— Цветной бульвар— Кузнецким Мост— пешая доступность и до Театральной площади, и до Тверской и Бронной. В отличие от «серебряной мили», которая всеже тяготеет к Лужникам, Воробьевым горам, Арбату и Кутузовскому.
Похоже, в этом раунде победа достается Мещанскому району— он получает балл за баланс между новыми и старыми площадками, за шаговую доступность к лучшим сценам и за предоставленные худрукам возможности подбирать площадки для новых открытий.
- Четвертый акт закончен, занавес. Счет 3:3.
Спорт
Хамовники для спортсменов— один из самых подходящих районов. Именно здесь находится спортивный кластер «Лужники»— недавно его качественно обновили, и теперь здесь можно заниматься любым видом спорта (ежедневно так поступают около 10 тыс. человек). Спортивные объекты дополнены огромным водным комплексом с бассейнами и аквапарком, а также теннисным, ледовым и гимнастическим дворцами.
Фото: ironstuff / Shutterstock / FOTODOM
«Лужниками» спортивная жизнь Хамовников не ограничивается, сразу через реку— Воробьевы горы с их горнолыжным склоном. Есть и бесплатные тренировки: набережные являются излюбленным местом для пробежек в любое время года.
Мещанский район с точки зрения спорта пока отстает— с «Лужниками» трудно тягаться, и единственный комплекс, которому это под силу,— «Олимпийский». Пока он находится на реконструкции, а открытие запланировано на 2025 год. Проект предусматривает аквакомплекс с серфинг-центром, каток, центр единоборств, гимнастические залы. Появится и площадка для проведения крупных мероприятий, начиная от соревнований и заканчивая концертами. Заодно в комплексе заработает торговая галерея.
Фото: dimamoroz / Shutterstock / FOTODOM
Но на сегодня спортивная жизнь Мещанского района представлена лишь спортивными клубами. В их числе и премиальные сетевые, и старые, но с многолетней репутацией.
Пока в борьбе между уже работающими «Лужниками» и ждущим открытия «Олимпийским» побеждают Хамовники.
- Счет с натяжкой 4:3 в пользу Хамовников, Мещанский «пробьет пенальти» через год.
Шопинг
Торговая инфраструктура Хамовников представлена отдельными бутиками, да и то немногочисленными. К томуже они не образуют единого торгового пространства, столь необходимого для качественного шопинга. В районе всего два торговых центра, но оба, скорее, регионального, чем столичного уровня, качественных брендов в них нет. Ближайший крупный ТЦ— «Смоленский Пассаж».
Мещанский с легкостью даст фору всем центральным московским районам: именно здесь находится центр брендового шопинга— «Цветной», «Неглинная» и, разумеется, Центральный Детский мир. Ровно по границе (можно даже прогуляться пешком)— титаны: ЦУМ, «Петровский пассаж», Столешников переулок. Все это создает свою, особую городскую атмосферу.
- Счет из магазина фиксирует победу Мещанского. По итогам счет сравнялся— 4:4.
Социальная инфраструктура
В обоих районах развитая инфраструктура для учебы, отдыха и занятий спортом.
В Хамовниках расположены престижные школы и вузы: лицей №1535 (эксперт в подготовке будущих медиков) и знаменитая школа №57. Здесьже находятся медицинские факультеты Сеченовского университета, университета Пирогова и клиники Снегирева, МГЛУ им. Мориса Тореза, МПГУ и другие. Несомненным плюсом является близость к факультетам главного здания МГУ.
Фото: Stanislav71 / Shutterstock / FOTODOM
В районе много курсов подготовки к поступлению, что тоже важно:подросткам часто уже не требуется сопровождение взрослых, но отпускать их одних через весь город готовы не все родители. Кроме того, при загруженном школьном графике у выпускников на счету каждая минута. Хватает и инфраструктуры для малышей— детские сады и поликлиники. В обоих случаях есть и коммерческие, и государственные заведения.
Мещанский район предлагает своим жителям сопоставимые возможности. На территории района находятся 12 школ, некоторые входят в топ-20 лучших школы Москвы. Наиболее известные— Пушкинская школа, школа №1284, Центр педагогического мастерства, куда детей возят со всей столицы. В учебных заведениях есть классы со специализацией (например, углубленным изучением иностранных языков или точных наук). Для малышей открыты детские сады— из общей массы выделяются Brosco Junior и Magic Castle Цветной.
Университетов в Мещанском тоже хватает: например, здесь есть факультеты МАРХИ, МПГУ, «Синергии» и РМА. В шаговой доступности— факультеты ВШЭ.
Фото: Михаил Метцель / ТАСС
Медицина представлена россыпью частных и государственных клиник, среди которых выделяются сразу две клиники Европейского Медицинского центра и Институт им. Склифосовского.
По части социальной инфраструктуры районы кажутся схожими, каждый получает по баллу. И это был последний раунд.
- Итоговый счет— 5:5. Боевая ничья. Но держим в уме балл Мещанскому за скорое открытие «Олимпийского».
Просто мы разные
Мещанский, сохраняя историческое достоинство и дух классической старой Москвы, стремительно завоевывает интерес и доверие горожан. При этом локация динамично развивается и уже обгоняет привычных лидеров. По оценкам аналитиков, треугольник Сретенка— Цветной бульвар— Кузнецкий Мост имеет огромный потенциал, так что, кто знает, возможно, на карте Москвы появится «новая миля»? Время покажет, какого цвета она будет.
Несмотря на удобство, комфорт для элитного проживания и схожесть районов, они остаются разными, особенными и во многом уникальными.
У «серебряной мили»— река, набережные, близость к паркам, престижное западное направление.
У треугольника Сретенка— Цветной бульвар— Кузнецкий Мост— близость к историческому центру, архитектура и атмосфера старой Москвы, концентрация инфраструктуры и бульвары для прогулок.
Важно понимать, что традиционные преимущества Хамовников и динамика спроса растущего и набирающего вес Мещанского находят отклик у разных людей. А все потому, что сценарии жизни в этих районах имеют заметные отличия: по интересам и предпочтениям, по скорости и мобильности, по количеству покупок и содержанию досуга.
При этом у молодого в своей элитности Мещанского района, по мнению экспертов, большое будущее. «Район Сретенки пока не сформирован как устойчивый топовый элитный район. Но он является перспективным и с точки зрения качества жизни, и с точки зрения инвестиций в недвижимость»,— говорит партнер NF Group Андрей Соловьев.
По словам генерального директора и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина, элитные ЖК, которые возводятся в Мещанском сегодня, создают фундамент для того, чтобы в этом районе стали появляться не менее дорогие дома. По сути, подобным образом появился бренд и у Остоженки— все начиналось с домов в Бутиковском и Хилковом переулках. «Поэтому можно сказать, что и Мещанский район находится на старте такой тенденции»,— поделился соображениями он.
