Эксперты рассказывают о ключевых особенностях рынков аренды разных стран и обращают внимание инвесторов на местные особенности
Недвижимость— один из самых популярных инвестиционных инструментов. Но, как показывает практика, арендный бизнес при кажущейся простоте часто оборачивается для собственника незапланированными сложностями и в конечном счете разочарованием. Вместе с экспертами рынка долгосрочной аренды и управления недвижимостью разбираемся, как устроены самые активные рынки в 2025 году и как подобрать ключ к тому или иному городу с учетом локальной специфики.
Как и в любом бизнесе, успех при сдаче жилья в аренду возможен только при хорошем понимании условий, в которых ведутся дела. Рынок недвижимости в конкретной стране и конкретном городе имеет свои принципиальные особенности. Москва отличается от других мировых столиц не только уровнем ставок, но и структурой жилого фонда, особенностями законодательства и составом потенциальных нанимателей.
«Специфика в каждом регионе своя. Чтобы быть успешными, нужно быть полезными этому городу. А чтобы быть полезными, нужно качественно закрывать те потребности, которые существуют у жителей конкретно этого региона, учитывая не только экономические, но и культурные, социальные и даже религиозные факторы,— подчеркивает основатель Colife Артем Бабинов.— Нужно хорошо понимать, чего хочет аудитория арендаторов и арендодателей в конкретном регионе, и ориентироваться на их предпочтения». В качестве примера опрошенные эксперты приводят сравнительные характеристики рынков Дубая и Москвы, которые сегодня практически в равной степени привлекают инвесторов.
Дубай: срез спроса и личный опыт инвестора
Дубай(Фото: Kirill Neiezhmakov / Shutterstock / FOTODOM)
Рынок жилой недвижимости в Дубае— один из самых динамично развивающихся и привлекательных для инвесторов в мире. Город предлагает сравнительно высокую доходность от аренды (6–9%), кроме того, этот доход не облагается налогом. «Высокий спрос на аренду жилья, особенно среди экспатов и профессионалов, также поддерживает высокую ликвидность рынка недвижимости,— рассказывает генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая.— Местный рынок аренды характеризует сочетание высоких стандартов качества и дороговизны. Цены на аренду высокие, особенно в районе центра города и у побережья. В последнее время рынок арендаторов особенно активно растет за счет экспатов».
Исследование предпочтений арендаторов жилья в Дубае, проведенное экспертами Colife в 2024 году, показало, что 43% спроса приходится на квартиры в формате 1 bedroom, еще 38%— на квартиры студийного формата. Оставшиеся 19% спроса сосредоточены в сегменте квартир с двумя и более спальнями. «Обобщая, можно сказать, что наиболее востребованный тип съемного жилья в Дубае— это студии и квартиры с одной спальней в таких районах, как Business Bay, Dubai Marina и Downtown,— говорит Ольга Полетцкая.— Особое внимание арендаторы обращают на локацию и комфортабельность жилого комплекса (им важны такие опции, как наличие бассейна, спортзала и т. д.». Выбирая новостройку, важно обращать внимание не только на репутацию застройщика, но и на то, какая компания будет управлять комплексом после ввода, предостерегает эксперт. «Какойбы роскошный проект девелопер ни отстроил, он может очень быстро прийти в плохое состояние из-за климатических особенностей местности, если выбрана проблемная управляющая компания. Это напрямую влияет на ликвидность апартаментов»,— заключает Полетцкая.
Москва: растущие ставки, минимальная экспозиция, большой потенциал
Москва(Фото: Maxim Apryatin / Shutterstock / FOTODOM)
Сегмент долгосрочной аренды в Москве в 2024 году пережил настоящий бум спроса— ставки обновляли один рекорд за другим. Сейчас цены стабилизировались на высоком уровне, впрочем, они все еще уступают уровню самых активных зарубежных рынков. Так, по оценке Colife, средняя стоимость аренды студии в российской столице сейчас составляет около 50 тыс. руб., однокомнатной квартиры— 75 тыс. руб. в месяц.
Высокий уровень конкуренции и цены на аренду жилья, особенно в центре, приводят к тому, что в Москве формируется устойчивый спрос на совместную аренду— преимущественно среди молодежи и студентов, продолжает эксперт. При этом рынок во многом остается серым и при высоких ставках это уже не соответствует ожиданиям нанимателей.
Эксперт обращает внимание, что бум спроса и рост ставок, которые отмечались в 2023–2024 годах, привели к тому, что обе стороны сделки теперь хотят получить качественный сервис и максимально делегировать часть забот, связанных как с поиском и подбором, так и с последующим проживанием. «Наниматели справедливо полагают, что высокие расходы на аренду должны компенсироваться уровнем недвижимости— сдать по рыночным ставкам квартиру без ремонта или «бабушкин вариант» сейчас не так просто,— рассказывает Артем Бабинов.— Арендаторы выбирают квартиры с ремонтом (пусть минималистичным, но свежим), с полноценным набором техники, все чаще звучит запрос на дополнительные услуги клининга».
Со стороны собственников также присутствует устойчивый запрос— люди готовы делегировать поиск нанимателей и заботу о своих объектах профессионалам. «Мы видим огромный потенциал в формате доверительного управления недвижимостью, поэтому в 2025 году хотим отдать приоритет именно этой модели взаимодействия с собственниками»,— делится планами Артем Бабинов. Эксперт обращает внимание, что доходность от сдачи в аренду квартиры в Москве при профессиональном подборе объекта может составлять 8–10% при средних показателях по городу 3–4%.
Какие еще страны привлекательны для покупки жилья под арендный бизнес
Гонконг(Фото: Efired / Shutterstock / FOTODOM)
По запросу редакции эксперты Colife также дали краткую характеристику рынкам аренды трех рынков, активно привлекающих инвесторов в недвижимость,— это Стамбул, Гонконг и Дубай. «Учитывая активный рост рынков и особенности местных экономик, перевести усредненные местные ставки аренды в рубли, чтобы инвестору было проще ориентироваться, можно лишь приблизительно,— подчеркивает Ольга Полетцкая.— В целом по стоимости 1 кв. м сейчас лидирует Гонконг, Дубай немного уступает, а Стамбул с большим отрывом занимает третье место».
По состоянию на начало февраля 2025 года цифры примерно следующие, рассказывает эксперт:
- в Гонконге средняя ставка аренды студии составляет 20 тыс. гонконгских долларов (приблизительно 253 тыс. руб.) в месяц, однокомнатной квартиры— 25 тыс. гонконгских долларов (317 тыс. руб.) в месяц;
- в Дубае показатели составляют соответственно 8 тыс. дирхам (215 тыс. руб.) и 11 тыс. дирхам (295 тыс. руб.);
- в Стамбуле усредненная ставка для квартиры-студии— 25 тыс. лир (68 тыс. руб.), для типовой однушки— 27 тыс. лир (74 тыс. руб.).
Самый дорогой и самый демократичный: особенности и доходность в Гонконге и в Стамбуле
Стамбул(Фото: Efired / Shutterstock / FOTODOM)
Гонконг— один из самых дорогих рынков недвижимости в мире, по средней стоимости 1 кв. м он уступает только Монако. Это сказывается и на ставках аренды, отмечает Ольга Полетцкая. «Арендаторы вынуждены искать доступные варианты на окраинах либо использовать шеринг недвижимости— особенно это популярно среди студентов,— рассказывает эксперт.— Что касается интереса инвесторов, экономика и роль Гонконга в Азиатском регионе очень стабильны, а потому рынок недвижимости в Гонконге характеризуется высокой ликвидностью. Особенно перспективны долгосрочные инвестиции в недвижимость на фоне роста населения и экономической активности». Что касается доходности, из-за высокого порога входа она относительно невелика— по предварительной оценке Colife Invest, это 2–3% годовых. «Но поскольку покупка недвижимости здесь обходится дорого, то аренда пользуется большим стабильным спросом. А значит, владельцу недвижимости можно рассчитывать на небольшой, зато стабильный доход»,— заключает Ольга Полетцкая.
Стамбул на фоне крупных городов Европы и Азии отличается заметно более демократичными ставками аренды, однако среди арендаторов также распространена практика шеринга съемного жилья. «Инвестор может рассчитывать на относительно высокую доходность от аренды в туристических и деловых районах,— продолжает Ольга Полетцкая.— Стоит отметить риски, связанные с экономической нестабильностью страны, но в долгосрочной перспективе Стамбул является привлекательным рынком с потенциалом роста». Доходность от арендного бизнеса в Стамбуле в Colife Invest оценивают в 7–9% годовых.
Перспективные направления для инвестиций
Бали(Фото: AsiaTravel / Shutterstock / FOTODOM)
Эксперты Colife по запросу редакции составили топ-3 зарубежных направлений, которые могут стать перспективными для инвестиций в обозримом будущем. Так, в качестве возможных регионов присутствия Colife Артем Бабинов и Ольга Полетцкая называют:
- Таиланд: приятные условия со стороны законодательства, большой поток туристов и релокантов;
- Бали: туристическая и культурная привлекательность, растущий интерес к аренде долгосрочных объектов, особенно среди экспатов;
- Саудовскую Аравию: стабильная экономика, активный рост в сфере туризма и бизнеса, большие инвестиции в развитие инфраструктуры.
