Застройщики закладывают в стоимость квартир свои расходы на компенсацию ставки банкам. Жилье в ипотеку под 0,1% может стоить на 25–35% дороже. Разбираемся, как могут различаться стоимость предложения и ежемесячный платеж по разным ипотечным программам
Сейчас на рынке широко распространены программы субсидированной ипотеки от застройщиков— ставки по ним начинаются от 0,1%, причемпредложения можно встретить и на весь срок кредитования. Но при покупке квартиры по таким программам ее стоимость может быть на 25–35% выше, чем при полной оплате, говорят опрошенные редакцией участники рынка.
Разбираемся, за что и сколько платит покупатель, пользуясь спецпредложениями по сниженной ставке ипотеки от застройщика.
Разница в цене до 36%, в сумме платежа— еще больше
Сейчас большинство застройщиков предлагает широкую линейку цен и условий продажи для одних и техже помещений, рассказывает руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Такая ситуация, помимо увеличения выбора у покупателей, сильно усложняет и работу аналитикам рынка. Теперь не вполне ясно, что именно считать ценой квартиры, так как застройщики по-разному отражают это меню в прайс-листах»,— подчеркивает эксперт. Некоторые девелоперы не афишируют наличие ценового меню— о вариантах стоимости в зависимости от способа оплаты покупатели узнают только в офисе продаж. На сайтах других компаний можно найти эту информацию— например, у ГК «ПИК» при выборе квартиры есть возможность выбрать условия оплаты и посмотреть итоговую стоимость.
В среднем по предложениям крупных застройщиков, говорит Алексей Попов, стоимость квартиры при 100%-ной оплате и при покупке по госпрограмме (но без дополнительного субсидирования застройщиком) примерно одинакова. «При программе со ставкой 4,99% стоимость тогоже помещения будет в среднем на 5,7% выше, для программы «1,99%»— на 13% выше и для программы «0,01%»— на 23% выше, чем за наличный расчет»,— делится выводами эксперт.
Разница в размере ежемесячного платежа по одной и тойже квартире в зависимости от программы составляет 40%, добавляет он. Этот разрыв может быть и существеннее— в приведенном примере минимальный платеж при покупке двушки в новостройке ГК «ПИК» по разным ипотечным программам в 1,7 раза меньше максимального.
Почему застройщики по-разному оценивают одну и туже квартиру
Наценкой к стоимости квартиры в новостройке девелоперы компенсируют свои расходы на компенсацию банку недополученной прибыли от выданного кредита. «В среднем снижение ставки на 1 п.п. до 30 лет обходится девелоперу в 5% субсидии банку от стоимости лота. Поэтому, если девелопер предлагает покупателю снижение ставки на 5 п.п., он платит за это банку 25%, а если снижает на 6 п.п.— платит банку 30%»,— поясняет генеральный директор ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.
На стоимость лота в проекте будет влиять и то, насколько девелопер участвует в субсидировании ипотечной ставки, добавляет коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан. «Например, по комбинированной ипотеке, которая позволяет приобрести жилье стоимостью до 30 млн руб. со ставкой по кредиту в 6,7%, девелопер должен вернуть 15–17% от стоимости жилья. Такую комиссию девелопер готов нести за свой счет,— говорит эксперт.— Другое дело— субсидированная ставка в 0,1%: комиссия девелопера очень высокая и может достигать 40%. Ее он не готов платить. Поэтому клиенту предлагается покупка по заявленной ставке, но по более высокой цене».
Наценка формируется разными девелоперами по-разному и по-разномуже сказывается на клиентах: где-то она затрагивает только ипотечников по субсидируемым программам, а где-то равномерно распределяется на всех покупателей. «Многие компании, понимая, что объем ипотечных сделок в структуре продаж превышает 90%, не делают разницу в цене для клиента, а просто поднимают цены на все квартиры. Когда к такой компании приходит клиент с наличными, ему предоставляют скидку до 5%, что не покрывает наценку для всех остальных покупателей, которые приобретают квартиру в ипотеку,— рассказывает Гасан Архулаев.— У таких девелоперов невыгодно приобретать квартиру за наличный расчет».
Эксперт советует покупателям с полной суммой или большим первым взносом при общении с застройщиком обязательно поинтересоваться субсидируемыми программами. «Если менеджер ответит, что в таком случае цена договора вырастет, эта компания для покупателя с наличными будет выгодна,— говорит Архулаев.— Это говорит о том, что застройщик делает наценку на каждого конкретного клиента, который рассматривает льготную субсидируемую ипотеку».
Что выбрать покупателю: скидку или минимальную ставку
Исходя из практики, наблюдаемой по застройщикам, стоимость лота, приобретаемого по стандартным программам илиже при 100%-ной оплате, будет самой привлекательной, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Именно на такие квартиры дают максимальные скидки. Эксперт подчеркивает, что хотя при ставке в 0,1% стоимость предложения обычно выше, переплата по процентам для заемщика все равно ниже, чем по другим программам. Этоже касается и суммы ежемесячного платежа.
Ценообразование и расчеты по ипотечным платежам для однокомнатной квартиры в новостройке площадью 35,6 кв. м, полная стоимость 14,8 млн руб., первый взнос 15%, срок кредита 30 лет.
| Способ приобретения | Размер скидки* | Первый взнос, млн руб. | Ежемесячный платеж, тыс. руб. | Сумма процентов, тыс. руб.** |
|---|---|---|---|---|
| 100% оплата | 25% | — | — | — |
| Ипотека под 0,1% для всех покупателей | нет | 1,7 | 37,3 | 198,5 |
| Ипотека под 1,99% для всех покупателей | 10% | 1,5 | 43,3 | 3 884,7 |
| Семейная ипотека под 1,99% | 18% | 2,7 | 39,0 | 3 107,2 |
| Ипотека под 4,99% для всех покупателей | 18% | 2,7 | 56,7 | 8 794,4 |
| Ипотека с господдержкой по ставке 6,7% | 24% | 3,6 | 61,6 | 10 120,7 |
Данные: Est-a-Tet
*Указанные скидки распространяются не на все жилые комплексы или квартиры. Процент скидки индивидуален.
** Переплата рассчитана при аннуитетных платежах. Еслиже платежи будут дифференцированными, то переплата процентов может сократиться. Также в расчетах не учитываются дополнительные расходы, которые могут возникнуть при сделке.
«Выгода для покупателя зависит от многих факторов, которые связаны с особенностями покупки. Что касается конкретного лота, то выгода как в ежемесячном платеже, так и в переплате процентов банку видна при ипотеке под 0,1%, несмотря на то что скидки в данном случае не предоставляются»,— заключает Роман Родионцев.
Несмотря на большую разницу в цене предложения между базовыми программами и ипотекой по минимальной ставке, покупку под 0,1% можно считать выгодной, говорит и Вера Стефан. «Это хороший вариант для тех заемщиков, у кого нет крупного первоначального взноса и кто планирует взять ипотеку на максимальный срок (30 лет). Такой покупатель не получает удорожания покупки из-за процентов по кредиту, он получает удорожание только на старте»,— заключает эксперт.
Похожие рекомендации дает и Алексей Попов из «ЦИАН.Аналитики». «Универсальный совет на тему «какая программа выгоднее», дать нельзя. В общем случае, если у заемщика есть только сумма на минимальный первоначальный взнос и он понимает, что ему будет сложно первые годы обслуживать кредит, лучше ориентироваться только на размер платежа (и при наличии программы с ипотекой под 0,1% лучше брать ее)»,— советует эксперт. Еслиже сумма первоначального взноса заметно больше минимальной и есть планы гасить ипотеку быстрее, лучше ориентироваться собственно на цену квартиры.
