Участники рынка отмечают высокий спрос на сервисные апартаменты — арендуемое жилье, предполагающее гостиничное обслуживание. Интерес к нему проявляют как арендаторы, так и инвесторы
По предварительным итогам первого квартала 2024 года спрос на сервисные апартаменты в России был вдвое выше аналогичного прошлогоднего показателя. Об этом по запросу редакции сообщили аналитики консалтинговой компании CORE.XP. Вместе с экспертами рынка разбираемся, в чем причина роста спроса и чем сервисные апартаменты отличаются от других форматов недвижимости.
«Бронирования сервисных апартаментов по сравнению с прошлым годом выросли в два раза. Мы прогнозируем сохранение данной тенденции как на строительство новых объектов, так и на спрос со стороны конечных клиентов»,— рассказывает заместитель директора подразделения индустрии гостеприимства CORE.XP Дмитрий Паринос. По словам эксперта, во многом это происходит за счет интереса к формату со стороны инвесторов.
«Все больше частных инвесторов делают выбор в пользу приобретения именно такого формата недвижимости, как сервисные апартаменты,— говорит Дмитрий Паринос.— Цена на такой вид недвижимости все еще ниже, чем на жилую (хотя уже и не всегда так значительно, как раньше), а возможность передать свою собственность в управление профессиональной компании и получать с нее арендный доход повышает ценность приобретения со стороны инвестора».
История появления
Предшественниками формата участники рынка называют доходные дома, а также частные апартаменты, которые выкупались в уже построенных домах и сдавались в аренду. Этот бизнес набрал популярность около 25 лет тому назад, но как девелоперский продукт сервисные апартаменты моложе: первые проекты появились чуть более десяти лет назад.
«Например, первые сервисные апартаменты в Петербурге появились в 2013 году в проекте YE’S на проспекте Просвещения,— рассказывает директор агентства «Дорогая, я дома» Алексей Лякин. Тогда, по сути, и состоялся дебют формата на российском рынке. Сейчас сеть YE’S включает пять апарт-комплексов в Москве и Санкт-Петербурге и один— реализованный по франшизе в Казахстане. На столичных рынках с сервисными апартаментами работают и другие девелоперы, например ГК ФСК, GloraХ, Coldy и др. В более высоком ценовом сегменте сервисные апартаменты можно встретить в проектах MR Group, KR Properties, Capital Group и др.
И всеже предложение остается небольшим, подчеркивают участники рынка. Аналитики Nikoliers отмечают, что в столице апартаменты по-прежнему чаще используются для личного проживания, чем в качестве арендного бизнеса. Это подтверждают и другие эксперты.
«Проекты сервисных апартаментов в России единичны, общий объем предложения в них значительно уступает другим мировым городам— по сравнению с Гонконгом, например, более чем в 55 раз»,— говорит директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань.
Редкий вид
«Сервисных апартаментов немного. В высоком бюджете насчитывается около десяти проектов, в которых можно выбрать несколько десятков объектов,— рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.— Объявления о сдаче в Москве дорогих квартир и апартаментов с гостиничным обслуживанием можно найти среди других предложений на рынке аренды. Они могут быть дороже на 15–20% других вариантов найма элитного жилья без сервиса». Но нельзя сказать, что они образуют какой-то специфичный сегмент рынка аренды, резюмирует эксперт.
«Как ни странно, Москва в развитии сегмента сервисных апартаментов пока отстает от Петербурга. Стоит отметить, что в столице данный формат находится в стадии становления. Причина тому— массовое строительство в регионе «псевдожилья», то есть апартаментов, предназначенных для собственного проживания,— рассказывает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.— Но при этом именно у Москвы колоссальные перспективы на развитие данного направления. Не сомневаюсь, что совсем скоро мы увидим здесь спрос, значительно превышающий любой другой сегмент коммерческой недвижимости».
Похожее мнение высказывает и директор по продажам Sense Наталья Шичанина. «Формат сервисных апартаментов востребован рынком и интересен для конечных пользователей, среди которых достаточно много региональных клиентов, часто приезжающих в командировку или просто желающих иметь в собственности недвижимость в Москве. Также данный формат востребован у покупателей, которые живут за городом»,— говорит эксперт.
Управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин подчеркивает, что, несмотря на малый объем предложения, формат известен среди арендаторов и пользуется высоким спросом. «В верхнем ценовом сегменте арендаторы готовы платить за высокий уровень сервиса, даже если площадь апартаментов будет меньше, чем моглабы быть за теже деньги в случае обычной квартиры»,— подчеркивает эксперт. «Например, могу сказать, что предприниматели и чиновники из Турции, из арабских стран активно заселяются в такие проекты»,— добавляет он.
Инвестиционный формат
На сервисные апартаменты, в отличие от жилья, не распространяются условия льготной ипотеки, а условия кредитования при покупке коммерческой недвижимости сейчас выше даже близких к заградительным рыночных ставок на жилье.
Но даже с учетом этого формат пользуется высоким спросом инвесторов. «Доля инвесторов на рынке сервисных апартаментов может достигать 30% в зависимости от конкретного проекта и класса объекта»,— делится данными управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По словам эксперта, это объясняется стабильной доходностью на фоне высокого спроса со стороны арендаторов.
«Практика показывает, что большинство сделок с сервисными апартаментами заключаются инвесторами, чтобы обеспечить себе пассивный доход при минимальной вовлеченности»,— говорит и коммерческий директор GloraX Егор Федоров.
«Инвестиционный интерес к сервисным апартаментам с годами лишь растет. Портрет покупателя сохраняется, апартаменты приобретаются как в личных, так и в инвестиционных целях. Доходность в сегменте значительно выше доходности от сдачи жилья в аренду. В том числе вопрос управления активом берет на себя управляющая компания»,— говорит управляющий партнер IPG Россия Иван Починщиков. Этотже момент отмечает и директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. Эксперт указывает, что средняя годовая доходность от сдачи в аренду квартиры составляет на сегодняшний день приблизительно 3% годовых. «При этом собственник квартиры самостоятельно занимается ремонтом, поиском арендатора, работой с дебиторской задолженностью и т.д. В то время как средняя операционная доходность формата сервисных апартаментов составляет 8% годовых, а все заботы по управлению активом берет на себя профессиональная управляющая компания»,— приводит пример Антон Агапов. Важность последнего фактора отмечают и другие участники рынка.
«Доходность от аренды для сервисных апартаментов, как правило, в полтора-два раза выше по сравнению с рынком новостроек без управления,— говорит Анатолий Довгань.— Есть и исключения, когда доходность сравнима или ниже рынка новостроек, но мотивацией к покупке становится именно профессиональное управление пулом. Это действительно привлекает крупных инвесторов, когда абсолютно все вопросы эксплуатации и экономики процесса берет на себя УК». Эксперт отмечает также, что в последнее время в компании растет число запросов на приобретение сразу нескольких сервисных апартаментов. «Стало больше желающих приобрести апартаменты пулом (от пяти— десяти лотов), желательно и больше по возможности (до одного этажа)»,— говорит Анатолий Довгань.
Наталья Шичанина также подчеркивает, что за счет стандартов сервиса доля инвесторов в формате сервисных апартаментов значительно превышает показатели в жилых комплексах, которые находятся под управлением УК со стандартным набором услуг в своем сегменте.
Партнер, руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership (CMWP) Константин Лебедев также говорит о хороших инвестиционных перспективах сегмента— особенно в долгосрочной перспективе. При действующей ключевой ставке многие предпочитают хранить средства на депозитах, напоминает он. «Большинство управляющих компаний, операторов говорят о доходности сервисных апартаментов в 8–12%,— говорит Константин Лебедев.— Но недвижимость— это игра вдолгую, поэтому перспективы у сегмента есть. Я лично жду, когда в такие объекты будут заходить институциональные инвесторы и мы увидим портфельные сделки».
Авторы Теги
