Речь пойдет об ошибках, которые связаны с выделением детских долей в недвижимости, покупаемой на маткапитал
В 2025 году материнский капитал на первого ребенка в 2025 году может вырасти до 646 тыс. руб., а на второго — до 854 тыс. руб. В 2024 году сумма выплаты при рождении первенца составляет 631 тыс. руб., а при рождении второго ребенка— 834 тыс. руб.
Самым популярным направлением использования маткапитала является покупка или строительство жилья. Но сам процесс имеет свои нюансы, например, обязательное выделение детских долей. Вместе с экспертами из Федеральной нотариальной палаты (ФНП) рассказываем об ошибках, которые можно совершить при выделении таких долей.
Ошибка №1— неправильно посчитали размер долей
Выделение детской доли при использовании маткапитала является обязательным условием по закону. Одна из основных ошибок здесь— неправильно подсчитанный размер доли. Если она меньше положенного размера, то это нарушение и могут возникнуть проблемы с оформлением сделки.
«В определении Верховного суда РФ сказано, что доли рассчитываются не от всей квартиры, а пропорционально размеру направленного на ее покупку маткапитала. Например, если квартира стоила 5 млн руб., из которых маткапиталом закрыли 500 тыс. руб., то в соглашении необходимо распределить по долям не всю жилплощадь, а только 1/10 от нее (5 млн /500 тыс.)»,— пояснили в ФНП.
В каждом конкретном случае размер долей будет зависеть от точной стоимости жилья, его площади и количества членов семьи, которые фигурируют в соглашении. Если стоимость квартиры существенно превышает размер маткапитала, например, это квартира за 13 млн руб., то минимально необходимые доли будут совсем небольшими.
«Если детям выделить доли больше, чем минимально необходимые,— это не проблема, родители могут увеличить детские доли по своему усмотрению. А вот уменьшать их ни в коем случае нельзя, это уже ущемление прав»,— отметили нотариусы.
Ошибка №2— выделение доли при ипотеке
В большинстве случаев супруги, помимо маткапитала, используют для покупки жилья ипотеку или свои накопления. Часть недвижимости, которая куплена на «другие» деньги, является их совместным имуществом.
Фото: Volha_R / Shutterstock / FOTODOM
«Чтобы выделить доли из него, нужно менять режим собственности. А это можно сделать только через брачный договор или соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Оба документа обязательно должен удостоверить нотариус»,— рассказали в ФНП. Если данное требование проигнорировать, права на недвижимое имущество будут зарегистрированы на основании ничтожной сделки, а это возможный повод для оспаривания, предупредили там.
Бывают и другие ситуации, когда один из партнеров берет ипотеку до брака. То есть, квартира считается его личной собственностью, хоть он и продолжает выплачивать кредит уже после свадьбы. Когда у пары появляются дети, они получают маткапитал и направляют его на погашение добрачной ипотеки. А потом заключают соглашение о выделении долей по стандартной схеме, где часть квартиры числится в совместном владении. Однако в данном случае это будет изменением режима собственности— с личного на совместный. Это нужно учитывать, отметили в ФНП.
Ошибка №3— выделили доли не всем или не тем
Еще одна ошибка— родители выделяют доли не всем детям. Например, считают, что совершеннолетние в данном случае ни на что претендовать не могут. «Доли в квартире или доме, которые куплены или построены с помощью средств маткапитала, должны быть переданы всем детям, которые родились ко дню получения сертификата. Их возраст роли не играет»,— отметили в ФНП.
Бывают ситуации, когда в семье, использующей маткапитал, есть совершеннолетние дети, но они живут отдельно, не зависят от родителей финансово и не претендуют на долю в новой квартире. Илиже от доли хочет отказаться супруг. Сейчас в законе не закреплена такая возможность и вопрос четко не урегулирован. В Госдуме рассматривается и уже принят в первом чтении законопроект, который это исправляет. Предлагается закрепить право совершеннолетнего ребенка или супруга владельца сертификата отказаться от участия в праве собственности на жилое помещение в части средств маткапитала— еще до заключения соглашения об определении долей.
К нотариусам периодически обращаются семьи, которые хотят разделить жилье на всех детей, в том числе пасынков или падчериц. Например, в семье живет дочь мужа от первого брака, которую его нынешняя супруга официально не удочерила. «По закону долю по маткапиталу этой девочке выделить нельзя. Хотя супруги покупали квартиру и для нее тоже. Нотариус помог составить соглашение, по которому отцу выделили долю побольше с расчетом, что часть он подарит своему ребенку от первого брака. Так в итоге и сделали»,— поделились кейсом нотариусы.
Ошибка №4— неправильно оформили и потеряли доли
Бывает ситуации, когда доли по маткапиталу рассчитаны правильно. Все, кто по закону должен их получить, упомянуты в соглашении. Но в самом соглашении по распределению долей допускается ошибка.
Фото: Xavier Lorenzo / Shutterstock / FOTODOM
«Случай из практики: семья с двумя детьми погасила маткапиталом остаток по ипотеке. Соглашение по распределению долей они составляли с юристом. Специалист написал, что 24/100 квартиры принадлежит супругам, по 12/100— детям и поставил точку. То есть оставшиеся 52/100, которые приобретались за кредитные деньги, просто исчезли, право на них было утрачено»,— привели пример в ФНП.
Пропажа обнаружилась через несколько месяцев, когда люди пыталась продать эту квартиру. Решать ситуацию пришлось через суд.
Ошибка №5— выделили доли не там, где нужно
Еще одна ошибка— когда семья покупает с помощью маткапитала один объект недвижимости, а доли выделяет в другом. Например, на деньги маткапитала куплена квартира «А», доли на детей в ней не выделены. Жилье продается и покупается квартира «Б», где и выделяются доли. По действующему законодательству это делать нельзя, отметили в ФНП.
Находящийся на рассмотрении Госдумы законопроект предусматривает возможность не выделять доли в купленном на деньги изматкапитала жилье, а перенести эту обязанность на другую жилую недвижимость, приобретенную позже, если она больше или дороже.
По мнению нотариусов, это может быть актуально для семей, которые купили квартиру с помощью маткапитала и ипотеки, но еще до полной выплаты кредита находят более просторное жилье и хотят произвести обмен. «Им нужно сначала погасить кредит по первой квартире, выделить доли всем членам семьи, и только потом продавать ее и покупать более подходящий вариант. Это затягивает сроки сделок и вынуждает людей продавать недвижимость по заниженной цене»,— пояснили эксперты.
Авторы Теги
