Вместе с экспертами разбираемся, что такое зоны с особыми условиями использования территорий и где категорически нельзя начинать строительство
Перед началом строительства важно понять, не входитли участок, на котором планируется возведение дома, в так называемуюзону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Вместе с экспертами разбираемся, какие виды ограничений существуют и как проверить земельный участок, чтобы в дальнейшем избежать проблем.
Что такое ЗОУИТ
Понятие ЗОУИТ, то естьзона с особыми условиями использования территорий, закреплено в Земельном кодексе. Впервые оно появилось в 2008 году в Градостроительном кодексе, а в 2018-м в Земельный кодекс ввели новую главу XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий», однако исчерпывающего законодательного определения ЗОУИТ не существует, говорит Илья Познанский.
Фактически ЗОУИТ— это территории, в границах которых установлены ограничения на использование земельных участков. Они могут предусматривать полный запретна строительство на данном земельном участке либо необходимость получения дополнительных разрешений или согласований, добавляет Андрей Стаценко.
Зоны с запретом на строительство
Для разных ЗОУИТ действуют отличающиеся друг от друга условия. Например, категорически запрещено вести строительство рядом с аэропортом или высоковольтной ЛЭП, говорит Илья Познанский. При этом эксперт замечает, что в отношении каждого вида ЗОУИТ закрепляется особый характер осуществления строительной деятельности. Так, в водоохранной зоне запрещено строительство объектов, эксплуатация которых может привести к загрязнению вод. Нарушение требований ЗОУИТ является основанием для признания объекта самовольной постройкой, которую снесут по решению суда, добавляет Анна Жолобова.
В перечень объектов, рядом с которыми нельзя вести строительство, входят:
- магистральные трубопроводы;
- аэродромы;
- высоковольтные ЛЭП;
- береговая полоса;
- водохранилища и источники питьевого водоснабжения;
- промышленные и коммунальные объекты;
- газопроводы;
- канализационные сети;
- водопроводы.
Как проверить ЗОУИТ участка
По словам экспертов, универсального способа проверки земельного участка на предмет его попадания в ЗОУИТ не существует. Бывают случаи, когда подобные зоны не регистрируют в Росреестре. По этой причине при проверке лучше принять целый комплекс мер и изучить сразу несколько источников, советует Андрей Стаценко.
Изучить публичную кадастровую карту
При поиске необходимой информации может помочь публичная кадастровая карта Росреестра. Зайдя на нее, надо в разделе «Слои» открыть пункт «ЗОУИТ», после чего появится список таких участков. Илья Познанский предупреждает, что отобразится только та информация о зонах ЗОУИТ, которая внесена в Росреестр.
Заказать выписку из ЕГРН
Другой способпроверки— это заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Все предоставленные ведомством данные, в том числе и о характеристиках объекта недвижимости или земельного участка и о том, попадаетли он в границы ЗОУИТ, будут актуальными. Но есть один минус: не все сведения о ЗОУИТ внесены в Росреестр, объясняет Анна Жолобова.
Для получения выписки необходим личный кабинет на портале госуслуг. Войдя в него, надо открыть вкладку «Физическим лицам», после чего выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН».
Заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Информацию о ЗОУИТ могут содержать градостроительный план земельного участка, генеральный план поселения, городского округа, правила землепользования и застройки, объясняет Илья Познанский.
Заказать ГПЗУ в местном комитете по градостроительству и архитектуре может только собственник земельного участка, добавляет Анна Жолобова. По словам эксперта, ценность и информативность ГПЗУ заключается в том, что он формируется на основе данных, содержащихся в информационной системе актуальных сведений органов власти.
Эксперты добавляют, что многие из сведений, которые есть в ГПЗУ, нигде не опубликованы, что усложняет изучение вопроса.
Ознакомиться с генпланом муниципального образования
Обычно генплан размещен на официальном сайте того или иного муниципального образования. Внимательно изучив его, можно не только ознакомиться с перечнем участков, на которых запрещено вести строительство, но также понять планы развития инженерных сетей и магистралей, говорит Андрей Стаценко.
Посмотреть карту региона
Иногда на интерактивных региональных картах может содержаться информация о ЗОУИТ. В качестве примера— система обеспечения градостроительной деятельности «ГИС ОГД», где может содержаться необходимая информация, говорит Илья Познанский. Для входа в систему у физлица должна быть учетная запись на портале mos.ru, а у организации— зарегистрирован личный кабинет.
А для поиска информации по Московской области необходимо воспользоваться геопорталом Подмосковья. Задав параметры на панели управления, можно увидеть, какие участки относятся, например, к лесному фонду и многое другое.
В каких случаях надо прибегнуть к помощи специалистов
Для просчета рисков, в том числе и экологических, можно привлечь специалистов: кадастровых инженеров, юристов, экспертов-экологов и землеустроителей, советует Илья Познанский. По словам эксперта, такие специалисты помогут определить потенциал территории с учетом существующих ограничений, могут провести аудит и даже разработать меры по предотвращению негативных воздействий на окружающую среду.
Советы специалистов пригодятся и помогут при:
- покупке любых объектов недвижимости, в том числе посредством приобретения долей или акций юридического лица;
- принятии объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал, залог, а также совершении иных сделок, направленных на передачу прав на объект недвижимого имущества;
- планируемой смене вида деятельности на земельном участке, которая требует изменения вида разрешенного использования земельного участка, например для расширения производства.
Авторы Теги
