Организованная CORE.XP масштабная конференция состоялась 18 февраля в Центре событий РБК
Прошедший 2024 год ознаменовался рекордом инвестиций в российскую недвижимость: впервые рынок преодолел планку в 1 трлн руб., достигнув, по оценке аналитиков консалтинговой компании CORE.XP, уровня в 1,2 трлн руб. Рост к 2023 году оказался внушительным: плюс 41%, а если сравнивать с ситуацией пятилетней давности, прирост оказывается уже четырехкратным. Но что ждет рынок в 2025-м? Каков его потенциал, в какие сегменты инвестировать, существуетли предел росту цен, как сказывается на девелоперских стратегиях астрономическая стоимость проектного финансирования, как компании справляются с дефицитом кадров— на эти и другие вопросы ответили участники рынка в рамках масштабного мероприятия «Сила четырех 2025». Организованная CORE.XP конференция, собравшая более 1 тыс. участников и свыше 50 экспертов рынка недвижимости, прошла 18 февраля в Центре событий РБК.
Что ждет рынок новостроек в 2025 году
В рамках пленарной сессии «Недвижимость— база для развития бизнеса» представители госструктур и первые лица крупных девелоперских компаний обсудили перспективы развития строительной отрасли в сложившихся экономических условиях. По прогнозам участников пленарной сессии, спрос на новостройки по итогам 2025 года может снизиться— в пределах от 15 до 30%. В частности, своим видением ситуации поделилась директор аналитического управления SberCIB Investment Research Наталья Загвоздина. «Согласно базовому сценарию, можно ожидать снижения на 15% по количеству новых договоров долевого участия (ДДУ) в новостройках на 2025 год»,— отметила Загвоздина. Для сравнения, как отметила старший директор, руководитель отдела инвестиций, рынков капитала и аналитики CORE.XP Ирина Ушакова, в 2024 году снижение продаж в новостройках составило порядка 19%.
Владимир Пинаев(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
Базовый сценарий, уточнила глава аналитического управления SberCIB, предусматривает снижение ключевой ставки ЦБ начиная с июня 2025 года с достижением к декабрю уровня в 19%. «При этом важно, чтобы запускались проекты, которые через полтора-два года встанут в продажу»,— подчеркнула Наталья Загвоздина.
Крупный девелопмент не исключает и более серьезного снижения продаж. Так, по прогнозу генерального директора «ФСК Девелопмент» Дмитрия Трубникова, в среднем по рынку Москвы это могут быть 30%. «Сокращение продаж будет неоднородным: около 20% в сегменте бизнес-класса и около 40% в комфорт-классе»,— уточнил эксперт.
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев отметил, что широкое распространение рассрочек на фоне дорогой рыночной ипотеки дополнительно замедляет реальное наполнение эскроу-счетов. «По статистике мы видим падение продаж на 19%, а по факту по части наполнения эскроу-счетов цифра будет другая— около 35–37%»,— пояснил эксперт. Вместе с тем Ручьев не исключил, что дальнейшего падения продаж может и не произойти. «Объем ипотеки в наших продажах сильно сократился. Уровень продаж, который сейчас имеется, это и есть тот минимум, на котором находимся. Любые улучшения, которые произойдут, от телефонных разговоров высших лиц до позитивных сигналов от ЦБ, пойдут только в плюс»,— подчеркнул президент ГК «Основа».
Александр Ручьев(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
Что касается цен на первичное жилье в столице, представители «ФСК Девелопмент» и ГК «Основа» не исключают очередного витка подорожания в 2025 году. Александр Ручьев обратил внимание на то, что цены толкают вверх и высокая ключевая ставка, и рост себестоимости и зарплат в строительстве, а также сокращение объемов предложения. Дополнительно цены может стимулировать снижение ключевой ставки— в этом случае возможен переток средств с депозитов на рынок новостроек, добавил он. «Мы находимся в парадигме, что рост цены неизбежен, потому что строить по старым ценам девелоперы не в состоянии. И к концу года мы ожидаем удорожание на 30–40% в рублях»,— заключил эксперт.
«По динамике цен: за прошлый год у нас был рост примерно на 15%. Я думаю, что в 2025 году рост цен будет тоже на 15%— не так драматично, как 30–40%. Но риск отсутствия предложения через два года велик»,— поделился своим прогнозом Дмитрий Трубников.
Глава аналитического управления SberCIB Наталья Загвоздина, в свою очередь, не прогнозирует заметного роста цен на первичное жилье. «Я буду удивлена, если мы увидим сильный рост стоимости квадратного метра. Скорее всего, рост останется на уровне прошлого года»,— подчеркнула эксперт.
Наталья Загвоздина(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
Какой прогноз на 2025 год эксперты дали рынку коммерческой недвижимости
Несмотря на замедление продаж, по итогам 2024 года инвестиции в площадки под жилье продемонстрировали рост на 83% и составили 405 млрд руб., отметил, отвечая на вопрос редакции, гендиректор CORE.XP Владимир Пинаев. «В основном этот объем обеспечили несколько крупных сделок,— пояснил эксперт.— Активность в этом сегменте рынка наблюдалась главным образом в первом полугодии». Инвестиции в коммерческий сектор при этом составили 829 млрд руб. (плюс 27%). Значительную часть прироста обеспечили именно конечные пользователи— вложения с их стороны год к году выросли в 2,7 раза, тогда как инвестиционные сделки, напротив, показали снижение на 11%.
Драйвером роста коммерческого сегмента по итогам 2024 года стали офисы: по оценке CORE.XP, инвестиции в этот сектор год к году выросли в 3,1 раза— в частности, спрос на офисные помещения обеспечили компании, расширяющие свою деятельность в условиях растущей экономики.
В складском сегменте также была отмечена существенная активность (плюс 70% год к году), которую во многом определил рост сектора интернет-торговли. Вместе с тем участники складского рынка не ожидают дальнейшего бурного роста. «Ряд макроэкономических факторов, влияющих на рынок недвижимости в целом и на складской сегмент в частности, продолжат свое действие и в 2025 году. По нашему прогнозу, активность на этом рынке будет замедляться— мы ожидаем, что объем сделок в России не превысит 3,5 млн кв. м,— отметил гендиректор Radius Group Захар Вальков.— В целом можно говорить об определенной стабилизации: долгое время складской рынок существовал в условиях избытка предложения, затем— в условиях его нехватки. Сейчас можно ожидать определенного выравнивания».
Захар Вальков(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
Переход от бума спроса к его стабилизации отмечал и инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов. «Если говорить о сегменте аренды, в 2025 году, скорее всего, мы увидим некое отрезвление спроса, в том числе со стороны активно растущего сектора e-comm,— отметил эксперт.— Стоит отметить также, что на фоне высоких ставок многие крупные арендаторы сейчас задумываются о переходе от арендной модели к покупке. Это тоже сказывается на спросе. На 2025 год мы не прогнозируем какого-то резкого снижения активности, скорее можно говорить о переходе от ажиотажа к более спокойному характеру спроса».
Высокие процентные ставки в экономике будут сдерживать инвестиции в коммерческую недвижимость, отметил генеральный директор CORE.XP Владимир Пинаев. «По прогнозам CORE.XP, общий объем инвестиций по итогам 2025 года может снизиться до 700–800 млрд руб.»,— рассказал эксперт, добавив, что стимулировать инвестиционный спрос моглобы снижение ключевой ставки ЦБ. «В этом случае привлекательность депозитов будет снижаться, что может повысить интерес к объектам коммерческой недвижимости, в первую очередь к самым востребованным форматам— офисам и light industrial,— пояснил Пинаев.— В целомже развитие ситуации будут определять все теже четыре основных силы: государство, банки, девелоперы и эксперты. Уже сейчас это можно наблюдать в сегменте аренды, где формируются новые механизмы взаимодействия между сторонами, включая привязку коммерческих условий к уровню ключевой ставки».
В рамках мероприятия эксперты также подробно остановились на зеленой повестке, под которую была отведена отдельная сессия. Ее участники— представители госструктур и девелоперских компаний— рассказали о том, какие зеленые стандарты уже действуют в России и какие будут развиваться.
Фото: Михаил Гребенщиков / РБК
Координатор экспертного совета по ESG комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Павел Склянчук подробно остановился на особенностях законодательного регулирования в этой сфере. «Правовая база в области зеленого строительства в России сформирована, но она имеет свои особенности— в первую очередь стоит отметить, что она относится к так называемому мягкому праву. Ее основу составляют различные ГОСТы, сертификаты— нормы, не влекущие никаких последствий в случае их несоблюдения»,— рассказал эксперт. Вместе с тем, отметил Павел Склянчук, крайне важно наглядно продемонстрировать и широкой общественности, и профессиональному сообществу результативность зеленой повестки, показать, какие вопросы она способна решать здесь и сейчас. Кроме того, указал Склянчук, важно продолжать развивать и совершенствовать отечественные стандарты, которые могут быть востребованы и за пределами России. «Конечно, при разработке этих стандартов важно обращать внимание на международный опыт. Но также важно, чтобы российские зеленые стандарты котировались за рубежом, чтобы ими могли пользоваться дружественные страны»,— подчеркнул эксперт.
Андрей Бенуж(Фото: Михаил Гребенщиков / РБК)
Андрей Бенуж, директор отдела устойчивого развития и экологической сертификации CORE.XP, председатель ТК 366 «Зеленые технологии среды жизнедеятельности и зеленая инновационная продукция», рассказал о деятельности CORE.XP в области развития отечественных стандартов. Эксперт напомнил, что эта работа ведется в компании с 2016 года, и отметил, что на сегодня в CORE.XP разработаны собственные системы добровольной сертификации (СДС) по оценке соответствия зеленому стандарту серии ГОСТ Р под брендом CORE.ECO («КОР.ЭКО»). Эти системы могут применяться не только в многоквартирном строительстве, но и в сегменте ИЖС, добавил эксперт. «Прохождение сертификации возможно на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости и актуально как для девелоперов, так и для стройматериалов и технологий, которые задействуются в отрасли»,— заключил Андрей Бенуж.
В завершение сессии компаниям «Диат-проект» и TEGOLA Group был вручен первый сертификат «КОР.ЭКО.Вертикальное озеленение». «Несмотря на видимый прогресс в этом направлении, еще не все участники рынка осознают важность зеленого строительства. Компании, которые берут на себя ответственность за экологичный вектор развития отрасли, видят свою задачу не только в разработке и внедрении стандартов, но и в просвещении общества, формируя устойчивый спрос на энергоэффективные и экологичные решения в недвижимости»,— подчеркнули представители CORE.XP.
