Средние показатели для новостроек бизнес-класса сейчас — 35–45 тыс. кв. м жилья на гектар участка. Но есть проекты, где этот показатель составляет всего 10 тыс. кв. м на гектар
С развитием рынка недвижимости существующие форматы видоизменяются, в результате в одном и томже ценовом сегменте можно встретить проекты, чья ориентированность на разные аудитории покупателей видна невооруженным глазом. Одна из таких осей разделения в сегменте столичных новостроек бизнес-класса— плотность застройки. Узнали у экспертов, как сильно могут различаться проекты по этому параметру и в каких из них показатели в разы ниже среднего уровня по своему ценовому сегменту.
Плотность застройки— параметр, который обычно не используется при продвижении новостроек, тогда как он довольно наглядно показывает некоторые ценности, заложенные в проект. На одном полюсе этой шкалы— динамичные кварталы небоскребов, на другом— масштабные проекты комплексного освоения территорий с большой площадью озеленения, инфраструктурой для спорта, активного отдыха и просто прогулок на природе. «Среди целевой аудитории проектов бизнес-класса есть и те, кто предпочитает малоэтажные проекты с низкой плотностью застройки для спокойного и здорового образа жизни, и есть те, кто ориентирован на более активную, динамичную жизнь, их не смущает высокая плотность застройки, так как, в первую очередь, для них важна близость к центрам деловой или спортивной активности»,— говорит директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.
Плотность застройки различается в десятки раз
«Средний показатель для успешных проектов бизнес-класса (которые показывают хорошие объемы реализации и высокие показатели по выручке) сейчас составляет 35–45 тыс. кв. м жилья на гектар участка,— рассказывает Роман Родионцев.— У таких проектов есть схожие черты— масштабность, развитая инфраструктура в составе проектов, оптимальные качественные характеристики». Эту цифру подтверждает и управляющий директор NF Dom (входит в NF Group) Наталья Сазонова.
Плотность застройки в высотных проектах намного выше— порядка 70–75 тыс. кв. м на гектар, есть кварталы с плотностью застройки порядка 100 тыс. кв. м на гектар. Похожие цифры приводит и исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. «Все зависит от района и площадки. Если речь идет о престижных локациях— таких, например, как центр города и Западный административный округ, то, говоря простым языком, используется каждый клочок земли. Поэтому плотность застройки здесь практически не ограничена»,— поясняет эксперт.
«Город ограничивает плотность предельными значениями, строить меньше— право застройщика, но жертвовать выходом продаваемых метров мало кто захочет, поэтому плотность и высотность часто «выбирают» по предельной границе»,— говорит и Наталья Сазонова. Но в Москве есть и проекты с плотностью застройки в разы ниже средних по сегменту показателей. Аналитики Est-a-Tet по запросу редакции выбрали три жилых комплекса бизнес-класса с низкой плотностью застройки и лучшими экологическими, рекреационными и инфраструктурными характеристиками.
ÁLIA: 9,8 тыс. кв. м на 1 га
7 минут пешком до станции «Спартак»
10 минут пешком до станции «Тушинская»
Общая площадь благоустройства— 30 га, 42% от участка
Площадь квартир— от 23 до 204 кв. м, средняя стоимость 1 кв. м— 462 тыс. руб.
Жилой комплекс ÁLIA строится на участке площадью 71 га в столичном районе Покровское-Стрешнево, территория выходит на Москву-реку и включает набережную протяженностью 3км. Прилегающая к реке часть участка организована как прибрежный парк площадью 7 га— эту зеленую территорию ожидают регенерация и благоустройство. «В прибрежной зоне будут сохранены элементы естественной природы, в первую очередь— около 2,3 тыс. больших деревьев, которые там произрастают. В непосредственной близости есть сразу несколько яхт-клубов и вейк-станций,— рассказывают в Est-a-Tet.— В прибрежном парке будут обустроены экотропы, беговые и велосипедные дорожки, а на набережную вынесены детские и спортивные площадки, места для отдыха и работы под открытым небом, лаундж-зоны, водные объекты».
Еще один масштабный парк на территории— центральный, его площадь 8 га. Социальная инфраструктура проекта включает три школы и четыре детских сада, рассчитанных на 1825 школьников и 900 малышей. Спортивная инфраструктура представлена многофункциональным спорткомплексом «Чкалов Арена», студиями фитнеса и йоги в коммерческих помещениях первых этажей. Готовится к открытию теннисный центр. Эффект низкой плотности усиливается архитектурной концепцией— разновысотная застройка варьируется от десятиэтажных клубных домов до узких башен с пентхаусами на 27-м этаже, все здания расположены под углом друг к другу. Такой массинг создает максимальную инсоляцию и открывает виды из окон на Москву-реку или малоэтажную архитектуру крупнейшего в стране бизнес-парка.
Moments: 9,3 тыс. кв. м на 1 га
5 минут пешком до станции МЦД «Стрешнево»
20 минут пешком до станции метро «Щукинская»
Расположен рядом с парком Покровcкое-Стрешнево
Площадь квартир— от 26 до 114 кв. м, средняя стоимость 1 кв. м— 438,8 тыс. руб.
Жилой комплекс «Моментс» строится в районе Щукино на участке в 22,2 га, он практически примыкает к парку «Покровское-Стрешнево», площадь которого 270 га. Благоустройство проекта включает парк активностей с полосой препятствий, скейт-спот, скалодром, холмы и лужайки для отдыха, площадки для занятий на свежем воздухе, развивающие площадки, сенсорные сады. Соседство с парком обеспечивает часть квартир видами на огромный зеленый массив, на территории также реализована продуманная концепция озеленения с экокварталом. Благоустройство решено по иммерсивному принципу— с продуманным разнообразием впечатлений. Инфраструктура включает учебный корпус на 525 мест, в составе которого детский сад и школа.
Shagal: 10 тыс. кв. м на 1 га
15–20 минут пешком до метро «Технопарк»
Озелененная набережная занимает около 20% проекта
Площадь квартир— от 28 до 254 кв. м, средняя стоимость 1 кв. м— 430,1 тыс. руб.
Этот масштабный проект реализуется на участке площадью 109 га в Даниловском районе Москвы, в его составе представлены разные типы застройки— от таунхаусов до небоскребов. Часть домов расположена на первой береговой линии Москвы-реки. Территория также примыкает к затону Новинки— на этом участке будет организована инфраструктура для отдыха на воде, включая экзотические для столицы плавучие сады. Как и все перечисленные масштабные проекты, Shagal располагает обширной инфраструктурой, которая находится в шаговой доступности для жителей. Основные спортивные и рекреационные фишки проекта— места для занятий йогой, SUP-серфинг, набережная для пробежек. На территории также разместятся фуд-корт, бар, открытый бассейн, площадка для мероприятий, ресторан с террасой и коворкинг. Что касается образовательной и медицинской инфраструктуры— в радиусе 1,5 км от квартала расположено 15 детских садов, семь школ, несколько поликлиник.
Как плотность застройки влияет на цены
Если говорить о городе в целом, проекты с разной плотностью застройки по ценам сопоставимы между собой: по оценке аналитиков bnMAP.pro, средняя стоимость «квадрата» в высотных проектах бизнес-класса составляет порядка 502,6 тыс. руб., в среднеэтажных— 515,9 тыс. руб. «Прямой зависимости цены от плотности застройки нет, так как в первую очередь на данный показатель оказывает влияние сама локация проекта, а также его качественные характеристики,— поясняет Роман Родиноцев.— Проекты с невысокой плотностью застройки могут позиционироваться на стыке двух классов— например, бизнес и премиум (так называемый бизнес+). В этом случае цена будет ненамного превышать уровень цен в обычном бизнес-классе».
Татьяна Подкидышева отмечает, что ценообразование в высотных проектах имеет свои особенности: верхние этажи стоят дороже всего, тогда как средние могут быть сопоставимы по ценнику, а то и уступать крупным проектам с низкой плотностью застройки. «Застройщики территорий с небольшой плотностью, для того чтобы повысить экономическую эффективность с гектара земли, проектируют жилые комплексы, насыщенные уникальными концептуальными решениями, повышая таким образом класс и цену проекта,— напоминает Наталья Сафонова.— Поэтому при прямолинейном сравнении цена за 1 кв. м квартир, расположенных в низкоэтажном жилом комплексе на обширной территории, может быть и выше, чем цена в небоскребе».
Что касается перечисленных проектов, то, по оценке Est-a-Tet, их бюджеты можно назвать сопоставимыми и пересекающимися— за счет наличия очередей и корпусов в разной стадии готовности, а также различных спецпредложений от застройщиков. «Важной составляющей проектов такого масштаба является развитие в рамках кластера не только жилья, но и деловой инфраструктуры: офисных пространств, торговых центров. Из рассмотренных проектов полноценно действующие объекты представлены в ÁLIA, с точки зрения концепции также стоит отметить «Шагал». Транспортная доступность и близость к метро наиболее комфортна в проектах ÁLIA и Moments»,— заключают аналитики.
Авторы Теги
