Эксперты рассказали, как могут измениться спрос, предложение и стоимость вторичного жилья в 2023 году
Большую часть 2022 года цены на вторичном рынке Москвы стагнировали, а объем предложения, сроки экспозиции и конкуренция увеличивались. К концу года собственники все чаще стали давать скидки, увеличилось число объявлений о срочных продажах, цены поползли вниз.
Давление на рынок вторичного жилья в прошедшем году оказали внешнеполитическая ситуация, объявление частичной мобилизации и конкуренция со стороны новостроек. Аналитики рынка недвижимости рассказали, как ситуация на вторичном рынке столицы может измениться в 2023 году.
Итоги 2022 года
Объем предложения вторичных квартир в столице в 2022 году вырос до небывалых значений— на 49,7% относительно 2021 года, рассказал руководитель направления вторичной и загородной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Сергей Хахулин. «К увеличению объема предложения за счет невысокого реализованного спроса дополнительный прирост добавляют инвестиционные лоты в недавно сданных новостройках»,— отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Увеличение объема жилья в экспозиции и низкий спрос привели к снижению цен к концу 2022 года, утверждают аналитики. Таким образом, средняя стоимость московской вторички вернулась на уровень конца прошлого года, отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, в декабре 2021 года средняя цена «квадрата» составляла 299 тыс. руб., а в декабре 2022 года оказалась на уровне 302 тыс. руб. за 1 кв. м. «Прирост объема предложения дал возможность покупателю выбирать и торговаться. Мы наблюдали снижение цен, также имел место торг непосредственно при заключении сделок. Размер дисконта при торге вырос и в среднем составлял 5%, тогда как обычный размер скидки при адекватно оцененном объекте составляет 1–2%»,— подчеркнула главный аналитик риелторской компании «Миэль» Екатерина Бережнова.
Предложение продолжит расти
Предложение вторичных квартир в Москве продолжит увеличиваться, единогласно утверждают эксперты. «Ожидаем дальнейшего роста квартир в экспозиции, в том числе в связи с пополнением из вчерашних новостроек. Если у конкретной семьи есть запрос на смену класса жилья, это сейчас хорошо можно реализовать, разница между комфортом и бизнесом минимальна. Также 2023 год ожидается под флагом альтернативных сделок»,— прогнозирует Дымова из Est-a-Tet.
«Сегодня на вторичном рынке Москвы объем предложения более чем в два раза превышает уровень до начала СВО. Это очень высокий объем, близкий к историческим рекордам, и он не рассасывается, а продолжает нарастать. Люди хотят продать квартиры по самым разным причинам: кто-то не может платить по ипотеке, кто-то начинает продавать инвестиционные квартиры, потому что нужны деньги, кто-то планирует релоцироваться. Реализовать весь накопившийся объем нераспроданного жилья в 2023 году можно только по существенно более низким ценам»,— считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Взрывного спроса ждать не стоит
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить»,— утверждает Репченко.
Скорее всего, в наступившем году спрос относительно предложения не претерпит изменений, подтвердила Елена Мищенко из «НДВ-Недвижимости». «В прошлом году мы надеялись, что в сентябре произойдет традиционное оживление рынка, но из-за начала частичной мобилизации этого не произошло. Можно сказать, что это время оказалось потерянным. Если ничего подобного не произойдет в наступившем году, ожидается активизация спроса, которая продлится до начала лета. С сезоном отпусков произойдет традиционный спад по сделкам. С августа люди начнут возвращаться, что приведет к росту спроса»,— прокомментировал Мищенко.
В прошлом году одним из основных факторов, поддерживающих вторичный рынок недвижимости, были скидки, напомнил Сергей Хахулин. Он подчеркнул, что все больше собственников соглашались на предоставление дисконта, в среднем на 5–10%. «Если такаяже тенденция будет наблюдаться и в нынешнем году, то выгодные цены могут привлечь покупателей и поддержать спрос, особенно с учетом повышения ставок по ипотеке. Однако серьезного роста в 2023-м не ожидается»,— считает аналитик.
Цены снизятся
В 2023 году цены на вторичном рынке жилья Москвы продолжат ползти вниз. «Целевой уровень— снижение стоимости жилья до значений примерно начала 2020 года, то есть до уровней 180–200 тыс. руб. за квадратный метр в среднем. На сегодняшний день квартиры в Москве, согласно индексу стоимости жилья IRN.RU, стоят около 250 тыс. руб. за «квадрат». К концу 2022 года ценовой скачок, случившийся в марте, полностью рассосался. Но цены даже на текущем уровне все еще остаются сильно завышенными, потому что на рынке жилья еще до начала спецоперации раздулся ценовой пузырь»,— считает Олег Репченко.
Скорее всего, сползание цен вниз продолжится весь 2023 год, возможно, затронет еще и 2024-й, считает аналитик. «Теряя примерно по 1% в месяц, цены могут вернуться к адекватному уровню начала 2020 года примерно за полтора-два года— то есть снизятся в конечном итоге еще на 15–20% в зависимости от сегмента. Такой сценарий возможен, конечно, при отсутствии каких-то внешних шоков, как положительных, так и отрицательных. Многое в нынешней ситуации зависит от геополитики»,— прокомментировал руководитель аналитического центра «IRN.RU».
Если на политической арене не произойдет неожиданных событий, рынок вторичного жилья в Москве ждет снижение цен или некая стагнация, согласилась Мищенко. По ее мнению, стоимость квартир на вторичном рынке может снизиться в пределах 10% в течение года. Схожего прогноза придерживается Юлия Дымова из Est-a-Tet.
«Можно ожидать дальнейшую корректировку цен порядка 10% за год— при условии, что рынок будет развиваться, как сейчас. Однако есть и определенный нюанс, связанный с локациями. Есть конкретные небольшие районы как с ростом цен, так и с заметным проседанием, это тесно связано с уровнем спроса. В ноябре-декабре 2022 года в тех районах, где было зафиксировано заметное вымывание объектов нижнего ценового сегмента, средняя стоимость пошла вверх. В районах с низким покупательским спросом— обратная тенденция: заметный рост предложения и стагнация или снижение цены»,— резюмировал аналитик Est-a-Тet.
