Вместе с экспертами разбираемся, в чем особенности рынка недвижимости Азербайджана и какие объекты представляют интерес для вложений
В 2024 и в 2025 годах россияне стали самыми активными туристами в Азербайджане— по статистике агентства Report, они обеспечили примерно три четверти визитов в страну. Традиционно за туристическим интересом также приходит интерес к инвестициям в недвижимость— и Азербайджан не стал исключением. Вместе с экспертами разбираемся, в чем особенности местного рынка недвижимости и какие объекты представляют интерес для вложений.
Азербайджан привлекает разнообразием и самобытностью— здесь есть древние памятники архитектуры, храмы и музеи, есть море и живописные горы, водопады и субтропическая природа, а местную кухню можно выделить как самостоятельную причину посетить страну. Кроме того, в Азербайджане регулярно проходят спортивные и культурные события международного масштаба— такие как ежегодный этап «Формулы-1» и концерты мировых звезд.
Свой интерес здесь найдут как ценители люксового отдыха, так и поклонники аутентичной старины: в стране есть и самобытные горные деревни, и высококлассные курорты— причем и морские, и горнолыжные. Так что неудивительно, что в 2025 году именно Азербайджан был признан лучшей страной культурно-исторического туризма Азии.
«Растущий и диверсифицированный туристический поток— от культурного и событийного туризма в Баку до пляжного отдыха на Каспии— создает устойчивый фундамент для спроса на аренду»,— отмечает заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов, добавляя, что Азербайджан занимает высокое место в мировом рейтинге легкости ведения бизнеса. Действительно, страна находится на 34-й строчке Doing Business 2025, существенно обгоняя такие курортные направления, как, например, Кипр и Черногория. «Благодаря стабильному и качественному росту рынка здесь явное преимущество получают проверенные проекты с прозрачной бизнес-моделью и профессиональным управлением»,— подчеркивает Антон Агапов.
Таким образом, подытоживает эксперт Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко, рынок недвижимости Азербайджана, безусловно, имеет ряд сильных преимуществ. «Во-первых, это территория СНГ, во-вторых, с выходом к Каспийскому морю, в-третьих— не такой длинный перелет, даже ближе, чем из Москвы в Сочи». Эксперт отмечает, что экономика Азербайджана со стабильным курсом к доллару привлекает инвесторов со всего мира— в прошлом году больше всего средств вложили Великобритания и Турция.
Рынок недвижимости: специфика и доходность
Наряду с культурным богатством и благоприятным климатом— как природным, так и деловым— интерес к рынку недвижимости Азербайджана поддерживают еще несколько факторов, рассказывает Петр Щербаченко. Во-первых, высококлассная недвижимость в стране все еще уступает в цене показателям многих других курортных регионов, но при этом показывает стабильную положительную динамику. «Для качественных проектов недвижимости в последние годы наблюдается среднегодовой рост цен на уровне 9–15%»,— отмечает представитель Финансового университета при правительстве РФ, добавляя, что цены на аренду в стране тоже постоянно растут, особенно в сегменте элитной недвижимости.
При этом для получения ВНЖ на территории Азербайджана достаточно вложить в недвижимость на территории страны 100 тыс. манат, что примерно соответствует 4,5 млн руб. Все это в целом способствует динамичному развитию рынка недвижимости, подтверждают опрошенные эксперты. «Азербайджан выделяется на фоне других стран СНГ как перспективное направление для инвестиций в недвижимость, что подтверждается его макроэкономической стабильностью, устойчивым ростом туристического потока, минимальными рисками и невысокими барьерами для иностранных вложений»,— заключает Антон Агапов.
Вместе с тем, предостерегает он, успех инвестиций в недвижимость Азербайджана, как и другого зарубежного рынка, требует понимания местной деловой культуры, административных процедур и строительных норм. В частности, неподготовленный инвестор может не учесть такую особенность местного рынка, как отсутствие отделки (стандартом остается сдача новостроек с черновой отделкой)— соответственно, после покупки первичной недвижимости потребуются дополнительные вложения в ремонт для превращения объекта в ликвидный актив.
Есть и другие особенности— например, эксперты CMWP также предостерегают о правовой неопределенности некоторых проектов. Так, на рынке Азербайджана присутствуют проекты, по которым нет полного пакета документов, а по местному законодательству это полностью блокирует возможность перепродажи объекта ипотечным покупателям, составляющим значимую часть внутреннего спроса. В CMWP рекомендуют отдавать предпочтение большим проектам с комплексным подходом к планированию, которые реализуются системообразующими застройщиками.
Петр Щербаченко также советует выбирать проекты с узнаваемым брендом. В качестве примера эксперт приводит проект Sea Breeze— масштабный город-курорт, который с 2006 года реализуется на побережье Каспийского моря предпринимателем Эмином Агаларовым. Этотже проект в ответ на запросы «РБК Недвижимости» отметили эксперты консалтинговых компаний CMWP и NF Group. «На текущий момент на рынке наблюдается четкое разделение стратегий, продиктованное целью входа. Для инвесторов, ориентированных на высокую доходность при повышенных рисках, характерен выбор бюджетного фонда в черновой отделке. Для тех, кто ищет стабильность активов и получение ВНЖ, наоборот, приоритетными становятся проекты крупных институциональных девелоперов, предлагающих понятные форматы жилья, офисов или гостиниц,— говорит руководитель проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan (офис CMWP в Ташкенте обладает экспертизой по рынкам СНГ.— Ред.) Алексей Летуновский.— В современных условиях желательно наличие надежного партнера-гаранта, способного отстаивать интересы иностранного инвестора ради сохранения собственной репутации на международном рынке». Инвесторам, выбирающим второй, более прогнозируемый путь, эксперт рекомендует обратить внимание на таких крупных застройщиков, как Kristal Absheron (массовая застройка), Pasha Development (коммерческие объекты) и Agalarov Development (курортный сектор мирового уровня).
Направления для инвестиций в недвижимость
Основных направлений для инвестиций в недвижимость Азербайджана сегодня три, говорит Петр Щербаченко: это курортная недвижимость, жилье в Баку и других крупных городах, а также коммерческая недвижимость (в первую очередь— офисы и торговля). В числе городских проектов эксперт называет «Белый Город» и Port Baku, среди курортных— Sea Breeze от Agalarov Development. «Элитные офисы и торговые площади привлекают профессиональных инвесторов, где порог входа выше»,— добавляет член правления ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Григорий Ашихмин, отмечая, что частные инвестиции в основном направлены на курорты и рынок жилья в Баку (главным образом речь идет о доходе от аренды).
Наличие в Азербайджане проекта такого уровня, как Sea Breeze, Петр Щербаченко выделяет как самостоятельную причину присмотреться к местному рынку недвижимости. «Sea Breeze Resort от Agalarov Development— комплекс, включающий коммерческую и жилую недвижимость. Первая фаза проекта занимает площадь 750 га и объединяет более 50 проектов недвижимости»,— рассказывает эксперт, отмечая, что годовая доходность недвижимости в проекте выше среднего уровня по столице Азербайджана. Похожую оценку ранее давали и в CMWP: по их данным, в первом полугодии 2024 года— 11–14% против 4–7% в среднем по Баку. «Доходность по аренде в Баку в среднем составляет 4–7 %, при этом премиальные и курортные объекты могут приносить больше при правильном управлении»,— говорит и Григорий Ашихмин. Антон Агапов оценивает доходность вложений в высококлассную курортную недвижимость Азербайджана в 12–14% годовых.
Что касается перспектив рынка, опрошенные эксперты склоняются к тому, что его потенциал пока не до конца раскрыт. «Интерес к недвижимости Азербайджана сохраняется, особенно к квартирам в Баку и апартаментам на курортах, хотя российские инвесторы стали действовать более осмотрительно. Сейчас они тщательно изучают юридические и визовые аспекты, а также проверяют возможность управления объектом удаленно, прежде чем принимать решение»,— говорит Григорий Ашихмин.
При этом рынок остается привлекательным для россиян, успешно конкурируя с соседними Грузией, Арменией и даже Турцией, отмечают опрошенные эксперты. «Азербайджан выгодно отличается масштабом (Баку— крупный, ликвидный город), ресурсной экономикой и более крупными капиталами в экономике, что подогревает девелоперские проекты. В Грузии и Армении порог входа порой ниже, процессы оформления проще в ряде случаев, но и рынок поменьше по объему,— поясняет генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге.— Азербайджан в целом дает больше возможностей для крупных проектов и бренд-инициатив». Въезд проще и активность арендаторов жилой недвижимости прогнозировать легче в Грузии и Турции, признает Григорий Ашихмин. «Но в Азербайджане привлекают специфические проекты в Баку и курортных регионах, которые не так широко представлены на других рынках»,— заключает эксперт.
