Спрос на аренду жилья в Москве планомерно растет с начала 2023 года. Несмотря на это, цены пока находятся в стагнации. В третьем квартале участники рынка ждут оживления и допускают рост ставок
После продолжительного спада активности нанимателей рынок аренды жилья в России начал восстанавливаться. Как показало исследование «Дом.РФ», спрос остается стабильным с начала года, а предложение уже заметно сократилось— особенно в городах-миллионниках. В Москве, например, снижение во втором квартале составило 27%, подсчитали аналитики. Что еще изменилось на столичном рынке арендного жилья? По-прежнемули можно арендовать жилье с хорошей скидкой? Вместе с экспертами отвечаем на эти вопросы и подводим итоги первого полугодия на рынке арендного жилья Москвы.
Спрос на аренду растет с начала года
Опрошенные редакцией эксперты отметили нестандартное для первого полугодия явление— постепенное оживление спроса на протяжении всех шести месяцев.
Планомерное увеличение спроса в этом году нарушило привычные сезонные циклы на арендном рынке, в январе— июне обычно фиксируются другие тенденции, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По словам эксперта, рост спроса в этом году стал неожиданностью для участников рынка. Попов связывает тренд как с рыночными факторами, так и с миграционной подвижностью. «Часть уехавших в прошлом году вернулась обратно. А на фоне роста средних ипотечных ставок далеко не все готовы сейчас покупать жилье и идут на рынок аренды, повышая спрос»,— говорит эксперт.
Рост спроса на аренду жилья в январе— июне 2023 года подтверждают в «Инком-Недвижимости». Но, подчеркивают в компании, речь идет только о самом демократичном ценовом сегменте. Спрос на бюджетные лоты в два раза превосходит предложение, говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. По оценке компании, минимальная стоимость аренды жилья в Москве в июне составила 25–28 тыс. руб. в месяц.
О том, что в первом полугодии арендаторов интересовали наиболее доступные по бюджету варианты, говорит и директор офиса продаж вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Юлия Дымова. Главным образом это студии с уже выполненной отделкой и меблировкой, а основная категория арендаторов маленьких по площади объектов— студенты, добавляет эксперт.
Как показывает статистика Est-a-Tet, спросом также пользуются многокомнатные квартиры. В компании связывают это с увеличением числа многодетных семей. «Такие арендаторы выбирают квартиры поближе к детским садам и школам. По этой причине транспортная доступность, близость к работе и привязанность к определенной локации остаются приоритетами у большинства квартиросъемщиков»,— отмечает Дымова.
По данным «Домклик», во втором полугодии активизировался и спрос на съемное жилье в центре столицы. Так, по итогам квартала самым востребованным для долгосрочного найма жилья районом Москвы стал Пресненский— на него пришлось почти каждое десятое реализованное объявление (9,1%). В первую тройку также вошли Тверской район и Хамовники. При этом, отмечают в «Домклик», именно в центре фиксировалось и самое существенное снижение цен: во втором квартале 2023 года ставки в среднем по городу были на 11% ниже, чем в тотже период 2022-го. В центре разрыв оказался более существенным— снижение год к году составило 16%.
Вымывание дешевых лотов сократило предложение
Эксперты единогласно отмечают сокращение арендного предложения в первом полугодии. По словам Алексея Попова, за год число арендных лотов в столице уменьшилось на 43%, до 14,5 тыс. предложений. Максимальный объем (29.8 тыс. объектов) был зафиксирован в прошлом ноябре, когда на сезонный спад активности арендаторов наложились внешние факторы, включая отъезд потенциальных арендаторов из города после объявления о частичной мобилизации. На протяженииже последних шести месяцев число предложений стабильно сокращалось, говорит эксперт.
Эту тенденцию подтверждают и в «Инком-Недвижимости». По мнению Оксаны Поляковой, тренд связан не только с возросшим спросом, но и с быстрым вымыванием из экспозиции наиболее дешевых квартир. Замены им не находится, и уже полгода предложение арендных лотов сокращается.
В начале года на рынке аренды наблюдалось затоваривание, некоторые наймодатели даже снимали свои квартиры с долгосрочной аренды и сдавали их посуточно, напоминает Юлия Дымова. Теперь, на фоне некоторой стабилизации спроса, рынок постепенно возвращается к равновесному состоянию.
Рост и снижение цен минимальны
По итогам первых шести месяцев 2023 года средняя цена месячной аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 42,7 тыс. руб. По данным «ЦИАН.Аналитики», это на 1,8% меньше, чем во втором квартале прошлого года (43,5 тыс. руб.), и на 2,5% уступает показателю декабря 2022 года (43,8 тыс. руб.).
Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры составляет 73,3 тыс. руб., что на 2% больше, чем год назад (71,8 тыс. руб.), и на 4,2% превосходит декабрьский показатель (70,3 тыс. руб.).
По словам Алексея Попова, такие колебания для рынка аренды несущественны. А вот относительно прошлогодних максимумов, зафиксированных в начале сентября, средние ставки сейчасниже на 13–14%. На протяжении первого полугодия расценки на аренду однушек медленно снижались, тогда как двухкомнатные квартиры стольже медленно дорожали, добавляет эксперт.
Минимальное изменение цен на рынке аренды подтверждают в «Инком-Недвижимости». Объекты стандарт-класса быстро уходят из экспозиции, их удельный вес в общем объеме уменьшается. Получается, что на рынке остаются более дорогие объекты, поэтому средняя цена на теже двушки пусть и немного, но растет, говорит Оксана Полякова.
Годовая динамика арендных ставок в Москве на примере однокомнатных и двухкомнатных квартир
| Месяц | Год | Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры, тыс. руб. в месяц | Динамика по отношению к предыдущему месяцу | Средняя стоимость аренды двухкомнатной квартиры, тыс. руб. в месяц | Динамика по отношению к предыдущему месяцу |
|---|---|---|---|---|---|
| Июнь | 2022 | 43,5 | -2,2% | 71,8 | -5,7% |
| Июль | 2022 | 44,2 | +1,6% | 73,6 | +2,5% |
| Август | 2022 | 46.1 | +4,2% | 79,2 | +7,6% |
| Сентябрь | 2022 | 50,1 | +8,6% | 86 | +8,6% |
| Октябрь | 2022 | 47,8 | -4,6% | 77,7 | -9,6% |
| Ноябрь | 2022 | 45,2 | -5,4% | 73,4 | -5,5% |
| Декабрь | 2022 | 43,8 | -3% | 70,3 | -4,2% |
| Январь | 2023 | 43,8 | 0% | 70,5 | +0,2% |
| Февраль | 2023 | 43.1 | -1,5% | 70,2 | -0,4% |
| Март | 2023 | 43,3 | +0,4% | 71,3 | +1,5% |
| Апрель | 2023 | 42,8 | -1,15% | 71,3 | 0% |
| Май | 2023 | 43,2 | +0,9% | 73,1 | +2,5% |
| Июнь | 2023 | 42,7 | -1,15% | 73,3 | +0,2% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Что будет на рынке аренды в третьем квартале
В третьем квартале возможно сокращение объема предложения на 35–40% год к году, говорит Алексей Попов. «Дополнительный импульс этому тренду придает еще и то, что многие компании начали сворачивать возможности удаленной или гибридной работы, что вернет в столицу тех арендаторов, кто прожил последние два-три года на дачах, в коттеджах или в квартирах в региональных центрах»,— добавляет эксперт. С началом делового сезона арендные ставки могут увеличиться на 10–15%, это стандартное поведение рынка, прогнозирует он. Такой рост объясняется прежде всего вымыванием в начале активного сезона наиболее доступных вариантов.
О том, что к началу осени можно ожидать роста спроса, говорит и Юлия Дымова. «В этот период собственники квартир возвращаются с дач и из отпусков и заново выставляют предложения в экспозицию. Активизируется спрос среди студентов, которые приезжают на учебу из других городов, а также среди учащихся, которые хотят снять жилье поближе к образовательному учреждению»,— поясняет эксперт.
Аналитики «Домклик» допускают активизацию рынка уже в августе, прогнозируя, что этот месяц станет лидером по числу реализованных объявлений за весь год. Похожий прогноз дают и в «Инкоме».
«Оживление спроса ожидается со стороны тех, кто планирует найти подходящий вариант до общего подъема числа сделок на рынке, который традиционно происходит в конце августа и в сентябре»,— говорит Оксана Полякова. Поэтому, допускает эксперт, в 2023 году, возможно, высокий сезон на арендном рынке откроется чуть раньше, в начале— середине августа.
