Вместе с юристами рассказываем о том, какие схемы обмана используют мошенники на ипотечном рынке
Мошеннические схемы, связанные с ипотекой, встречаются все чаще: рынок ипотеки стал огромным, банки оцифровали процессы, и мошенники быстро подстраиваются под новые правила, рассказывает адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев. «За последние два года число обращений по подобным делам выросло, особенно на фоне субсидированных ставок и активного вторичного оборота жилья. Чем больше денег и госпрограмм, тем выше соблазн для злоупотреблений»,— рассказал адвокат.
Пик активности мошенников пришелся на время массовой ипотеки с господдержкой, где вариантов получить дешевые деньги было значительно больше. Сейчас круг потенциальных жертв у мошенников снизился, как и сами возможности по оформлению кредитов, продолжила замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. «Сейчас ябы больше говорила о пике выявления различного рода схем, которые мошенники использовали ранее. Но, несмотря на то что вариантов у мошенников по манипуляциям с ипотекой стало меньше, они все равно на рынке есть и постоянно придумываются новые схемы»,— отметила ипотечный эксперт.
Рассмотрим некоторые схемы, которые встречаются при оформлении ипотеки. Стоит отметить, что жертвами махинаций могут стать любые ее участники: покупатель, продавец и сам банк.
Подставное лицо
По словам юристов, сегодня одна из распространенных мошеннических схем— фиктивное оформление ипотеки на подставное лицо. «Это когда мошенники подбирают граждан с чистой кредитной историей (часто за вознаграждение) и с помощью поддельных документов оформляют кредит на липового покупателя, выводя деньги через фальшивого продавца. Потом исчезают, а подставное лицо остается с долгом»,— пояснил Алексей Гавришев.
По его словам, избежать подобного мошенничества поможет тщательная проверка всех участников сделки и внимательное изучение документов на объект и личности контрагентов.
Онлайн-ипотека и махинации
Сегодня наибольшие риски, по словам юристов, связаны с онлайн-ипотекой и сделками без личного присутствия, где клиенту достаточно одной электронной подписи. В реальности злоумышленники могут использовать чужие данные, доступ к порталам «Госуслуг» и поддельные доверенности.
«Самая распространенная схема выглядит почти буднично. Мошенники получают доступ к аккаунту человека— через поддельное письмо, фейковый банк или продажу слитых данных. Дальше на его имя оформляется усиленная электронная подпись, и этой подписью запускают «онлайн-ипотеку» в банке, где не требуется личного визита»,— рассказал управляющий партнер AVG Legal.
Банк видит корректный паспорт, корректный СНИЛС, корректную УКЭП— и считает, что перед ним живой клиент. Деньги уходят не на покупку квартиры, а на подставного «продавца», и человек узнает об ипотеке только тогда, когда ему звонит служба взыскания. Банк формально прав: цифровая подпись приравнена к личной, и отказаться от сделки задним числом почти невозможно, добавил адвокат.
Есть и более грубые схемы, но они тоже работают. «Например, когда на «Госуслугах» оформляют подпись на подставного человека— на того самого дропа, которому заплатили за паспорт. Через эту подпись «покупают» квартиру в ипотеку, деньги выводят через фальшивого продавца, а банк потом ищет невиновного обладателя паспорта, который даже не знал, что стал «клиентом»,— добавил Алексей Гавришев.
Подмена объекта
Еще одна популярная схема обмана с ипотекой— подмена объекта недвижимости. Например, покупателю показывают одну квартиру, а в договоре прописывают другую с какими-то недостатками— с обременениями или даже находящуюся под арестом, пояснил представитель AVG Legal. Поэтому важно лично проверять адрес, кадастровый номер и сверять данные в ЕГРН, а также оформлять сделку только в аккредитованном банке.
Липовые документы и лжеброкеры
С махинациями можно столкнуться и на этапе подготовки к оформлению ипотеки. Обычно такие схемы связаны с оформлением различных документов. «Например, мошенники подделывают документы о доходах, трудоустройстве, привлекая подставных лиц в качестве заемщиков. Денежные средства достаются мошенникам, а заемщик остается должником перед банком»,— рассказала юрист адвокатского бюро «След» Альбина Молодчикова.
Кроме того, злоумышленники могут предлагать за плату «обелить» кредитную историю заемщика перед сделкой. «Получив деньги, мошенники исчезают или представляют подделанную выписку об исправленной истории, но по факту в базах данных банков ничего не меняется»,— добавила Альбина Молодчикова.
На рынке есть «псевдоипотечные брокеры», которые обещают помочь с одобрением кредита. «Они берут аванс за услуги, а затем исчезают или подсовывают заведомо невыгодный договор. Проблема в том, что люди часто идут к таким «посредникам», когда банк им отказал. Поэтому совет простой— никаких брокеров без офиса и юрлица, только официальные партнеры банков»,— указал Алексей Гавришев.
Льготные кредиты и махинации
Отдельно юристы выделяют ипотечные махинации, связанные с льготными кредитами. Например, есть мошенники, которые для продажи неликвидного объекта подделывают справки о трудоустройстве в аккредитованной IT-компании для получения IT-ипотеки, описывает такую схему представитель «Этажей». Заемщик получает кредит, но потом надзорные органы, как правило, выявляет эту схему. «Это может грозить жертве повышением ставки по кредиту и возмещением затрат, потраченных на ее субсидирование за истекший период. В итоге покупатель оказывается с неликвидным объектом на руках, продажа которого врядли покроет все финансовые риски»,— отметила эксперт.
Встречаются и манипуляции с так называемой донорской ипотекой, когда покупатель привлекает для получения льготного кредита чужого человека, у которого есть право, например, на семейную ипотеку. «Такие люди одновременно могут пойти созаемщиками к нескольким покупателям, взять с каждого оплату за участие, но только по первому договору сохранится льгота, а по остальным ставка будет повышена»,— рассказала Татьяна Решетникова.
На рынке ипотеки также активны так называемые посредники, которые предлагают оформить ипотеку через участников СВО с заниженной ставкой. «Злоумышленники предлагают оформить ипотеку, незаконно используя льготный статус участников СВО (военную ипотеку), гарантируя заниженную ставку. После получения авансовых платежей мошенники скрываются»,— добавил руководитель уголовной практики адвокатского бюро «А-ПРО».
Ипотечные мошенничества в ИЖС
По словам экспертов, остро стоит проблема с ипотечными махинациями в ИЖС. Речь идет как об откровенных махинациях, так и о финансовых просчетах подрядчиков, которые взялись за строительство дома по льготным программам.
«До появления эскроу-счетов были строительные фирмы, которые демпинговали на рынке, набирали заказы на строительство домов, получали денежные средства от заказчиков, в том числе и ипотечные, а потом просто переставали строить на этапе фундамента, некоторые подавали на банкротство»,— пояснила Татьяна Решеникова.
По ее словам, есть подрядчики, которые готовы были строить, но не учли финансовых рисков при ограничениях семейной ипотеки и появления эскроу-счетов и поэтому остались без оборотных средств для продолжения строительства по уже оформленным договорам подряда. «А получить кредит по действующим рыночным ставкам для выполнения своих обязательств перед заказчиками они не способны. В итоге заказчики остаются без денег, дома и с риском роста ставок по льготным кредитам при отсутствии регистрации дома»,— указала эксперт.
Кроме того, в период возможности оформить кредит для самостоятельного завершения строительства дома были те, кто откровенно интересовался возможностью его взять по льготной ставке на максимальную сумму. «После чего зарегистрировать дом непонятного качества с минимальными затратами, передать его в залог банку и перестать платить ипотеку»,— добавила она.
Рекомендации: как обезопасить себя
Чтобы обезопасить себя от мошенничества при оформлении ипотеки, нужно ко всему относиться критично: изучать пакет документов, условия, привлекать в созаемщики только тех людей, которым реально доверяете, но и в этом случае все договоренности оформлять в письменном виде, рекомендует представитель «Этажей».
Необходимо проверять тех, с кем заключаете договор на строительство дома, если речь идет об ИЖС. Нужно посмотреть судебную практику, смежные компании, которые имеют связи с той, с которой заключается договор. Обязательство контролировать каждый этап и сроки проведения работ, добавила она.
Авторы Теги
