Как бизнес-центры Кутузовского делового коридора постепенно становятся альтернативой «Москва-Сити»
Каждый год инвесторы в России сталкиваются с новыми и экономическими, и политическими реалиями. В таких условиях спокойный и стабильный источник дохода без чрезмерного риска выглядит необходимостью. Офисы на западе Москвы в районе «Большого Сити» многим кажутся той самой защитной гаванью, что способна выстоять при экономическом шторме. Причина: спрос на офисную недвижимость на западе столицы сохраняется при любых условиях.
Именно здесь самая высокая арендная ставка и самые высокие темпы роста для любых классов— Prime, A или B. Об этом свидетельствуют данные исследования Commonwealth Partnership (CMWP) за три первых квартала 2025 года.
Изменение арендных ставок на офисы в разных районах Москвы с января по сентябрь 2025 года
Данные: CMWP
Самым надежным и желанным активом этой зоны всегда считался деловой центр «Москва-Сити», ведь он давно закрепил за собой локацию штаб-квартир крупнейших российских компаний вроде ВТБ, «Транснефти» или Ozon, а также многих российских министерств и ведомств. Однако прогнозы аналитиков 2022–2023 годов оправдались: пространства в «Сити» перестали справляться с растущими потребностями бизнеса. Спрос постоянно растет и превышает любое предложение, а зон под новую застройку внутри «Сити» почти не осталось.
Особенно сложно здесь найти площадку для штаб-квартиры крупным компаниям, которым зачастую необходимо целое здание, чтобы создать комфортные условия для работы всех своих сотрудников. Но и инвесторам войти непросто— найти желающих продать такие привлекательные объекты крайне сложно.
«Москва-Сити»— ключевой кластер столицы, где сегодня зафиксирована рекордно низкая вакантность за всю историю его существования,— подтвердила в комментарии для «РБК Недвижимости» партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина.— Кроме того, западное направление Москвы традиционно считается одним из наиболее привлекательных для арендаторов и владельцев офисной недвижимости».
Переполненность «Москва-Сити» давно ожидалась и прогнозировалась, потому в столице запустили развитие альтернативных проектов. Вместе с аналитиками рынка недвижимости рассказываем, почему на смену «Москва-Сити» приходят проекты на территории «Большого Сити», а также почему именно там стоит искать объект для инвестиций или штаб-квартиры.
В чем феномен «Большого Сити»
«Будущие проекты в рамках «Большого Сити», заявленные к строительству в 2025–2030 годах, составляют 35% от всего заявленного объема строительства,— оценила масштабы Мария Зимина.— Площади, которые будут построены в новом кластере, действительно могут стать центром притяжения спроса на офисы в ближайшее время».
«Большой Сити» обладает значительным потенциалом: близость к центру, соседство с ММДЦ «Москва-Сити», престижное западное направление и улучшившаяся транспортная доступность— ключевые факторы, формирующие устойчивый интерес к локации со стороны инвесторов и конечных пользователей. Введенные в эксплуатацию свободные площади разбирают достаточно быстро.
«На сентябрь 2025 года доля свободных офисов в «Большом Сити» составляет 1,9%, или порядка 41 тыс. кв. м,— подсчитала старший директор и руководитель департамента офисной недвижимости Core.XP Ирина Хорошилова по запросу «РБК Недвижимости».— Порядка половины доступных офисов пришлось на новый бизнес-центр iCity. Для сравнения: на начало 2023 года в этом районе было свободно 6,5% площадей, а к началу 2024 года показатель сократился вдвое— до 3%».
«Большой Сити» сегодня можно назвать одной из самых перспективных офисных локаций Москвы. По сути, это естественное расширение уже устоявшихся деловых кластеров— «Москва-Сити», Белорусско-Савеловского района, Ходынки и Ленинградского коридора.
Идея, появившаяся несколько лет назад, оказалась жизнеспособной: «Большой Сити» стал настоящим магнитом для бизнеса. Если в 2020 году на эту зону приходилось около 18% совокупного спроса на офисы в Москве, то в 2023–2025 годах показатель вырос примерно до 36%, выяснили в Core.XP.
Однако спрос на западное направление не исчезнет после исчерпания доступных объектов, сошлись во мнении аналитики, опрошенные РБК. Факторы интереса к западу Москвы слишком велики. «Значительная часть руководящего состава компаний проживает именно в этом направлении,— обратила внимание руководитель офисного департамента Whitewill Анна Трушкина.— Локация отличается благоприятной экологией, обилием зеленых зон, парков и водоемов, что делает ее комфортной для жизни и работы».
«Дополнительным фактором привлекательности является непосредственная близость к «Москва-Сити» и Белому дому, что формирует кластер административной и корпоративной активности и привлекает арендаторов. Это хорошо прослеживается по высокой заполняемости офисных комплексов: «Парк Победы», «Кунцево Плаза», «Барклай Плаза», «Крылатские Холмы», «Верейская Плаза», которые стабильно демонстрируют уровень занятости, близкий к 100%»,— добавила Трушкина.
Партнер NF GROUP Мария Зимина также указала на отход от концентрации на традиционной локации: «Западное направление по-прежнему пользуется высоким спросом, однако арендаторы и покупатели офисных помещений предъявляют повышенные требования к транспортной доступности. При выборе площадки особое внимание уделяется удобству транспортных развязок, наличию комфортных подъездных путей и близости к станциям метро, что особенно важно для сотрудников, не пользующихся личным транспортом».
«В настоящее время в западной части Москвы активно размещаются преимущественно российские компании, крупные корпорации и холдинги,— продолжила Зимина.— Наблюдается устойчивая тенденция постепенного смещения деловой активности от центральных районов к ММДЦ «Москва-Сити» и далее в западное направление. Примером служит размещение штаб-квартиры «Сбера», что дополнительно повышает инвестиционную привлекательность и статус этого делового кластера».
В «Большом Сити» преимущественно предлагаются офисы дорогих классов, указали в Whitewill. «Объем офисных площадей классов Prime, А и B, выставленных на продажу в «Большом Сити» за исключением территории «Москва-Сити», составляет 27,9% от общего предложения. Соответственно, доля площадей, предлагаемых в аренду, равна 72,9%. В структуре предложений на продажу в «Большом Сити», не включая «Москва-Сити», преобладают объекты класса А— 88,9%, тогда как на объекты класса B приходится 11,1%»,— утверждает Анна Трушкина.
Потенциал «Большого Сити» велик: на рынке происходит становление нового аналога голубой фишки для офисной недвижимости. Кластер не просто добавит рынку новых площадей— он планируется как шаг вперед для всего сегмента офисной недвижимости.
«Проект «Большой Сити»— более масштабный по площади застройки,— описывал «Большой Сити» еще в 2020-м главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов.— Он продолжает существующий «Сити» и может развиваться на основе «работы над ошибками». Он позволит сформировать в этой локации новое сердце города— с всесезонными общественными пространствами, нестандартными типологиями ретейла и офисов, качественным жильем и большим людским трафиком. К томуже у данной территории огромный потенциал для развития: транспортная доступность, наличие ТПУ, концентрация больших системных игроков— банков, крупных международных компаний, правительственные структуры в существующем «Сити».
На какую локацию обратить внимание
При такой масштабной площади застройки и быстром исчерпании доступных вариантов всегда важно оценить, какая локация выглядит самой рабочей и перспективной прямо сейчас. По оценкам аналитиков, хорошей опцией выглядит Кутузовский деловой коридор.
«Метро «Кунцевская» представляет собой перспективную локацию для потенциальных арендаторов офисных помещений по ряду причин,— оценила Анна Трушкина по запросу РБК.— Ключевое преимущество— хорошая транспортная доступность: здесь пересекаются три линии метро и МЦД, а к 2030 году планируется продление Филевской линии до Сколкова. Кроме того, запад Москвы традиционно востребован среди руководителей компаний, многие из которых проживают именно в этом направлении, что формирует устойчивый спрос на офисные площади поближе к месту жительства». Потому зону активно осваивают.
Карта застройки Кутузовского делового коридора
Данные: NF Group
По данным Марии Зиминой, ставки аренды колеблются от 45 тыс. до 55 тыс. руб. за 1 кв. м для вариантов без отделки и от 50 тыс. до 60 тыс. руб. за 1 кв. м при наличии готовой отделки. При этом средние ставки аренды гибких офисов в «Большом Сити» достигли уже 56,3 тыс. руб. за 1 кв. м и растут на 35,3% в год, указали в NF Group.
Согласно подсчетам Core.XP, вакансии в большинстве западных БЦ близки к исчерпанию— остались только 6% площадей в бизнес-центре Lucky и 23,5% в свежем iCity Space Tower. Впрочем, предложение отвечает на спрос: в стадии строительства и готовности к сдаче планируется большое количество новых центров. А значит, в ближайшее время у бизнеса появится шанс зацепиться за столь выгодную локацию в строящихся проектах.
«В районе станции метро «Кунцевская» уже почти достроены современные бизнес-центры «Upside Кунцево» и QOOB, которые пользуются спросом со стороны покупателей и арендаторов,— рассказала Анна Трушкина.— В ближайшее время ожидается ввод их в эксплуатацию, что дополнительно повысит инвестиционную привлекательность локации».
«Из новых проектов планируется строительство 30-этажного бизнес-центра класса A Omni_tower на улице Алексея Свиридова от девелопера Sense, что усилит деловую активность и статус района в ближайшие годы»,— указала Анна Трушкина.
Omni_tower действительно выглядит перспективно: запоминающийся образ здания высотой 150м с панорамными видами на Поклонную гору, долину реки Сетунь и парк «Фили», возможность заполучить гибкие технологичные двухуровневые офисы с террасами и потолками высотой 8,2 м. Широкая продуктовая линейка: от 64 до 1760 кв. м (этаж) с возможностью объединения как нескольких лотов на этаже, так и нескольких этажей. Здесь планируется все для комфорта: сервисные лифты, 12 пассажирских лифтов, разделение трафика нижней и верхней частей здания, мокрая точка в каждом офисном лоте и даже естественное проветривание— редкая функция для высотных зданий в Москве. Вопрос удобства прибытия гостей и работников тоже продуман заранее: здесь заложено по одному машино-месту на каждые 108 кв. м.
Но локация— все-таки главное. Место и впрямь максимально эффективно с логистической точки зрения— на слиянии всех возможных транспортных артерий ЗАО. Здесь пересечение Рублевского шоссе, Аминьевскоего шоссе, Кутузовского проспекта и Можайского шоссе, в пешей доступности расположены станции трех линий метро и МЦД. Можно быстро и просто добраться куда угодно: например, удаленность от Садового кольца составляет 15–20 минут на автомобиле. Столькоже займет дорога до Сколкова. А проходящий через «Кунцевскую» проспект Багратиона связывает Одинцово и центр Москвы, что делает локацию удобной как для линейных работников из области, так и для статусных визитеров из высоких кабинетов сердца столицы.
Минусы тоже имеются, предупреждают в Whitewill: «Среди слабых сторон локации можно отметить недостаток развитой инфраструктуры— в районе пока отсутствуют торгово-развлекательные пространства и разнообразные точки общепита, что ограничивает удобство для резидентов».
Но это поправимо в будущем— ведь именно инвестиционная активность и развитие бизнес-центров обычно влекут за собой сопутствующие услуги. «Многие компании воспользуются возможностью для переезда в более современные и технологичные здания, улучшая условия для сотрудников и оптимизируя свои расходы,— уверена Трушкина.— Для арендодателей это создаст умеренно конкурентную среду, что можно рассматривать как положительный фактор: рынок давно нуждался в обновлении предложения».
В конечном итоге Omni_tower может стать тем самым вариантом для тех, кто благодаря локации хочет быть в быстром доступе к множеству точек города и загорода. И, конечно, для инвесторов, активность которых на субрынке «Большого Сити» становится все более заметной с каждым годом.
